Como decisões de pré-obra se convertem em margem de lucro

Entenda por que a margem de lucro de uma obra é decidida na prancheta e como cada escolha de projeto vira custo e qualidade na planilha

A margem de lucro de um empreendimento não se ganha no canteiro. Ela se ganha, ou se perde, meses antes, na mesa onde o projeto é decidido. Quando a obra começa, o resultado financeiro já está em grande parte definido, e o que sobra para a execução é quase sempre administrar o que já foi decidido.

Quem defende essa tese é Danny Spiewak, COO da Housi (proptech de moradia inteligente). Na 14ª edição do Incorpod, webinar promovido pela Celere em parceria com a Agilean, a Nexxa Engenharia e a ASPEN Engenharia, Danny declara que a engenharia que entra cedo no projeto protege a margem, enquanto a engenharia que corrige na obra já chegou tarde.

E ele fala com a autoridade de quem atravessou todas as etapas do ciclo imobiliário. Começou como estagiário na Método Engenharia, onde coordenou algumas das primeiras grandes obras industrializadas do Brasil, passou pela construção do Hopi Hari, foi executivo da Tishman Speyer por quase 13 anos, CEO do Cidade Matarazzo e chegou à Vitacon em 2016, de onde nasceu a Housi.

Provocado por Bruno Barreiro (coordenador de projetos estruturais da ASPEN) e Mário Ritter (sócio-fundador da Nexxa), coapresentadores do Incorpod, Danny Spiewak detalhou como as decisões de pré-obra se convertem em resultado financeiro.

Por que a margem começa no planejamento

Bruno abriu a conversa perguntando a Danny se os líderes das incorporadoras deveriam ter mais conhecimento de engenharia na hora de tomar decisões, considerando o impacto de cada escolha no custo, no prazo e na execução. O COO da Housi começou sua resposta desmontando a forma como o próprio setor enxerga a obra.

Segundo ele, existe um preconceito arraigado sobre a etapa de execução: gasto alto, atraso dado como certo e qualidade vista como questão de opinião fazem a obra parecer um fardo a ser suportado. Para ele, esse retrato descreve uma falha de método. "Eu acho que isso é tudo por falta de uma incapacidade na busca de uma eficiência", diz. Ou seja, ele alega que o problema não está na obra em si, mas em quem a encara sem planejar.

Se o vilão é a falta de preparo, o planejamento é onde a decisão boa se torna possível. "Quanto mais tempo você planeja, quanto mais você projeta antes de começar a executar, menos riscos e menos erros você vai correr", reflete.

O erro de achar que a estrutura resolvida encerra o risco

Na visão de Danny, é um padrão recorrente nas construtoras concentrar o empenho técnico no projeto de fundação e estrutura, que hoje chega ao canteiro detalhado e com inteligência embarcada, e a partir daí baixar a guarda. Para ele, esse é um erro fatal.

O engano, diz, está em supor que um bom projeto estrutural garante o controle da obra. O COO da Housi destaca que o restante das disciplinas e do planejamento merece o mesmo rigor, e a régua de qualidade precisa mudar de lugar. "Eu vejo muito engenheiro ainda focado no FCK do concreto. Isso é obrigação", avalia, referindo-se à resistência que o concreto precisa atingir em projeto. Atingir a resistência projetada, para ele, não é conquista, é o piso do contrato. "O que realmente importa é o controle do processo, do planejamento como um todo, com o objetivo do seu cliente final", completa.

Danny ilustra esse ponto com uma decisão de projeto que a Vitacon transformou em produto, e que a Housi replica: a laje aparente.

Em vez de aplicar chapisco, massa e gesso para forrar o teto, a construtora entrega a própria laje estrutural como acabamento à vista. A escolha corta três serviços inteiros do orçamento, mas cobra um preço em troca. Como o morador do estúdio vai olhar para aquele teto todos os dias, a estrutura precisa ser executada com um capricho que não teria se ficasse escondida. A decisão de projeto reescreve, de uma vez, o custo e o padrão de execução da obra.

Bruno trouxe um caso que reforça a lógica. Ele contou que visitou recentemente um empreendimento erguido com pré-laje içada, um sistema em que a laje chega pronta de fábrica com o fundo já liso. No canteiro, a equipe apenas trata as juntas e aplica uma demão de massa. O acabamento que, no modelo tradicional, exigiria camadas de revestimento aplicadas manualmente já vem resolvido na peça, antes de subir ao pavimento.

