Com 86% das empresas relatando maior dificuldade para obter financiamento e SBPE em queda de 54%, incorporadoras precisam diversificar fontes de capital e se profissionalizar para acessar mercado de capitais e investidores institucionais
Em um cenário onde o mercado imobiliário brasileiro registra números recordes de vendas e lançamentos, a crescente dificuldade de acesso ao crédito para construção vem ameaçando a sustentabilidade do crescimento. E os números são prova disso:Enquanto as vendas no primeiro semestre de 2025 superaram em 9,6% o mesmo período do ano anterior e os lançamentos cresceram 6,8%, os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para pessoas jurídicas despencaram 54% no primeiro semestre. Ao mesmo tempo, a Selic a 15% torna o custo do dinheiro proibitivo para muitas operações.
Durante a 11ª edição do Incorpod, webinar promovido pela Celere em parceria com a Nexxa Engenharia, a Donos de Construtoras e a ASPEN Engenharia, Marcelo Gonçalves, sócio-consultor da Brain Inteligência Estratégica apresentou esses e outros dados que ajudam a entender que há um paradoxo que define o momento atual do setor: demanda aquecida de um lado, funding escasso de outro.
“A maior preocupação é conseguir encaixar os custos do dinheiro para a produção. Se isso não acontecer e a macroeconomia continuar da maneira como está, vamos ter uma redução dos lançamentos”, alerta Marcelo.
O cenário atual do funding
Uma pesquisa realizada pela Brain com 160 executivos do setor revela a dimensão do problema. Quando perguntados sobre como está a tomada de financiamento para obras em 2025 comparado a 2024, 86% das empresas respondem que consideram que ficou mais difícil – sendo 34% que acham “muito mais difícil” e 52% “mais difícil”. Os dados regionais mostram algumas variações, mas a tendência geral é clara. No Nordeste, apenas 12% consideram “muito mais difícil”, contra 34% da média nacional, mas mesmo assim 44% relatam que ficou “mais difícil”. Nas demais regiões, os percentuais se alinham à média nacional, evidenciando que se trata de um problema estrutural.
Como contextualiza Marcelo, “o que acontece é que realmente diminuiu o funding subsidiado do SBPE para os incorporadores. Diminuiu 54% no primeiro semestre. Então o funding do SBPE está sendo direcionado muito mais para o comprador”.
Essa migração de recursos – da pessoa jurídica para a pessoa física – cria um gargalo na cadeia produtiva. Enquanto os recursos para financiamento ao consumidor final subiram 6% no primeiro semestre, mantendo a demanda aquecida, a redução de 54% no financiamento à produção pressiona diretamente a capacidade de lançar novos empreendimentos.
Leia também: Boom em 2024, queda em 2025: como se preparar para o novo cenário do financiamento imobiliário?
A busca por fontes alternativas de funding
Diante desse cenário, as incorporadoras estão sendo forçadas a diversificar suas fontes de capital. A pesquisa da Brain revelou as estratégias que as empresas pretendem adotar para superar a escassez de crédito bancário tradicional.
A busca por investidores institucionais e private equity emerge como principal alternativa. 54% das empresas pretendem aumentar essa modalidade de financiamento (10% “aumentar muito” e 44% “aumentar”), enquanto apenas 16% pretendem diminuir. “Terá uma busca maior pelo investidor, seja ele institucional, de family office, ou também outros níveis de investidores”, explica Marcelo.
O mercado de capitais também ganha relevância estratégica, com 34% das empresas pretendendo aumentar o uso dessa fonte de funding e apenas 30% mantendo os níveis atuais. O FGTS mantém certa estabilidade, com 32% das empresas pretendendo aumentar sua utilização e 35% estimando manter os níveis atuais.
Por outro lado, a dependência de bancos tradicionais deve diminuir significativamente. 53% das empresas pretendem reduzir o uso de recursos bancários, contra apenas 13% que consideram aumentar. “Tem uma expectativa de que os bancos não vão conseguir atender nosso mercado”, resume Marcelo.
Curiosamente, o uso de recursos próprios também deve diminuir para muitas empresas (37% pretendem reduzir), indicando que a estratégia é efetivamente diversificar e não apenas substituir uma fonte por outra.
O desafio da profissionalização para novos fundings
A migração para fontes alternativas de funding traz um desafio estrutural: a necessidade de profissionalização e governança corporativa. Quando questionadas sobre considerar o mercado de capitais como alternativa, 54% das empresas responderam positivamente, mas com ressalvas importantes.
39% das empresas consideram o mercado de capitais “com restrições” e apenas 15% de forma “definitiva”. As restrições estão relacionadas principalmente ao custo do dinheiro e à preparação organizacional necessária.
“As empresas de maneira geral têm receio. O principal receio é o custo do dinheiro para começar. Estou acostumado com um recurso do SBPE mais subsidiado”, explica Marcelo.
Mais revelador ainda é o fato de que 57% das empresas nunca utilizaram o mercado de capitais como fonte de funding. Apenas 15% usaram uma única vez e 28% têm experiência mais consistente com essa modalidade.
“57% não usaram nem para fazer um testezinho. Então você pega aqui, estamos falando de 28% que são os mais bem preparados, e agora vão ter alguma vantagem em cima disso”, destaca Marcelo.
Essa lacuna de experiência representa tanto um desafio quanto uma oportunidade. Empresas que investirem em governança corporativa, controles financeiros rigorosos e preparação para mercado de capitais terão vantagem competitiva significativa nos próximos anos.
