Saiba o que analisar em termos de legislação, características do terreno e metodologias construtivas para aumentar a eficiência de projetos de construção
Recentemente, a Celere, o Soma Studio e a Incorp Hub se uniram para organizar o webinar INCORPOD: Visão Além do Lançamento.
O debate foi tão rico e cheio de boas informações que decidimos apresentar os principais insights em três artigos. Os dois primeiros já estão no ar. Neles, falamos sobre:
- Como sair do zero no estudo de viabilidade e o que analisar no terreno nas fases iniciais do projeto
- A importância do briefing em projetos de construção e como desenvolver um briefing eficiente
Hoje, para fechar a série, apresentamos os fatores que afetam o custo do empreendimento – tanto em projetos de faixa econômica, quanto em obras de alto padrão – e que estiveram em pauta no INCORPOD.
Siga a leitura e entenda questões-chave que se deve analisar durante o estudo de viabilidade porque afetam diretamente a eficiência dos orçamentos.
Fatores que impactam a implantação de projetos de construção de empreendimentos de faixa econômica
#1 Quantidade de torres/verticalização
Mariana de Oliveira, arquiteta e urbanista que atua como especialista no Núcleo de Criação e Aprovação do Soma Studio, abre o debate destacando que apesar de geralmente o incorporador ter uma ideia de quantas torres deseja construir, vários fatores precisam ser levados em conta nessa decisão.
Ela destaca especialmente uma análise criteriosa dos custos. “Às vezes, construir três torres sai mais barato do que construir duas. Assim, é possível soltar mais frente de trabalho e economizar tempo de obra”, pontua.
Além disso, Mariana reforça a importância do estudo de viabilidade durante esse processo. Afinal, ele permite que se descubra antecipadamente se é possível seguir o plano do incorporador, ou se é melhor otimizar a implantação e diminuir a quantidade de torres.
#2 Eficiência do estacionamento
Na sequência, a arquiteta salienta que por ocupar de 40% a 60% do espaço total de uma implantação em um empreendimento de faixa econômica, o estacionamento pode ter um impacto significativo no orçamento. “Portanto, quanto mais eficiente for a relação entre a área de asfalto por vaga de estacionamento, maior a possibilidade de liberar espaço para acomodar mais unidades residenciais”, ressalta.
Erica reforça que a quantidade de vagas, independentemente do padrão do empreendimento, impacta diretamente na eficiência do projeto.
#3 Castelo d’água
Giovanne Ciccilini, engenheiro civil e coordenador de projetos do Soma Studio, acrescenta que o tipo de abastecimento de água e o desnível geométrico do terreno também afetam o desenvolvimento e a eficiência do projeto.
“O abastecimento de água pode ocorrer através de um castelo d’água de dois modos principais: gravidade ou pressurizado. O sistema por gravidade utiliza diferenças de nível para gerar pressão nas tubulações, enquanto o sistema pressurizado emprega bombas para manter a pressão adequada na rede. A escolha entre esses métodos envolve diferentes considerações de custos. Enquanto por gravidade aumenta-se o custo de estrutura e fundação, no segundo normalmente aumenta-se a quantidade de reservatórios”, explica.
#4 Entrada de energia/posteamento
Giovanne destaca também que existem casos em que a entrada de energia é em média tensão. Muitas vezes, a consequência é a necessidade de posteamento na implantação. Portanto, é importante analisar a locação desses postes.
Segundo o engenheiro, eles devem estar voltados para a via, para facilitar a manutenção. Além disso, não podem atravessar vagas diagonais de estacionamento ou áreas de passeio, para garantir a segurança dos usuários. “Ou seja, os postes podem se tornar um fator limitante para sua acomodação no projeto de implantação”, analisa.
Complementando, Filipe Dufner, engenheiro civil e gestor de produtos do Soma Studio, aponta que quanto mais próximas as torres estiverem de uma rua já existente, menor será a extensão necessária para o cabeamento. “Esse cabeamento é constituído por cabos, que têm um custo significativo. Portanto, o posicionamento das torres em relação às vias existentes impacta substancialmente o custo total da infraestrutura elétrica da obra”, comenta.
#5 Terraplanagem
Os especialistas participantes do INCORPOD destacaram ainda a importância de, sempre que possível, considerar estudos prévios de terraplenagem e sondagens para obter bons resultados para o incorporador e a satisfação do cliente final (comprador da unidade).