Nos dois casos, a lógica é a mesma: a qualidade deixa de ser corrigida na obra e passa a ser especificada no projeto. E cada correção evitada ajuda a preservar a margem.

Onde a decisão de projeto vira número na planilha

A parte mais concreta da conversa veio quando Mário Ritter perguntou sobre os requisitos mínimos de instalações hidrossanitárias e elétricas nos empreendimentos da Housi. A resposta de Danny mostra o pré-obra operando como ferramenta de margem.

O princípio é maximizar o que o morador de fato precisa e minimizar o custo de obra do que ele não usa. A inteligência de operação da Housi, alimentada por milhares de unidades locadas, indica, por exemplo, onde os pontos de energia são realmente demandados e onde entram economizadores e sensores para cortar desperdício. Assim, protege o bolso do investidor sem sacrificar o conforto de quem mora.

O mesmo escrutínio se aplica a itens que raramente ganham essa atenção na viabilidade. Estes são alguns exemplos:

Ponto de água quente é tratado como obrigatório na pia do banheiro, mas sua presença na cozinha é discutida caso a caso com o incorporador.
O posicionamento e a quantidade de ralos entram na mesma conversa, e aqui o dilema é concreto: o banheiro de um estúdio é pequeno, mas ainda assim precisa ser confortável. A dúvida recorrente entre projetistas e incorporadores, conta Danny, é se vale ou não um segundo ralo fora do banheiro, porque às vezes o ambiente é tão apertado que dois ralos deixam de fazer sentido.
A escolha do sistema de ar-condicionado (VRF, split ou solução individual) segue o mesmo filtro de custo-benefício da infraestrutura.

São decisões pequenas quando olhadas uma a uma. Somadas, definem o custo por unidade de um empreendimento inteiro antes da primeira estaca.

Se as decisões de projeto carregam esse peso financeiro, quem deveria tomá-las?

Para Danny, nenhuma obra deveria começar sem uma decisão estratégica de projeto tomada em conjunto pelos principais projetistas, em um comitê que inclua até as disciplinas de participação pontual, como automação e instalações hidráulicas.

"Eu acredito muito que as decisões a 4, 8, 12 mãos vão ser muito mais eficientes", defende, em contraste com o fluxo tradicional em que a arquitetura lança, a estrutura responde, o projeto vai e volta em ciclos de retrabalho.

Esse modelo de decisão colegiada ganha urgência com o trabalho qualificado cada vez mais escasso e caro. Inclusive, Danny projeta um "estrangulamento muito grande da mão de obra disponível para o canteiro de obra".

A saída inevitável, na visão dele, é a industrialização da construção, com sistemas como light steel framing e componentes pré-fabricados assumindo o espaço do serviço artesanal. Para o COO da Housi, não há a primeira coisa sem a segunda. "Industrialização significa planejamento de projeto", diz. Na prática, isso significa que sem arquitetura, estrutura, fundação e instalações sentadas na mesma mesa, pensando no resultado do empreendimento para quem vai usar, não há industrialização que se sustente.

O pré-obra é onde a Celere trabalha a sua margem

A tese que o Danny defende no Incorpod é a mesma que estrutura a atuação da Celere: a margem de um empreendimento se ganha ou se perde nas decisões tomadas antes do canteiro, e essas decisões só são boas quando estão ancoradas em número confiável.

É por isso que a Celere atua desde o momento em que o incorporador ainda estuda o negócio, na viabilidade, passando por toda a engenharia e pré-obra, até o término das obras.

Na última década, a Celere atendeu quase 300 incorporadoras e construtoras, executou cerca de 700 projetos e orçou quase R$ 30 bilhões em custos de construção. Essa base de dados permite testar cenários como os que Danny descreve com precisão de custo antes de a decisão virar contrato.

Com o Budget Paramétrico, essas comparações acontecem ainda na viabilidade. Com o planejamento de obras, o cronograma físico-financeiro traduz as escolhas de projeto em prazo e desembolso.

Quer tomar as decisões de pré-obra com número na mesa, em vez de estimativa de corredor?

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Imagens: Daniel McCullough na Unsplash/Jo Wa na Unsplash/Grove Brands na Unsplash