A importância de uma boa leitura do terreno e suas características durante a fase inicial do estudo de viabilidade foi um dos temas debatidos no INCORPOD. Confira os principais destaques da conversa e aprenda com grandes especialistas no assunto
No dia 27 de julho, aconteceu o webinar INCORPOD: Visão Além do Lançamento. O evento, organizado pela Celere em parceria com o Soma Studio e a Incorp Hub, debateu estratégias aplicadas na fase de viabilidade de mais de 150 empreendimentos imobiliários bem-sucedidos, selecionados entre mais de dois mil projetos analisados.
Durante o INCORPOD, Raphael Chelin, CEO da Celere, compartilhou insights e conhecimentos sobre gestão de obras. Além dele, também participaram do evento:
- Erica Pinheiro, mestre em Arquitetura e Construção e executiva do Soma Studio;
- Filipe Dufner, engenheiro civil e gestor de produtos do Soma Studio;
- Giovanne Ciccilini, engenheiro civil e coordenador de projetos do Soma Studio;
- Mariana de Oliveira, arquiteta e urbanista que atua como especialista no Núcleo de Criação e Aprovação do Soma Studio.
Foi uma conversa riquíssima e que trouxe muitos debates importantes sobre temas como análise inicial do terreno, briefing, premissas do projeto e entrega do projeto. Nosso time acompanhou o INCORPOD e preparou uma cobertura especial para compartilhar as principais reflexões.
A seguir, nos aprofundamos no debate sobre a fase inicial do estudo de viabilidade, indicando as considerações dos cinco especialistas sobre o é preciso analisar em relação ao terreno.
Acompanhe!
Leia também: O que analisar em um estudo de viabilidade econômica
O impacto do preço do terreno no custo da construção
Raphael Chelin iniciou o debate destacando que o custo de construção impacta diretamente no preço do terreno, por isso é tão importante analisar bem o custo de construção para garantir a viabilidade do projeto.
Segundo o CEO da Celere, o custo de construção pode variar entre 45 e 60% do VGV (Valor Geral de Vendas), de acordo com a cidade, o padrão e a tipologia de empreendimento.
Nesse sentido, ele lembra que durante a fase inicial do estudo de viabilidade, no estudo de massa, ainda há pouquíssimas informações sobre o projeto e que, portanto, o grande desafio é não superestimar ou subestimar o custo da construção.
“Se subestimamos o custo de construção, o resultado pode ser lucros menores que os previstos inicialmente, comprometendo o sucesso do empreendimento e frustrando os envolvidos. Por outro lado, se superestimamos os custos, podemos inviabilizar o negócio na partida. Pode ser difícil encontrar um terreno apropriado e atrair investidores se a taxa de retorno for prejudicada pelo alto custo da construção”, reflete.
Além disso, Raphael destaca que outro desafio é encontrar um equilíbrio entre a precisão das informações necessárias para conduzir esse negócio e a necessidade de agilidade na estimativa rápida da receita. “Precisamos decidir quanto tempo devemos investir em obter informações precisas em comparação com a urgência de estimar rapidamente a receita”, aponta.
Ele explica que é por isso que há pesquisas que indicam que, durante o estudo de massa, basicamente 80% do custo já está comprometido – por mais que o incorporador não saiba exatamente qual será o custo. “Você já compromete grande parte do custo na concepção inicial do projeto e na locação dele em determinado terreno. Daí a importância de realizar uma análise efetiva de custo (orçamentação) durante o estudo de viabilidade”, comenta.
O que analisar durante a avaliação do terreno no estudo de viabilidade?
Os painelistas do INCORPOD também falaram sobre as principais questões relacionadas a fatores de legislação e características do terreno que precisam ser avaliadas na fase inicial do estudo de viabilidade para garantir um levantamento de custos mais preciso. Vamos a elas.
1) A vocação do terreno
Segundo Erica Pinheiro, para um projeto comercial bem-sucedido, é primordial analisar o terreno e entender suas características, incluindo o público-alvo e o potencial da terra.
Nesse sentido, ela indica que, antes de analisar um terreno, é importante refletir sobre a vocação dele – o que desejamos inserir e para qual público pretendemos construir.
“A incorporadora deve ter uma visão clara dessa vocação antes mesmo de pensar em iniciar um projeto para esse terreno. É fundamental saber para quem será destinado, quem será o público que irá residir nesse local e qual é a finalidade desse terreno. Após termos essa compreensão podemos iniciar a análise das características físicas do terreno”, aconselha.
2) Fatores relacionados à legislação local
Mariana de Oliveira destaca que também é importante considerar as restrições e limitações do coeficiente de uso de um terreno, como a taxa de permeabilidade e a taxa de ocupação.
Além disso, ela ressalta que os incorporadores devem estar cientes da legislação local e das possibilidades máximas de produção.
