Três semanas. Esse foi o tempo que a Tecverde levou para erguer duas torres habitacionais sobre palafitas no dique da Vila Gilda, em Santos – uma das áreas de maior vulnerabilidade social da cidade. A obra acontecia sobre uma laje de concreto construída em cima de um mangue, com espaço zero para estoque de materiais e logística que precisava funcionar como um relógio suíço.
Oito meses depois, em outro projeto completamente diferente, a mesma empresa entregava 140 flats executivos de alto padrão, com acabamentos sofisticados e alto nível de personalização.
E então veio o desafio definitivo: São Sebastião. 518 unidades habitacionais em 6 meses para famílias desabrigadas pelo desastre ambiental de 2023. Uma média de mais de 86 unidades por mês. Mais de 20 unidades por semana.
Três projetos. Três contextos radicalmente diferentes. Uma única metodologia: a industrialização.
Durante a 12ª edição do Incorpod – webinar promovido pela Celere em parceria com a Donos de Construtoras, a Nexxa Engenharia, a ASPEN Engenharia e a Agilean –, Stephan Constantino, líder de engenharia e operações da Tecverde, apresentou a metodologia estruturada de industrialização utilizada pela companhia para operacionalizar todos esses projetos.
Mas frameworks conceituais são apenas o começo. A questão que define o sucesso ou fracasso da industrialização é como esses conceitos se traduzem em canteiros reais, com prazos apertados, clientes exigentes e restrições operacionais brutais.
Neste artigo, mostramos como os quatro cases compartilhados por Stephan respondem exatamente essa pergunta, revelando não apenas o que funciona, mas principalmente por que funciona.
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A versatilidade da industrialização na construção
Antes de falarmos sobre os projetos da Tecverde em si, precisamos destacar que o que poucos entendem sobre industrialização na construção civil é que ela não é um "produto único" que serve apenas para obras padronizadas de baixo custo. A industrialização é um sistema flexível que se adapta a diferentes mercados, escalas e níveis de complexidade – desde que você domine os fundamentos.
A realidade apresentada nos cases da Tecverde, aliás, contraria essa percepção. Os quatro projetos que serão detalhados a seguir demonstram como os mesmos princípios fundamentais de industrialização – padronização de produto, estabilização de processos, plataforma robusta – se adaptam a contextos completamente distintos:
- Santos (CDHU) – obra emergencial em área vulnerável com restrições logísticas extremas.
- Flats Executivos – empreendimento de alto padrão com acabamentos sofisticados e personalização.
- São Sebastião – produção em escala massiva com 518 unidades entregues em 6 meses.
- Projeto CDHU com infraestrutura – integração complexa entre edificação industrializada e obras de infraestrutura.
O que conecta esses projetos tão diferentes? A aplicação rigorosa do framework dos 5 Ps, adaptado às especificidades de cada desafio.
Case #1: Santos
Rapidez e sensibilidade em área vulnerável
O primeiro case apresentado por Stephan é emblemático dos desafios que a industrialização pode resolver quando aplicada estrategicamente. O projeto Santos enfrentou um dos cenários mais complexos da construção civil brasileira: realocação de famílias em situação de vulnerabilidade social sem removê-las da área.
O desafio
A cidade de Santos enfrenta um problema crônico no chamado "dique da Vila Gilda", uma área de ocupação irregular onde aproximadamente 7 mil famílias vivem em situação de vulnerabilidade social extrema.
O projeto, idealizado originalmente pelo urbanista Jaime Lerner, propõe algo aparentemente contraditório: realocar as pessoas no mesmo lugar. Como explica Stephan, "o grande desafio que a gente tem de projetos sociais hoje em dia é tirar a pessoa de um ambiente em que ela já tá estabelecida, tem suas relações profissionais, sociais bem estabelecidas e colocá-las em outro lugar".
A proposta era readequar as moradias existentes e alocar as famílias na mesma localização, preservando os vínculos sociais e profissionais já estabelecidos. Mas como fazer isso rapidamente, com impacto mínimo e em uma área com infraestrutura precária?
A solução: produto padronizado + logística cirúrgica
A Tecverde foi contratada em regime emergencial. Isso significava que não havia tempo para desenvolvimento de produto específico, era necessário partir de algo já testado e dominado. Dentro da metodologia da Tecverde, este projeto foi organizado assim:
Stephan comentou que o diferencial crítico do projeto estava na plataforma. A cadeia de fornecedores precisava operar em modelo quase just-in-time, entregando materiais apenas quando necessários e na quantidade exata. Não havia margem para erro ou atraso.
O resultado
Três semanas após a execução da infraestrutura (realizada por outra empresa), a Tecverde já havia montado estruturas visíveis de duas torres. A velocidade de execução surpreendeu até mesmo quem conhecia a construção industrializada.
Mais importante que a velocidade, porém, foi o impacto social minimizado. Em uma região já debilitada, onde a obra poderia agravar problemas existentes, a industrialização permitiu:
- Redução drástica do tempo de canteiro aberto.
