Resiliência em números recordes, MCMV como força motriz, escassez de funding e transformação geracional definem o momento mais complexo e oportunista do mercado imobiliário em décadas
Nas últimas semanas, publicamos quatro artigos em que exploramos em profundidade os dados apresentados por Marcelo Gonçalves, sócio-consultor da Brain Inteligência Estratégica, durante a 11ª edição do Incorpod – webinar promovido pela Celere em parceria com a Nexxa Engenharia, a Donos de Construtoras e a ASPEN Engenharia. Falamos sobre:- Resiliência, desafios e as novas dinâmicas do mercado imobiliário brasileiro
- Minha Casa, Minha Vida – a maior janela de oportunidade do mercado
- Funding escasso e demanda aquecida – como se adaptar
- Como lidar com a intenção de compra em máxima histórica e a transformação no perfil do consumidor
Mas esses números escondem dinâmicas complexas que toda incorporadora e construtora precisa compreender para navegar os próximos trimestres com sucesso. E é sobre eles que falamos a seguir.
O paradoxo do mercado: crescimento apesar de tudo
O primeiro ponto que precisa ficar claro é que o mercado imobiliário brasileiro desafia a lógica econômica tradicional.
Com Selic a 15% – taxa pensada justamente para arrefecer a economia –, o setor deveria estar em retração. Mas não está. Como destacou Marcelo durante o Incorpod, “há quantos meses a gente está com mais de dois dígitos de juros e o nosso mercado continua bombando?”.
Isso se deve a três fatores estruturais que sustentam a demanda:
- Níveis de desemprego historicamente baixos, garantindo renda estável para a população.
- Curva ascendente da renda média do brasileiro desde maio de 2022.
- Déficit habitacional de 7 milhões de unidades criando demanda estrutural praticamente inesgotável.
Os 4 pilares que definem o momento atual
Pilar #1 Resiliência nos números, mas estoque em níveis críticos
O mercado imobiliário brasileiro lançou 414.375 unidades no acumulado de 12 meses até junho de 2025 – crescimento de quase 90% comparado a junho de 2020.
Mais impressionante ainda: foram vendidas 423.241 unidades, superando inclusive o volume de lançamentos.
Esse fenômeno – vender mais do que se lança – revela demanda aquecida que consome rapidamente a oferta disponível. O índice de escoamento de estoque chegou a apenas 8,2 meses no segundo trimestre de 2025.
Para incorporadoras, essa escassez representa oportunidade (menos concorrência, potencial para valorização), mas também um risco estratégico: se dificuldades de funding impedirem novos lançamentos quando a demanda está aquecida, perde-se uma janela histórica.
Pilar #2 Minha Casa, Minha Vida como força motriz indiscutível
Como exploramos no segundo artigo, o MCMV deixou de ser apenas mais um programa habitacional para se tornar protagonista absoluto do setor imobiliário brasileiro.Desde o segundo trimestre de 2023, quando os novos parâmetros entraram em vigor, as vendas do segmento econômico cresceram 76%, enquanto o restante do mercado avançou apenas 15%.
Em alguns trimestres, o MCMV representa até 50% de toda a atividade do mercado. Como avalia Marcelo, “esse é um programa que realmente tem uma função social, uma função de dignidade muito grande e ele também é uma força motriz do nosso mercado”. A chegada da Faixa 4, voltada para famílias com renda entre R$ 8 mil e R$ 12 mil mensais e imóveis de R$ 350 mil a R$ 500 mil, expande ainda mais essa janela de oportunidade.Leia também: O real impacto da Faixa 4 do MCMV
Pilar #3 Crise de funding força diversificação e profissionalização
Como detalhamos no terceiro artigo, o financiamento via SBPE para pessoas jurídicas despencou 54% no primeiro semestre de 2025.Resultado: 86% das empresas consideram que ficou mais difícil conseguir financiamento para obras.
Aqui reside o maior desafio estrutural do setor.
A migração de recursos do SBPE – da pessoa jurídica para a pessoa física – cria um gargalo na cadeia produtiva. Enquanto os recursos para o consumidor final subiram 6%, mantendo a demanda aquecida, a produção fica sufocada.
Incorporadoras estão sendo forçadas a diversificar: 54% pretendem aumentar a busca por investidores institucionais, 34% olham para mercado de capitais, enquanto 53% pretendem diminuir a dependência de bancos.
Mas há um problema: 57% das empresas nunca utilizaram mercado de capitais como fonte de funding, e apenas 28% têm experiência consistente com essa modalidade.
A profissionalização – governança corporativa, controles financeiros rigorosos, processos padronizados – torna-se pré-requisito para sobrevivência.
Pilar #4 Transformação geracional redefine o que vende
Por fim, o quarto artigo da série revelou o dado mais impactante: a intenção de compra atingiu 49% em junho de 2025 – recorde histórico da série.
Isso significa que, a cada 10 brasileiros com renda acima de R$ 2.500, aproximadamente cinco manifestam desejo de comprar imóvel.
Porém, o desafio está na conversão: apenas 9% pretendem comprar em até 6 meses.