Taxa de juros: barreira real ou percepção exagerada?
Um dos aspectos mais interessantes revelados pela pesquisa é a percepção do mercado sobre o impacto das taxas de juros. Quando questionados se a taxa de juros é a principal barreira para lançamentos hoje, apenas 23% concordaram totalmente.
A maioria (55%) concorda apenas parcialmente que a taxa de juros é uma barreira, enquanto 8% não concordam nem discordam e 14% discordam parcialmente. Esses números refletem exatamente o que vem acontecendo na prática: o mercado continua performando bem apesar da Selic a 15%.
“O que é importante olhar na análise da nossa amostra é que as pessoas estão respondendo aquilo que vemos no dia a dia. Taxa de juros a 15% era para estar muito menor a quantidade de vendas do nosso mercado, mas não está”, analisa Marcelo.
Essa percepção sugere que outros fatores além da taxa de juros estão impactando mais significativamente as decisões de lançamento – especialmente a disponibilidade efetiva de crédito e a capacidade de estruturar operações com novas fontes de funding.Faixa 4 do MCMV: nova oportunidade em meio aos desafios
Em meio aos desafios de funding, a Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida emerge como uma oportunidade específica. Voltada para rendas entre R$ 8 mil e R$ 12 mil mensais, com imóveis de R$ 350 mil a R$ 500 mil e juros subsidiados a 10% ao ano, o MCMV representa uma alternativa de mercado com funding mais favorável. Nesse contexto, 60% das empresas acreditam que a Faixa 4 impactará positivamente seus lançamentos, enquanto 39% esperam manter o nível atual.
Ou seja, a Faixa 4 representa não apenas uma oportunidade de vendas, mas uma alternativa de funding para empresas que souberem se posicionar nesse segmento específico.
Leia também: Minha Casa, Minha Vida: a maior janela de oportunidade do mercado imobiliário
Como navegar no novo cenário de funding
Diante desse panorama, incorporadoras e construtoras precisam desenvolver estratégias para garantir acesso ao capital necessário para crescimento. As empresas que sairão na frente serão aquelas que entenderem que:#1 Diversificação é fundamental
Como mostram os dados da Brain, a dependência excessiva em uma única fonte de funding torna as empresas vulneráveis. A estratégia vencedora combinará múltiplas fontes – investidores institucionais, mercado de capitais, parcerias estratégicas e, onde possível, programas governamentais como o MCMV.#2 Profissionalização organizacional torna-se crítica
Para acessar investidores institucionais e mercado de capitais, as empresas precisam demonstrar governança corporativa sólida, controles financeiros rigorosos e capacidade de gestão profissional. Isso inclui auditoria independente, relatórios financeiros transparentes e processos padronizados.#3 Gestão de custos ganha importância estratégica
Com funding mais caro e escasso, as margens de erro diminuem significativamente. Controle preciso de custos de construção, orçamentação detalhada e monitoramento em tempo real tornam-se diferenciais competitivos essenciais. E, ao mesmo tempo, a empresa ganha confiabilidade e credibilidade perante os possíveis investidores para o seu negócio.Leia também: A importância do orçamento detalhado em projetos de construção civil
#4 Velocidade de execução maximiza eficiência do capital
Com o custo do dinheiro elevado, cada mês antecipado na entrega representa economia significativa. Processos industrializados, gestão de obra eficiente e cronogramas otimizados ganham relevância financeira direta.Acesso a crédito é um problema pra você?
Os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliários) afirmam que incorporadoras que possuem um orçamento validado por uma empresa especialista em custo de obra está mais perto do crédito, pois isso dá segurança à operação. Essa é a segurança que a Celere entrega. Inclusive, o aprendizado com as parcerias com FIIs nos fizeram ajustar nossa forma e atuação para não apenas dar segurança às próprias incorporadoras, mas também deixá-las preparadas e seguras para as apresentações aos investidores.
Um exemplo concreto dessa capacidade é o trabalho desenvolvido com Dagoberto Machado Filho, CEO da Dakari.
Em um projeto de mais de 3,5 milhões de m², que exigia um grande volume de investimento, Dagoberto precisava de números realmente confiáveis para apresentar aos investidores.
Segundo ele, “o orçamento paramétrico desenvolvido pela Celere ajudou a Dakari a obter dados precisos, especialmente em custos indiretos, garantindo maior confiabilidade para os investidores”.
Mas o que realmente fez diferença foi a profundidade da análise. “Trabalhar com a Celere foi a forma de não ter apenas valores de obras, mas também de trazer em conta toda a questão de custos indiretos e outros valores que não poderíamos desconsiderar nos projetos. Mais do que uma conta simples, trabalhamos com uma projeção de produto, tipo de obra e qualidade de obra, o que enriqueceu muito o nosso resultado”, disse.
O impacto na relação com investidores foi direto. “Quando abrimos isso e mostramos para os nossos investidores, eles perceberam que nunca tinham recebido nada semelhante no mercado. Com esse estudo aprofundado de orçamento, hoje temos uma base muito mais segura para tocar um projeto de alta complexidade”, comemora. É essa segurança e credibilidade que fazem a diferença quando o funding está escasso e os investidores estão mais exigentes.Quer saber como tornar sua empresa mais atrativa para investidores e mercado de capitais?
Entre em contato e descubra como nossa metodologia pode profissionalizar sua gestão de custos e facilitar o acesso a funding alternativo.Leia também: [Case] O poder do orçamento paramétrico: como dados detalhados podem elevar a lucratividade e alavancar investimentos