- Controle absoluto sobre logística de entrada e saída de materiais.
- Menor perturbação ao trânsito e rotina dos moradores.
- Entrega de qualidade sem risco de retorno para correções.
Principal lição:
Produto padronizado não significa inflexibilidade. Significa ter soluções prontas que podem ser implantadas rapidamente quando o contexto exige velocidade e confiabilidade.
Case #2: Flats executivos
Alto padrão e personalização controlada
Se o case Santos demonstra a força da padronização em contexto emergencial, o segundo case apresentado por Stephan revela como a industrialização pode atender mercados premium sem perder competitividade.
O desafio
O projeto Flats Executivos apresentava características completamente diferentes do case anterior:
- Cliente corporativo com exigências de acabamento sofisticado.
- 140 unidades distribuídas em quatro torres.
- Localização em área remota.
- Expectativa de qualidade de alto padrão.
- Necessidade de algum nível de personalização.
O paradoxo era claro: como oferecer personalização mantendo os benefícios da industrialização? Como entregar alto padrão sem perder a previsibilidade de prazo e custo?
A solução: personalização limitada com kits pré-definidos
A estratégia da Tecverde para esse projeto foi trabalhar com personalização limitada estruturada por meio de kits pré-definidos.
Ou seja, a base da edificação permanecia padronizada – estrutura, sistemas, sequenciamento. O que variava eram os acabamentos e algumas configurações internas, sempre dentro de um catálogo pré-aprovado.
A sofisticação estava em garantir que a personalização não afetasse o fluxo de produção. A equipe de fabricação e montagem precisava executar variações de acabamento sem que isso impactasse a sequência básica de trabalho.
O desafio foi ter kits de personalização prontos para oferecer ao cliente sem que isso trouxesse complexidade para a execução. Catálogo de acabamentos, fornecedores homologados para cada categoria, tolerâncias claras de variação.
O resultado
Obra complexa executada em prazo curto (pouco mais de oito meses), com alto nível de qualidade e previsibilidade de preço e prazo. O cliente obteve a personalização desejada sem abrir mão dos benefícios da industrialização.
Além disso, o produto final não "denunciava" se tratar de construção industrializada. A qualidade dos acabamentos e a sofisticação dos detalhes atendiam plenamente às expectativas de um empreendimento de alto padrão.
"Se eu tenho um produto um pouco mais sofisticado, eu tenho uma infinidade de tipos de revestimento, sidings que eu posso aplicar na fachada para que não seja possível perceber se aquilo é uma obra em método convencional, em alvenaria, light frame, steel frame. A limitação da fachada é simplesmente a escolha do cliente e o custo", observa Stephan.
Principal lição:
Industrialização não significa "produto único genérico". Com catálogo bem estruturado e kits de personalização, é possível atender ao mercado premium mantendo os ganhos de processo.
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Case #3: São Sebastião
Escala, velocidade e gestão de equipes
O terceiro case apresentado por Stephan talvez seja o mais emblemático da trajetória da Tecverde: o projeto São Sebastião, executado após o acidente ambiental que atingiu a cidade em 2023.
O desafio
Em fevereiro de 2023, fortes chuvas causaram deslizamentos de terra em São Sebastião (SP), afetando gravemente parte significativa de um bairro. O governo precisava de uma resposta rápida para realocar centenas de famílias desabrigadas. O desafio era brutal: era preciso construir 518 unidades em seis meses.
Além da escala e velocidade, havia a pressão adicional de ser uma obra emergencial com alta visibilidade. Qualquer problema de qualidade, qualquer atraso, teria repercussão imediata. Não havia margem para erro.
A solução: processo industrial levado ao extremo
Novamente, a escolha foi por um produto já dominado, com histórico comprovado e alta repetitividade. "A gente escolheu um produto do nosso catálogo, que a gente tinha experiência em executar e que a gente poderia ter repetitividade dentro da fábrica e dentro do canteiro", explica Stephan.
O grande diferencial estava na etapa processo: a obra precisava ser gerida exatamente como uma linha de produção industrial.
O nível de detalhamento do planejamento era diário. O controle de Work in Progress (WIP) era rigoroso. "Não adianta eu colocar 30 equipes dentro do canteiro se essas equipes não têm exatamente bem definido o que elas estão fazendo, como elas estão fazendo e como aquilo impacta o sequenciamento. E é exatamente o que a gente faz dentro da fábrica", contextualiza Stephan.
A verdadeira complexidade não estava na montagem da estrutura, mas no pós-montagem. Pintura, cerâmica, louças, instalação de esquadrias – tudo isso precisava acompanhar a velocidade da estrutura.
A métrica principal do projeto era "unidade-mês" – quantas unidades completas eram liberadas por mês. Isso permitia controlar quantas unidades eram liberadas para cada etapa subsequente – cerâmica, pintura, instalação de louças.
O resultado
518 unidades entregues em 6 meses. Uma média de mais de 86 unidades por mês. Mais de 20 unidades por semana.