Giovanne explica que, quando o projeto já está mais desenvolvido ainda na fase de viabilidade, é fundamental elaborar uma pré-análise da terraplanagem.
“Nesse momento, buscamos alcançar a melhor solução possível, priorizando a minimização da movimentação de terra e a redução do descarte de material excedente. Nosso objetivo é assegurar a satisfação do cliente, garantindo o máximo conforto para ele, evitando que as unidades fiquem excessivamente afundadas, o que poderia prejudicar aspectos como a iluminação. Portanto, é a estratégia de terraplanagem que desempenha um papel crucial em atender a todas essas premissas e demandas”, aponta.
Fatores que impactam a implantação de projetos de construção de empreendimentos de alto padrão
Além das questões citadas acima, os especialistas apontam que há outros pontos que influenciam a eficiência dos empreendimentos em projetos de construção de alto padrão. São eles:
#1 Relação área privativa x área construída
Erica Pinheiro, mestre em Arquitetura e Construção e executiva do Soma Studio, explica que as áreas comuns desempenham um papel central na eficiência de projeto em empreendimentos de alto padrão – especialmente aquelas relacionadas à recreação e às áreas de estacionamento.
“Se houver, por exemplo, uma proporção excessiva de vagas de estacionamento em relação ao padrão dos apartamentos, isso naturalmente afetará a eficiência geral. Além disso, se optar por criar espaços de lazer muito amplos, resultando em uma área comum significativamente maior em relação à área privativa, isso também poderá desequilibrar a eficiência do projeto”, indica.
“É essencial que o projeto não seja só bem resolvido esteticamente, como acontece em muitos casos. Ele precisa também ser muito bem resolvido tecnicamente. É esse equilíbrio que faz o resultado positivo quando o empreendimento for ao mercado”, complementa.
#2 Exigências dos bombeiros
Filipe salienta a importância de se atentar às particularidades das regulamentações estaduais do Corpo de Bombeiros. “Essas exigências podem variar significativamente de um estado para outro, e é vital incorporá-las desde o início do projeto para garantir a conformidade legal”, comenta.
#3 Elevadores
Por fim, o engenheiro ressalta que outro ponto relevante que impacta na eficiência financeira e técnica de projetos de alto padrão são os elevadores.
“Para que um projeto possa progredir de maneira eficaz, é essencial realizar uma análise técnica com cálculos de tráfego. Isso permitirá determinar a quantidade adequada de elevadores, bem como o tamanho ideal do poço do elevador. Essa abordagem cuidadosa visa assegurar a seleção de equipamentos econômicos e capazes de atender às necessidades de movimentação de pessoas dentro do edifício”, conclui.
Decisões que impactam os custos dos projetos de construção
Durante o evento, os especialistas debateram sobre como as análises feitas no estudo de viabilidade podem direcionar as decisões dos incorporadores em relação a vários aspectos dos projetos – número de torres, materiais e soluções de construção, área construída etc.
Cada um desses aspectos, por sua vez, afeta diretamente a eficiência econômica e técnica do empreendimento. Ou seja, são decisões que garantem que a edificação seja segura e sustentável no longo prazo e gere vendas e lucro para o incorporador.
Em relação a essas decisões, Raphael Chelin, CEO da Celere, compartilhou insights sobre algumas das escolhas que mais impactam os custos dos projetos de construção.
Tamanho das unidades
Falando sobre a quantidade de unidades, por exemplo, Raphael explica que à medida que o tamanho das unidades aumenta, a quantidade de vedação diminui, reduzindo os acabamentos das paredes na mesma proporção. Portanto, o executivo destaca que embora os apartamentos maiores gerem um aumento de custo total, o custo por metro quadrado tende a ser um pouco mais baixo.
Por outro lado, Raphael alerta que, em outros aspectos, o aumento do tamanho das unidades traz aumento de áreas úmidas, o que acarreta custos maiores. “Quando se trata de áreas úmidas, por exemplo, quanto maior a quantidade desse tipo de ambiente, maior será o custo associado. Isso inclui despesas com revestimentos, louças, metais, acessórios, impermeabilização, entre outros. Portanto, um apartamento com três suítes provavelmente terá um custo por metro quadrado um pouco maior do que um com apenas duas suítes, devido à presença de uma área úmida adicional”, detalha.
