Com crescimento de 76% nas vendas desde 2023, Minha Casa, Minha Vida representa uma parcela relevante do mercado imobiliário brasileiro e se consolida como política de Estado essencial para o desenvolvimento habitacional e econômico do país
Como contamos neste artigo, o mercado imobiliário brasileiro vive um paradoxo interessante. Enquanto a taxa Selic permanece em 15%, o setor registra números que desafiam qualquer previsão conservadora.Depois de um 2024 com os melhores resultados da série histórica, as vendas no primeiro semestre de 2025 superaram em 9,6% o desempenho do primeiro semestre do ano anterior, enquanto os lançamentos cresceram 6,8% no mesmo período.
O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) está por trás desse desempenho, representando em alguns trimestres até 50% de toda a atividade do mercado.
Desde o segundo trimestre de 2023, quando os novos parâmetros do programa entraram em vigor, as vendas do segmento econômico cresceram 76%, enquanto o restante do mercado (médio e alto padrão) avançou 15%.
Esses dados foram apresentados por Marcelo Gonçalves, sócio-consultor da Brain Inteligência Estratégica, durante a 11ª edição do Incorpod, webinar promovido pela Celere em parceria com a Nexxa Engenharia, a Donos de Construtoras e a ASPEN Engenharia. A análise revela que o MCMV deixou de ser mais um programa habitacional para se tornar uma força motriz da construção civil brasileira.A transformação dos parâmetros e o novo patamar do Minha Casa, Minha Vida
Em julho de 2023, o programa Minha Casa, Minha Vida passou por uma reformulação que trouxe três novidades centrais:- Aumento do valor máximo dos imóveis financiados, que em grandes capitais passou a ser de até R$ 350 mil (posteriormente chegando a R$ 500 mil, com a criação da Faixa 4).
- Ampliação das faixas de renda contempladas, permitindo que famílias de renda de até R$ 8 mil mensais acessassem o programa.
- Redução das taxas de juros nas faixas mais baixas, com destaque para a Faixa 1, que passou a contar com juros de 4,2% ao ano.
Antes disso, o mercado econômico representava apenas 31% do total. Desde então, embora o setor como um todo tenha ganhado força, foi o segmento econômico que sustentou o resultado, chegando em alguns momentos à paridade com o médio e alto padrão.
Como destaca Marcelo Gonçalves, “em algumas regiões, o MCMV é explicitamente identificado como a força motriz que fez o mercado crescer neste momento de macroeconomia desafiadora”.
A transformação, aliás, se reflete tanto nas vendas quanto nos lançamentos. A participação do MCMV nas vendas totais saltou de 34% no segundo trimestre de 2023 para 46% no segundo trimestre de 2025.
Nos lançamentos, o crescimento foi ainda mais expressivo: o segmento econômico passou de 31% para 47%, demonstrando como o programa tem ganhado relevância no mercado total.
“Esse é um programa que realmente tem uma função social, uma função de dignidade muito grande, e ele também é uma força motriz do nosso mercado”, resume Marcelo.
Déficit habitacional e juros subsidiados: as bases do crescimento do MCMV
De acordo com Marcelo, o fato de grande parte do déficit habitacional brasileiro estar concentrado nas faixas de renda menores ajuda a explicar esses resultados. Afinal, essa demanda estrutural torna o programa não apenas relevante, mas essencial para o desenvolvimento do país.“A gente está falando de déficit habitacional de 7 milhões de unidades. Lógico que tem diferenças de segmentação, de renda, de tudo, mas boa parte desse déficit está nas rendas menores, que sofrem mais impacto para fazer a transição demográfica, sair do aluguel, morar sozinho, casar, se separar e tudo mais”, contextualiza o especialista da Brain.
Essa demanda ‘infinita’, como caracteriza Marcelo, representa uma segurança para o setor. A capacidade de produção atual não é suficiente para diminuir significativamente esse déficit, o que garante sustentabilidade ao programa a longo prazo. “Se você pegar alguns números de 50 anos atrás, a gente já estava falando num déficit semelhante a 7 milhões também. Então, a gente não tem capacidade de produção para poder chegar a diminuir isso de verdade. Eu não vejo nenhum tipo de apagão possível”, avalia. Além disso, o MCMV conta com condições de financiamento diferenciadas. As taxas de juros para a Faixa 1 são totalmente subsidiadas, chegando a 4,2% ao ano – o que, em tempos de Selic a 15% e a taxas de mercado que variam entre 10,5% e 11,5%, é um atrativo especial. Outro ponto importante destacado por Marcelo é o fato de o programa ser ‘financiado’ pelo FGTS, que se beneficia do cenário econômico atual. Com níveis baixos de desemprego e aumento gradual da renda média do brasileiro desde maio de 2022, o funding do Minha Casa, Minha Vida se mantém estável.“O FGTS é o funding desse programa. Então, a gente sabe que quanto maior nível de emprego, mais funding vai ter pro setor”, explica Marcelo.
A chegada da Faixa 4 e as expectativas do mercado
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Imagem criada por jcomp - www.freepik.com[/caption]
Diante desse cenário de consolidação do Minha Casa, Minha Vida como força motriz do mercado imobiliário brasileiro, a introdução da Faixa 4 representa um movimento natural de expansão do programa.
Voltada para famílias com renda entre R$ 8 mil e R$ 12 mil mensais, essa nova modalidade contempla imóveis de R$ 350 mil a R$ 500 mil e busca atender um público específico que enfrentava dificuldades de financiamento. Além disso, a nova faixa oferece subsídio de taxa para vendas a 10% ao ano, criando uma ponte entre o MCMV tradicional e o financiamento convencional.
“A Faixa 4 foi criada para atender um público que ficava num limbo em relação às taxas de juros. O Minha Casa, Minha Vida oferecia taxas mais controladas e subsidiadas, mas quando você saía do programa e precisava recorrer ao sistema financeiro de habitação tradicional, encontrava taxas muito maiores, que eram difíceis de caber no orçamento de quem estava comprando imóveis nessa faixa de preço”, explica Marcelo.
A expectativa do mercado em relação ao impacto da Faixa 4 é majoritariamente positiva. Em pesquisa com 160 executivos do setor realizada pela Brain, 60% das empresas disseram que planejam aumentar seus lançamentos este ano, 39% esperam manter o nível atual e apenas 1% preveem diminuição.
Essa distribuição reflete a especialização das empresas no mercado.
Como observa Marcelo, incorporadoras focadas em produtos acima de R$ 1 milhão têm pouco interesse nessa faixa. Por outro lado, empresas que já trabalham exclusivamente com as faixas mais baixas do MCMV questionam se conseguirão atingir o ticket de R$ 350-500 mil da nova modalidade.
Assim, a Faixa 4 representa não apenas uma expansão quantitativa do programa, mas também uma oportunidade para empresas de médio porte especializarem-se nesse nicho específico do mercado habitacional.
Leia também: O real impacto da Faixa 4 do MCMV
MCMV como oportunidade estratégica
Dado todo o contexto apresentado por Marcelo no Incorpod, fica claro que existe um mar de oportunidades para as empresas que desejam aproveitar o crescimento do Minha Casa, Minha Vida. Porém, para isso, é fundamental compreender e dominar as especificidades do programa.
O programa oferece três vantagens competitivas claras:- Demanda estrutural assegurada pelo déficit habitacional;
- Funding estável através do FGTS;
- Condições diferenciadas de financiamento que tornam os produtos acessíveis mesmo em cenários de alta da Selic.
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