Mas além dos números absolutos, o case São Sebastião demonstrou algo fundamental: quando produto e processo estão estabilizados, a escala se torna viável.
"Se a gente padroniza e tem minimamente um nível de repetitividade em um produto onde não há uma variação tão grande, uma personalização tão grande, é possível atender obras emergenciais em um prazo curto e com um produto extremamente satisfatório, com uma qualidade alta", comenta Stephan.
Principal lição:
Escala não diz respeito apenas à quantidade, mas também ao ritmo. O takt de produção, quando bem gerido, permite entregar volume sem sacrificar qualidade.
Case #4: Projeto CDHU com infraestrutura
Integrando dois mundos
O quarto e último case apresentado por Stephan traz um desafio diferente dos anteriores: integrar a velocidade da construção industrializada com a complexidade da infraestrutura urbana.
O desafio
São 250 unidades habitacionais com área construída total de 10.000 m², mas com uma área de infraestrutura gigantesca rodando em paralelo. Redes de água, esgoto, drenagem, arruamento – tudo isso precisava avançar no mesmo ritmo da edificação.
O problema é evidente: "não adianta eu entregar 50 edificações em um mês, se não entregar a obra de infraestrutura na mesma velocidade", resume Stephan.
A solução: conexão entre canteiros e contratos inteligentes
As edificações seguiram o padrão já estabelecido – produto homogêneo, sem muita variação, alta repetitividade. A complexidade estava em sincronizar dois canteiros completamente diferentes: o de edificação (industrializado, rápido) e o de infraestrutura (convencional, mais lento). "A conexão entre o meu canteiro de edificação e o meu canteiro de infraestrutura foi o ponto de virada principal", destaca Stephan.
Neste projeto, o conceito de plataforma se estende para além de fornecedores e BIM, e inclui a gestão de contratos e relacionamento com o cliente. Portanto, era fundamental ter muito bem definido quais eram os checklists de recebimento – o que o cliente fazia para receber e o mínimo que a Tecverde entregava para que o recebimento pudesse acontecer.
"Se isso não estiver muito bem definido e muito bem desenhado, eu acabo colocando em cheque tudo que eu faço de bom, tudo que eu trago de bom da industrialização para dentro do processo", alerta o líder de engenharia e operações da Tecverde.
Outro ponto crítico: padronização antes da licitação. O cliente precisa saber exatamente o que quer antes de contratar, para que a industrializadora saiba o que vai entregar e o cliente saiba o que vai receber.
O resultado
O case demonstrou que a industrialização não precisa ficar restrita apenas às edificações, ela exige uma visão sistêmica que inclui infraestrutura, logística urbana e gestão de contratos.
Além disso, revelou a necessidade de educar o cliente sobre os limites e as possibilidades da industrialização. Um cliente que não entende que o processo pode, inadvertidamente, destruir os benefícios que a industrialização oferece.
Principal lição do case CDHU com infraestrutura:
Industrialização é sistêmica. Não adianta ter um elo da cadeia altamente eficiente se os demais não acompanham o ritmo.
O que conecta todos os cases: produto certo, processo estável, métrica
Ao final da apresentação, Stephan sintetizou em três pilares o que sustenta a industrialização bem-sucedida:
1. Produto certo
- Catálogo de produtos bem definido.
- Padronização inteligente (não engessamento).
- Plataforma que viabiliza o produto no mercado.
- DfMA aplicado desde a concepção.
2. Processo estável
- Não é processo engessado, é processo estabilizado.
- Equipe alinhada, treinada, confortável com processos bem definidos.
- Papéis e responsabilidades claros.
- Simplicidade sobre sofisticação.
3. Métrica que retroalimenta
- Indicadores que realmente impactam a operação.
- Dados coletados de forma precisa e criteriosa.
- Foco no que gera valor.
- Performance como output, não como input.
"Esses três fatores trazem pra gente as bases sólidas para conseguir transformar tudo que a gente traz da cabeça do cliente, da cabeça do que o mercado quer para algo minimamente padronizável, escalável, de forma sustentável e de forma sistêmica", resume Stephan.
Como a Celere pode ajudar na jornada de industrialização na construção
A industrialização exige controle preciso de custos em cada etapa. Como destacou Stephan ao falar de DfMA, de kits, de BIM conectado à base de dados, de rastreabilidade e métricas que retroalimentam – tudo isso depende de controle granular de custos.
A Celere trabalha há mais de 10 anos ajudando incorporadoras e construtoras a terem controle total sobre custos de construção. Nossa atuação une inteligência de mercado, tecnologia BIM 5D e gestão de custos para entregar exatamente o que a industrialização exige:
- Orçamentação que alimenta o DfMA: teste diferentes configurações de produto com segurança sobre custos.
- Controle que sustenta a plataforma: saiba exatamente quanto custa produzir cada variação, cada kit, cada customização.
- Métricas que retroalimentam: acompanhe custo realizado versus orçado para melhorar continuamente o processo.
- Credibilidade para acessar funding: orçamentos validados abrem portas para investidores e mercado de capitais.
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