O executivo comenta ainda que as soluções de impermeabilização das áreas externas podem variar até duas vezes, e que o tipo de acabamento só na fachada (brise/acm/pele de vidro) pode variar o custo em até 2,5 vezes. Isso significa que na mesma área construída podemos ter grandes variações de custos nessas disciplinas dependendo do tipo de solução adotada.
Ou seja, não basta saber a área do empreendimento e do padrão. Há inúmeras soluções técnicas e características que impactam diretamente na viabilidade econômica do empreendimento.
Verticalização
Raphael aponta ainda que quanto maior a verticalização, o custo de construção por área construída tende a ser maior, devido à necessidade de materiais mais resistentes. Contudo, ele explica que, apesar desse aumento, construir torres mais altas tende a levar a empreendimentos mais eficientes.
“Ao optar por uma verticalização mais acentuada, você aumenta consideravelmente a área disponível para venda. É verdade que o custo da área construída pode ser mais elevado. Porém, a compensação ocorre no fato de que você estará comercializando um volume substancialmente maior de área, em comparação com um empreendimento não verticalizado. Assim, mesmo que haja um aumento nos custos (por metro quadrado construído), o Valor Geral de Vendas (VGV) aumenta em uma proporção consideravelmente maior”, indica.
Materiais de construção
Por fim, Raphael fala sobre a importância de se atentar a regionalidades. “O incorporador precisa lembrar que existem variações dos preços dos materiais e serviços, que podem ser significativas a depender das regiões. Além disso, a legislação local é um dos principais para entendimento do estudo e concepção do projeto”, pontua.
“Aqui, chamo a atenção para o incorporador que considera expansão para uma nova cidade. Neste contexto, é crucial contar com uma equipe especializada em legislação local, entendimento da cultura e dos costumes da cidade, e conhecimento do mercado local”, alerta.
O CEO da Celere comenta que o preço médio do quilo do aço, por exemplo, é cerca de R$ 7 em São Paulo (SP), enquanto em Cuiabá (MT) ultrapassa R$ 8. Ou seja, alguém que queira expandir de São Paulo para Cuiabá precisa ajustar suas bases de cálculo.
O mesmo ocorre com o concreto. Em Curitiba (PR), o custo é próximo a R$ 400 por metro cúbico, já no Amazonas, passa de R$ 550. “Além disso, é importante considerar a questão do frete e a disponibilidade de fornecedores na região, assim como a tecnologia disponível”, frisa.
A importância do estudo de viabilidade aliado a uma boa base de dados
A importância de realizar análises e estudos minuciosos com antecedência para garantir a viabilidade econômica de um projeto de construção foi mais um tópico debatido no INCORPOD.
Os especialistas reforçaram que é fundamental levar em conta as características regionais e as preferências dos clientes nesse processo, a fim de desenvolver um produto eficiente e bem-sucedido.
Raphael ressalta que o levantamento das informações iniciais – tanto as relacionadas ao projeto quanto aos custos – não pode ser subestimado.
“É crucial realizar uma análise técnica e uma avaliação da viabilidade legal, alinhada com a viabilidade econômica. É possível que, inicialmente, alguém acredite que o negócio seja viável financeiramente, mas ao considerar as questões legais e técnicas, muitas vezes a viabilidade econômica é comprometida. Isso pode aumentar consideravelmente os custos e impedir que o negócio seja sustentável”, alerta.
O executivo da Celere lembra ainda que é importante alinhar a realização de análises específicas em relação ao empreendimento em questão, com a utilização de uma boa base de dados para dar agilidade e precisão ao processo.
“Nosso papel é transformar as informações do projeto e do cliente em dados personalizados, permitindo que o cliente execute a obra de acordo com suas características e as premissas do projeto”, aponta.
Uma das maneiras pelas quais a Celere apoia as empresas nesse sentido é por meio do Budget Paramétrico, orçamento de viabilidade inicial realizado na etapa de projetos básicos ou legais, momento em que ainda está se definindo os memoriais e tipo de produto.
Nele, a Celere utiliza parâmetros e experiências dos mais de 400 projetos anteriores para estimar custos. Isso permite uma análise mais rápida e simplificada, principalmente quando há poucas informações disponíveis no estágio inicial do projeto.
Com as informações a que você terá acesso com o orçamento paramétrico da Celere, fazer uma análise de viabilidade eficiente e precisa ficará muito mais fácil. E assim, você estará muito mais preparado para avaliar a viabilidade do projeto antes de prosseguir com investimentos mais significativos.
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