O real impacto da Faixa 4 do MCMV [ConstruFoco #18]

Há algumas semanas, o Valor Econômico publicou uma reportagem que mostra que a Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida está funcionando mais como uma solução de manutenção do que como motor de crescimento do setor. Os números iniciais até impressionam: 880 mil simulações de financiamento desde maio e 5,8 mil propostas prontas para assinatura. A meta do governo é fechar 120 mil contratações ainda em 2025. Mas quando olhamos as declarações dos incorporadores, a história é outra…

O que as incorporadoras estão dizendo

De acordo com a matéria do Valor, os 15% de lançamentos da ADN fora do programa estão migrando para a Faixa 4, mas sem perspectiva de aumentar a produção.
Na Cury, 30% das vendas eram fora do MCMV. Com a nova faixa, essa parcela cairia para apenas 5%. Mas não há planos de ampliar projetos.
A EPH vai usar a faixa para fugir do padrão “commodity” de 2 quartos com 35-40m², mas mantendo o volume atual.

Por que isso está acontecendo?

Na minha análise, três fatores explicam essa postura conservadora:

Demanda limitada nos tetos de preço Como destacou Pedro Donadon (ADN), não há tanta demanda por imóveis no teto de R$ 500 mil nas cidades do interior. O “sweet spot” continua sendo valores menores.
Juros ainda elevados, mesmo com desconto A Faixa 4 oferece 10% ao ano versus 12%+ do SBPE. É um alívio, mas não revoluciona o poder de compra da classe média com a Selic a 14,75%.
Margens já comprometidas Ricardo Cardoso (EPH) foi direto: “a margem do produto é muito ‘seca’”. Não há espaço para grandes apostas.

O movimento real do mercado

O que vejo acontecendo é uma reorganização, não uma expansão. As incorporadoras estão trazendo clientes do SBPE para dentro do Minha Casa Minha Vida, garantindo vendabilidade de projetos que poderiam ficar encalhados.

É uma estratégia inteligente. Com o SBPE perdendo recursos (saldo da poupança recuou 2,7% no ano, segundo a Abecip) e juros altos, a Faixa 4 vira uma “válvula de escape” para manter o negócio funcionando.

O que isso revela sobre o momento do setor

Os últimos dois anos foram marcados por recordes no setor da construção civil, tanto em vendas quanto em lançamentos. Nesse período, o MCMV foi fundamental para manter o setor aquecido e impulsionar esse crescimento. No entanto, agora estamos em modo defensivo, não expansivo. Mesmo com uma nova faixa do maior programa habitacional do país, as incorporadoras preferem consolidar posições a arriscar crescimento. A Faixa 4 é um amortecedor importante, mas não é o combustível que vai acelerar o motor da construção civil.

Por outro lado, vejo uma janela interessante para empresas menores e mais ágeis. Como destacou a reportagem, incorporadoras que estavam com dificuldade para vender imóveis fora do programa podem ter um respiro. E há espaço para inovação no produto. Sair do padrão “commodity” de dois quartos e 35-40m² pode ser um diferencial competitivo importante, especialmente se conseguir manter as margens controladas.

Minha perspectiva

A Faixa 4 está cumprindo seu papel, mas não é a solução definitiva para os desafios estruturais do setor.

Enquanto a Selic estiver em patamares restritivos, tornando o ambiente econômico muito desafiador, programas como esse funcionarão mais como “band-aid” do que como impulsionadores de crescimento. A queda da Selic é fundamental para um ambiente mais favorável ao setor. Por outro lado, a renda em ascensão e os níveis recordes de emprego no país contribuem para a perenidade desse momento de alta do mercado. São fatores econômicos robustos que ajudam a manter o setor atrativo, mesmo diante de outros desafios.

Para quem atua no setor, o recado é claro: mantenha a eficiência operacional em alta e prepare-se para quando as condições macroeconômicas melhorarem.

E você, como está vendo o impacto da Faixa 4 no seu negócio? Entre em contato se quiser trocar ideias sobre como navegar nesse cenário. Boa semana! Raphael Chelin CEO

PS: Vale destacar que há negociações para manter recursos do Fundo Social do Pré-Sal no MCMV até 2030. Ronaldo Cury chamou a solução de “genial” – concordo que foi uma saída criativa para driblar a escassez de recursos da poupança.