O mercado mudou – seu controle de custos acompanhou? [ConstruFoco #51]

A Folha de S.Paulo publicou recentemente essa matéria mostrando que o setor imobiliário bateu recorde de lançamentos em 2025 antes mesmo de o ano acabar. Segundo levantamento da Abrainc com a Fipe, foram 161.709 novos imóveis até outubro, uma elevação de 34,6% na comparação com o mesmo período de 2024.

Apesar da explosão nos lançamentos, as vendas cresceram apenas 2,3% no mesmo período, sendo que médio e alto padrão tiveram queda de 17,9% no volume comercializado.

Ou seja, estamos lançando muito, mas vendendo pouco. E isso tem explicação.

O que os números mostram (e o que escondem)

Os dados revelam uma polarização clara no mercado brasileiro:

Minha Casa, Minha Vida:

• Lançamentos: +34,6% (138.985 unidades)
• Vendas: +8,6% (125.791 unidades)
• VGV lançado: R$ 34,8 bilhões

Médio e alto padrão:

• Lançamentos: +14,3% (22.724 unidades)
• Vendas: -17,9% (28.756 unidades)
• VGV lançado: R$ 24,5 bilhões

Isso significa que MCMV está sustentando o setor no país, enquanto médio e alto padrão enfrentam dificuldades de absorção.

Segundo a Abrainc, esses segmentos estão em "fase de adequação de estoques" – o que significa, na prática, que as empresas lançaram demais nos últimos anos e agora precisam desacelerar para vender o que já está na prateleira. Com juros a 15% encarecendo o financiamento, priorizar vendas sobre novos lançamentos é um movimento necessário.

Por que isso está acontecendo (e por que não é surpresa)

Esses números confirmam o que Marcelo Gonçalves, da Brain Inteligência Estratégica, apresentou durante a 11ª edição do Incorpod.

#1 O MCMV virou força motriz do mercado

Como detalhamos neste artigo, desde o segundo trimestre de 2023, quando os novos parâmetros do Minha Casa, Minha Vida entraram em vigor, as vendas do segmento econômico cresceram 76%, enquanto o restante do mercado avançou apenas 15%.

O programa oferece três vantagens competitivas claras: demanda estrutural assegurada pelo déficit habitacional de 7 milhões de unidades, funding estável por meio do FGTS e condições diferenciadas de financiamento (juros de 4,2% a 10% ao ano, dependendo da faixa).

#2 Médio e alto padrão enfrentam transformação geracional

Como mostramos neste outro artigo, 67% dos compradores atuais são Millennials e Geração Z – gerações que preferem produtos menores e mais funcionais.

Dados do Secovi-SP comprovam: produtos compactos (até 45m²) registraram aumento de 7% a 7,5% na velocidade de vendas, enquanto unidades maiores apresentaram quedas de até 30%.

#3 Funding escasso pressiona lançamentos

Como detalhamos aqui, o financiamento via SBPE para pessoas jurídicas despencou 54% no primeiro semestre de 2025. Resultado: 86% das empresas consideram que ficou mais difícil conseguir financiamento para obras.

Com funding escasso e juros altos, faz sentido priorizar a venda do que já foi lançado antes de comprometer capital em novos projetos – especialmente em segmentos onde a absorção está mais lenta.

O que isso significa para você

Se você atua no MCMV, o momento é de oportunidade clara. O programa está em forte expansão, com funding estável e demanda estrutural. O desafio é executar com margens apertadas e controle rigoroso de custos.

Se você atua em médio e alto padrão, o momento exige estratégia. A Abrainc espera uma retomada gradual, com uma provável queda dos juros este ano. Mas enquanto isso não acontece, três movimentos me parecem interessantes:

1) Priorize venda sobre lançamento – Como a própria Abrainc indica, reduzir estoques antes de lançar mais é um movimento saudável em cenário de absorção lenta.

2) Adapte produtos às novas gerações – Com 67% dos compradores sendo Millennials ou Gen Z, os produtos precisam ser menores, mas extremamente funcionais.

3) Profissionalize gestão para acessar funding alternativo – Com SBPE escasso, investidores institucionais e mercado de capitais exigem governança sólida e controle de custos preciso.

Como a Celere pode ajudar

Seja no MCMV com margens apertadas, seja em médio e alto padrão com necessidade de reposicionamento de produtos, controle preciso de custos se torna questão de sobrevivência.

Na Celere, estruturamos orçamentos que consideram reservas técnicas adequadas e integramos Acompanhamento de Prazos com Acompanhamento de Custos para você ter visão de futuro sobre o que vai estourar – e possa agir antes que isso vire prejuízo.

Quer estruturar esse controle para suas obras? Entre em contato, e vamos conversar.

Boa semana!

Raphael Chelin
CEO

Imagem de destaque: Jocke Wulcan na Unsplash