O mercado de capitais passou a financiar mais obras que a poupança e analisa engenharia antes de aportar. Entenda o que isso exige de quem constrói
Por muito tempo, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) foi a principal fonte de crédito imobiliário do Brasil. Em 2024, porém, esse cenário começou a mudar. Foi quando, pela primeira vez na história, o topo do ranking ficou com o mercado de capitais. E aí, em 2025, enquanto o SBPE representou 48% do estoque de crédito, o mercado de capitais atingiu 52%, totalizando R$ 832 bilhões.
O movimento não parou por aí. Considerando o funding total do setor, a participação da poupança recuou de 32% em 2024 para 29% em 2025, enquanto as letras de crédito imobiliário (LCI) subiram de 17% para 19%, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Para 2026, a entidade projeta que os recursos livres, que incluem instrumentos de mercado de capitais, cresçam 66%, contra 15% do SBPE.
Essa troca mudou quem analisa um empreendimento antes de o dinheiro entrar. E mudou também a profundidade da análise.
Em um episódio recente do Incorpod, série de webinars organizada pela Celere e seus parceiros Nexxa Engenharia, Agilean e ASPEN Engenharia, Ariany Arruda detalhou como isso acontecia até pouco tempo atrás.
Head de engenharia da Trinus, empresa que monitora mais de 120 obras simultaneamente em todo o Brasil, ela contou que o mercado de capitais costumava olhar para empreendimentos imobiliários de forma superficial no aspecto técnico, concentrando a avaliação em viabilidade financeira, localização e histórico do incorporador. A engenharia era tratada como caixa preta, sob a premissa de que construtoras experientes sabiam o que estavam fazendo.
Porém, com operações maiores e investidores mais sofisticados, essa premissa caiu. O investidor passou a examinar orçamento, cronograma e controle de obra com o mesmo rigor que aplica ao balanço, porque descobriu que obra atrasada destrói retorno e custo fora de controle inviabiliza negócio mesmo com venda aquecida.
Para o incorporador, isso significa que projeto, planejamento e orçamento deixaram de ser assunto interno da obra e passaram a ser o material que decide se o empreendimento recebe aporte.
Este assunto voltou à tona na 14ª edição do Incorpod. Em um trecho da conversa, Raphael Chelin, CEO da Celere, e Danny Spiewak, COO da Housi (proptech de moradia inteligente), discutiram como essa análise prévia funciona na prática e o que se examina antes de liberar um aporte.
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Foto de Firmbee.com na Unsplash
A razão para a análise dos investidores se concentrar no pré-obra tem uma lógica prática. Quem coloca dinheiro em um empreendimento assume um risco que não controla, já que quem toca a obra é outro. Ou seja, existe uma janela real de influência, e ela fica antes da primeira estaca. É lá que projeto, orçamento e cronograma ainda podem ser discutidos, questionados e ajustados. Depois que a obra começa, resta acompanhar e reagir. Por isso o checklist do investidor recai sobre documentos, e não sobre promessas.
No Incorpod #13, Ariany detalhou o que a Trinus procura: SPE formalmente constituída, orçamento analítico com histórico documentado que mostre como as premissas evoluíram, cronograma rastreável integrando as dimensões física e financeira, controles integrados ao ERP em vez de planilhas soltas e governança técnica com relatórios periódicos.
O rigor com o histórico do orçamento merece atenção, porque revela o que está sendo medido. Um orçamento isolado é apenas um retrato de um momento do ciclo. A sequência de revisões mostra outra coisa: se a empresa erra por muito ou por pouco, se corrige cedo ou tarde, se sabe explicar o desvio. O investidor não está comprando o número, está comprando a capacidade da empresa de sustentar aquele número até a entrega.
É a mesma leitura que Danny Spiewak defendeu no primeiro artigo desta série, quando argumentou que a margem de um empreendimento se decide na prancheta, e não no canteiro. A diferença é que agora essa tese deixou de ser boa prática de engenharia e virou critério de terceiros.
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Essa exigência, aliás, já não parte apenas de quem financia.
Durante o Incorpod #14, Raphael observou que a Housi cumpre função parecida com a dos fundos ao decidir em quais empreendimentos entra: "Vocês, como os fundos, também são uma forma de curadoria e uma forma de mudar o mercado". A diferença é o que está em jogo. A Housi não coloca dinheiro na obra, coloca a marca, e depois assume a operação do prédio, com quase 900 incorporadores parceiros, mais de cinco mil unidades e presença em mais de 250 cidades.
Raphael foi direto ao ponto sensível dessa exposição. Citando um empreendimento recém-anunciado com a bandeira da Housi, perguntou como a empresa se protege, já que, se o empreendimento atrasa um ano, é a marca da Housi que está lá.