E mais: 67% dos compradores atuais são Millennials e Geração Z – gerações com expectativas radicalmente diferentes das anteriores.
Dados do Secovi-SP comprovam a transformação: produtos compactos (até 45m²) registraram aumento de 7% a 7,5% na velocidade de vendas, enquanto unidades maiores apresentaram quedas de até 30%.
O que fazer com tudo isso
Diante desse cenário complexo, incorporadoras e construtoras precisam atuar simultaneamente em múltiplas frentes:#1 Adaptar produtos às novas gerações sem perder rentabilidade
Com 67% dos compradores sendo Millennials ou Gen Z, os produtos precisam ser menores, mas extremamente funcionais. O desafio, então, é manter a margem em projetos compactos, o que exige controle cirúrgico de custos.#2 Posicionar-se estrategicamente no MCMV
Com o programa Minha Casa, Minha Vida representando até 50% do mercado e oferecendo funding mais favorável, empresas que dominarem suas especificidades (especialmente a nova Faixa 4) terão vantagem competitiva clara.#3 Diversificar funding e profissionalizar gestão
A dependência de uma única fonte de funding torna as empresas vulneráveis. Acessar investidores institucionais e mercado de capitais exige governança sólida, controles financeiros rigorosos e processos padronizados.#4 Trabalhar ativamente a conversão da intenção de compra
Com 49% de intenção de compra, mas apenas 9% desse público comprando em 6 meses, estratégias de nutrição de leads e relacionamento de longo prazo ganham importância crítica. O cliente de amanhã está manifestando intenção hoje.#5 Acelerar velocidade de execução
Com funding caro, cada mês antecipado na entrega representa economia significativa. Processos industrializados e gestão de obra eficiente deixam de ser diferenciais para se tornarem necessidades.Leia também: Industrialização na construção: como kits hidráulicos e elétricos podem transformar a produtividade e reduzir custos
O papel da gestão de custos
Um tema que perpassa os quatro pilares analisados é a gestão de custos.Afinal, quando as margens são pressionadas por funding caro, os produtos precisam ser compactos mas rentáveis e o MCMV exige viabilidade com orçamentos apertados, o controle preciso de custos se torna questão de sobrevivência.
Mais que isso: uma gestão de custos profissional se torna porta de entrada para novos fundings. Como destacamos no terceiro artigo, FIIs e investidores institucionais exigem orçamentos validados por especialistas. Portanto, empresas que dominam seus números têm acesso privilegiado a capital.Como a Celere conecta todos esses pontos
A Celere entende profundamente essa complexa teia de desafios porque trabalha há mais de 10 anos ajudando incorporadoras e construtoras a navegarem cenários difíceis. Nossa metodologia une inteligência de mercado, tecnologia BIM 5D e gestão de custos para entregar:- Previsibilidade total do custo final de obra – permitindo viabilizar projetos mesmo com funding caro e margens apertadas.
- Capacidade de testar diferentes tipologias – fundamental para adaptar os produtos às novas gerações mantendo rentabilidade.
- Credibilidade perante investidores – orçamentos validados pela Celere abrem portas para fundings alternativos.
Um exemplo prático
Para entender como esses quatro pilares se manifestam na prática, vale olhar o caso da Dakari, que enfrentou um cenário bem complexo. Dagoberto Machado Filho, CEO da empresa, tinha em mãos um projeto de mais de 3,5 milhões de m² que exigia grande volume de investimento. O desafio? Convencer investidores em um momento de funding escasso, com produtos que precisavam se adaptar às novas demandas do mercado, mantendo viabilidade econômica. Em outras palavras: todos os quatro pilares que exploramos nesta série estavam presentes simultaneamente no projeto.
“Precisávamos de números realmente confiáveis para apresentar aos investidores. Não bastava ter valores aproximados – era necessário demonstrar controle total sobre custos diretos, indiretos e todas as variáveis que impactariam a viabilidade”, explica Dagoberto.
“Trabalhar com a Celere foi a forma de não ter apenas valores de obras, mas também de trazer em conta toda a questão de custos indiretos e outros valores que não poderíamos desconsiderar nos projetos. Mais do que uma conta simples, trabalhamos com uma projeção de produto, tipo de obra e qualidade de obra, o que enriqueceu muito o nosso resultado”, detalha.
O impacto na relação com investidores foi direto. “Quando abrimos isso e mostramos para os nossos investidores, eles perceberam que nunca tinham recebido nada semelhante no mercado. Com esse estudo aprofundado de orçamento, hoje temos uma base muito mais segura para tocar um projeto de alta complexidade”, comemora. Essa segurança e credibilidade fazem a diferença quando o funding está escasso e os investidores estão mais exigentes, quando as margens estão pressionadas por custos crescentes e o mercado exige produtos diferentes dos tradicionais com viabilidade comprovada.Quer entender como sua empresa pode navegar esse cenário complexo com mais segurança?
Entre em contato e descubra como nossa metodologia pode ajudá-lo a:- Adaptar produtos às novas gerações mantendo rentabilidade.
- Viabilizar projetos MCMV com margens seguras.
- Profissionalizar gestão para acessar novos fundings.
- Maximizar eficiência em cenário de custos crescentes.