“É sempre interessante maximizar o potencial de um terreno, mas é igualmente importante conhecer quais restrições a legislação impõe sobre ele. Por exemplo, pode haver limitações no coeficiente de aproveitamento, o que restringe o tamanho e a altura das construções permitidas. Essas restrições são essenciais para alinhar as expectativas do empreendedor em relação ao que é possível realizar naquele terreno específico”, explica.
3) Plano de saneamento
Nessa altura do debate, Giovanne Ciccilini lembra que o plano de saneamento de uma cidade ajuda a orientar as decisões sobre o desenvolvimento da infraestrutura e pode ter um impacto significativo sobre o custo e a viabilidade, incluindo fatores como abastecimento de água, ocupação do solo e legislação.
Ele pondera que considerar o plano de saneamento é essencial para garantir que o empreendimento seja viável e sustentável a longo prazo, atendendo às demandas e necessidades da região adequadamente.
“Além de indicar a situação atual das instalações de esgoto, abastecimento de água e tratamento de esgoto naquela região, esse plano também revela o planejamento da cidade para atender a essa demanda futura. Ao realizar um empreendimento, é importante estar ciente de que ele pode alterar a demanda da região, trazendo mais pessoas e necessidades adicionais. Portanto, é necessário analisar cuidadosamente como as infraestruturas existentes e o planejamento urbano podem impactar o projeto”, frisa.
4) Características físicas
Ainda falando sobre a análise do terreno, os palestrantes ressaltaram a importância de estudar suas características físicas – como inclinação e geometria e tipo de solo e localização –, questões que impactam diretamente o desenvolvimento e a lucratividade do projeto.
Para ilustrar o raciocínio, Filipe Dufner cita o caso de terrenos com declividades acentuadas.
Ele ressalta que é importante considerar todos esses fatores e seus respectivos custos, a fim de tomar decisões adequadas e garantir a viabilidade do empreendimento, bem como o cumprimento das normas de acessibilidade exigidas.
“Se considerarmos um terreno com uma declividade natural acima de 8%, é possível perceber que ele pode ser naturalmente inacessível, considerando as normas de acessibilidade.
Nesse cenário, surge a obrigação de torná-lo acessível para o empreendimento. Qual é o custo disso? A fim de viabilizar a acessibilidade, podem ser necessárias medidas como uma maior movimentação de terra, o que pode resultar em bota-fora ou aterros significativos. Além disso, a construção de muros de arrimo também pode ser essencial para garantir a estabilidade do terreno. Tudo isso acaba tendo um impacto relevante na composição final dos custos do projeto”, reflete.
A importância da visita ao terreno durante o estudo de viabilidade – e ao que se atentar nessa visita
Os especialistas que participaram do INCORPOD destacaram que visitar o local de um projeto é fundamental para avaliar possíveis obstáculos. Além disso, eles destacaram que a visita permite reunir informações que ajudam a garantir o desenvolvimento bem-sucedido do projeto e que não podem ser obtidas por outros meios.
Aqui, Giovanne faz um alerta:
“Embora muitas informações possam ser avaliadas por meio do Google Maps ou outros mapas disponíveis na internet, é importante compreender que o mapa não é o terreno em si.
Ao visitarmos o terreno, temos a possibilidade de identificar detalhes que podem não ter sido capturados pelas ferramentas virtuais, como a presença de linhas de alta tensão ou rochas aflorando. Essas descobertas podem ter um grande impacto nos custos finais e influenciar diretamente a viabilidade do empreendimento”.
Além disso, Mariana alerta que a visita é relevante porque até mesmo uma árvore não sinalizada no mapa pode impactar todo o projeto.
“Lembro de um caso em que no meio do terreno tinha uma Araucária – e sabemos que é uma árvore que não pode ser cortada. Então, toda a implantação do projeto deveria se adequar àquela árvore, o que limitou muito o nosso aproveitamento”, conta.
Erica complementa explicando que a visita física ao local traz informações valiosas que confirmam e complementam os estudos iniciais baseados em informações superficiais.
Essas visitas fornecem informações técnicas sobre a infraestrutura da região, aspectos paisagísticos e condições de insolação, que são cruciais para o desenvolvimento adequado do projeto.
“Um exemplo importante é o domínio da orientação do terreno, que permite entender onde ocorrem nascer e pôr do sol, auxiliando, por exemplo, no posicionamento de áreas como piscinas e na disposição das unidades da torre para otimizar a iluminação natural. Além disso, as visitas ao local ajudam a compreender o entorno imediato do terreno, suas características e o contexto comercial da região. Isso é relevante para entender possíveis restrições de gabarito, por exemplo, ao analisar o vizinho mais próximo”, destaca Erica.