A resposta de Danny descreve uma análise de pré-obra que, embora persiga objetivo diferente do investidor, se apoia nos mesmos documentos.
Antes de aceitar a parceria, a Housi quer saber por que aquele incorporador a procurou e o que precisa dar certo para o projeto funcionar. Depois vem a parte incômoda, que é confrontar a expectativa do incorporador com o que o estudo de viabilidade sustenta. Danny conta que recebe pedidos de vender 70% acima do preço praticado na região, e responde a eles com ironia: "Também eu quero ganhar na Mega-Sena quarta e sábado".
Ajustada a expectativa, o passo seguinte é desenhar os diferentes cenários possíveis para a operação. Isso significa definir, de antemão, o que será considerado sucesso, quais resultados intermediários ainda são aceitáveis, o que caracterizaria um insucesso e, principalmente, como a equipe deve reagir em cada situação.
Danny defende que essa conversa aconteça mesmo quando é desconfortável. "Ninguém gosta de falar 'se der errado', mas, como planejador, é dinheiro. A gente tem que falar", afirma. Antecipar os riscos permite calcular seus possíveis impactos e preparar alternativas antes que qualquer problema apareça. É nesse momento que nascem os planos B, C e D, cada um associado a um cenário e a uma resposta previamente definida. "A gente não quer que o plano A vire D da noite para o dia", completa.
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O diagnóstico inicial não encerra o risco, e é por isso que nem o investidor nem a operadora param de olhar depois que a obra começa.
Danny reconhece que o setor ainda convive com atrasos e com qualidade de obra tratada como questão de opinião, situações que prejudicam o investidor e desgastam todas as marcas envolvidas.
Do lado do capital, o acompanhamento se traduz em exigência de projeção. Ariany salienta que relatórios informando quanto foi gasto até o momento não bastam mais, porque o investidor precisa saber quanto ainda será necessário até a conclusão, com atualização mensal e leitura integrada entre avanço físico e desembolso financeiro.
Do lado da Housi, o mesmo princípio aparece em pontos de verificação ao longo da construção. A atuação, hoje concentrada no lançamento e na entrega, vem ganhando marcos intermediários, como a conferência da lavanderia compartilhada e a vistoria do primeiro apartamento técnico, que define os padrões de acabamento do decorado.
O cuidado se estende também à definição dos padrões de entrega, discutidos com o incorporador ainda no planejamento. Se o decorado entra logo após a entrega, a parede que vai receber o armário precisa ter qualidade mínima garantida desde o projeto. "Eu já ponho isso como propósito de projeto, porque aí, antes, no planejamento, eu saio com regras de negócio muito mais claras", explica.
A exigência que o fundo faz na análise da operação, a operadora replica no canteiro. E o documento que responde às duas é o mesmo.
O orçamento é o cartão de entrada
Foto de Jakub ?erdzicki na Unsplash
A pergunta do título tem um teste prático. Se um fundo, um banco ou uma operadora como a Housi pedisse hoje o orçamento, o planejamento e o estudo de viabilidade do seu próximo empreendimento, esse material sustentaria a análise?
Como mostramos no artigo "Funding escasso e demanda aquecida: como se adaptar à nova realidade do crédito imobiliário", fundos de investimento imobiliário afirmam que incorporadoras com orçamento validado por uma empresa especializada em custo de obra estão mais perto do crédito, porque esse orçamento dá segurança à operação. Com o mercado de capitais respondendo por parcela crescente do funding, a qualidade do orçamento deixou de ser assunto interno e virou condição de acesso.
É essa preparação que a Celere entrega.
Na última década, atendemos quase 300 incorporadoras e construtoras, executamos cerca de 700 projetos e orçamos quase R$ 30 bilhões em custos de construção, com projeção de orçarmos mais R$ 30 bilhões apenas neste ano.
Com o Budget Paramétrico, a viabilidade nasce ancorada no custo real praticado pelo mercado, o que evita o desencontro entre a expectativa do incorporador e o número que o analista vai encontrar. Com o Budget Analytics, o orçamento detalhado por insumo se transforma no documento auditável que sustenta a análise de investidores e parceiros. E com o Planejamento de Obras, o cronograma físico-financeiro demonstra que prazo e desembolso estão sob controle.
Quer chegar à mesa de um fundo, de um banco ou de um parceiro como a Housi com números que passam na análise?
Entre em contato e descubra como a Celere pode preparar o seu empreendimento para esse nível de exigência desde a viabilidade.
Imagem de destaque: Samuel Regan-Asante na Unsplash