O impacto da análise do terreno no custo de construção
Na sequência do debate, Raphael explicou que o custo e a viabilidade de um projeto de construção podem ser afetados por fatores relacionados ao terreno, tais como a presença de rochas, solo contaminado e a necessidade de rebaixar o lençol freático.
Segundo o executivo da Celere, esses custos adicionais podem tornar o orçamento muito acima da expectativa, podendo adicionar milhões no custo de construção.
Ele ressalta que é importante entender que as soluções de construção demandadas tanto pelas características físicas do terreno quanto pela legislação local impactam diretamente no custo total de construção – e não só as características do projeto em si. Então, dois projetos exatamente iguais podem ter custos totalmente diferentes de acordo com o tipo do terreno e com a região onde estão.
“É importante compreender que mesmo que tenhamos tipologias de projetos parecidas, as características únicas de cada local influenciam diretamente nos custos de construção. Aspectos como topografia, infraestrutura, vizinhança e legislação local podem impactar significativamente o orçamento e a viabilidade do empreendimento”, ressalta.
Por isso, Raphael reforça que é fundamental considerar as particularidades de cada terreno e localidade durante a concepção do projeto. “Essa análise criteriosa nos permite tomar decisões mais acertadas e eficientes, otimizando os custos de construção e maximizando o sucesso financeiro do empreendimento. Entender essas nuances é essencial para que os incorporadores alcancem melhores resultados e evitem surpresas desagradáveis ao longo do processo de desenvolvimento do projeto”, aconselha.
Erica complementa reiterando que tanto o custo quanto as soluções de design de um projeto de construção são fortemente influenciados pelas características do terreno. Portanto, é importante que os incorporadores considerem esses fatores para que os empreendimentos sejam bem-sucedidos e financeiramente viáveis.
“É realmente complicado utilizar o mesmo projeto em todos os terrenos. Embora seja interessante aproveitar soluções que já foram bem-sucedidas em outros locais, as condições específicas de cada terreno acabam direcionando as melhores ou piores soluções de projeto”, indica.
Raphael salienta que as condições específicas do terreno e de um bairro – como a presença de vizinhos, níveis de água e formações rochosas – podem direcionar as metodologias de construção e afetar significativamente o custo e a viabilidade do projeto.
“Na hora de escolher as metodologias de construção, é crucial considerar que cada solução dependerá, obviamente, das características do terreno e do tipo de solo. Se há presença de rochas, por exemplo, isso pode gerar uma variação de quase cinco vezes no custo entre uma solução e outra”, reforça.
A importância guiar as decisões no estudo de viabilidade por dados
Por fim, os palestrantes destacaram a importância do uso de dados para apoiar o estudo de viabilidade.
“Os dados históricos do projeto e do orçamento fornecem uma base sólida para tomada de decisões. Ao analisar o desempenho passado de projetos similares, é possível aprender com experiências anteriores, evitar erros e aprimorar o projeto atual. Além disso, os dados históricos de custos ajudam a estimar com maior precisão os gastos futuros. Isso contribui para um planejamento financeiro mais eficiente e uma melhor compreensão do retorno sobre o investimento”, explica Raphael.
“Ao longo dos diversos projetos que desenvolvemos, acumulamos um amplo conhecimento e um banco de dados valioso. Esse histórico nos permite oferecer respostas rápidas e direcionamentos precisos. Conhecemos detalhadamente as legislações específicas de cada região e os índices históricos relacionados a cada tipo de empreendimento”, indica Erica.
A executiva da Soma Studio comenta que, dessa forma, é possível responder prontamente a solicitações ou briefings sobre um terreno ou projeto. “Conseguimos prever como determinado terreno se comportará em relação ao tipo de empreendimento econômico planejado. Com base nas características do terreno, como inclinação e outros fatores, podemos estimar a produção máxima que é possível atingir”, reforça.
A importância de um bom orçamento nas fases iniciais de projetos básicos ou legais
Raphael explica que, na Celere, o acúmulo de dados permite a identificação de possíveis problemas ou benefícios nos projetos, garantindo sua viabilidade e sucesso.
Uma das maneiras pelas quais a Celere apoia as empresas nesse sentido é por meio do Budget Paramétrico, orçamento de viabilidade inicial realizado na etapa de projetos básicos ou legais, momento em que ainda está se definindo os memoriais e tipo de produto.
Nele, a Celere utiliza parâmetros e experiências de projetos anteriores para estimar custos. Isso permite uma análise mais rápida e simplificada, principalmente quando há poucas informações disponíveis no estágio inicial do projeto.
Com as informações a que você terá acesso com o orçamento paramétrico da Celere, fazer uma análise de viabilidade eficiente e precisa ficará muito mais fácil. E assim, você estará muito mais preparado para avaliar a viabilidade do projeto antes de prosseguir com investimentos mais significativos.
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