Entenda como desenvolver um bom briefing em projetos de construção e saiba o que analisar para garantir sua eficiência
Como desenvolver estudos de viabilidade estratégicos e eficientes? Quais são as melhores práticas nessa fase e o que é necessário analisar para garantir a lucratividade do projeto?
Esse foi o debate central do webinar INCORPOD: Visão Além do Lançamento. O evento, organizado pela Celere em parceria com o Soma Studio e a Incorp Hub, debateu estratégias aplicadas na fase de viabilidade de mais de 150 empreendimentos imobiliários bem-sucedidos, selecionados entre mais de dois mil projetos analisados.
Para compartilhar o conhecimento oferecido pelos cinco especialistas que comandaram o INCORPOD, estamos publicando uma série de artigos com os destaques do evento.
No primeiro (disponível aqui), destacamos insights sobre a fase inicial do estudo de viabilidade, revelando as considerações dos painelistas sobre o que é preciso analisar em relação ao terreno durante esse processo.
Hoje, apresentamos a visão dos especialistas em relação ao briefing em projetos de construção. Siga a leitura para entender a importância desse processo e saber o que é preciso considerar nesta análise.
A importância do briefing em projetos de construção
Quando falamos de briefing em projetos de construção, nos referimos a um documento ou ao processo que envolve coleta, organização e comunicação de informações essenciais entre as partes envolvidas em um projeto de construção.
Na prática, o briefing em projetos de construção serve como um guia fundamental para garantir que todas as partes interessadas compreendam claramente os objetivos, os requisitos e as expectativas do projeto desde o início.
Esse documento desempenha um papel crucial na definição dos parâmetros do projeto e no alinhamento das expectativas entre todas as partes, minimizando potenciais mal-entendidos e retrabalhos.
Geralmente, o incorporador é o responsável pelo briefing, e ele pode envolver arquitetos, engenheiros, consultores e outras partes interessadas no processo.
Na prática: como criar o melhor briefing possível
“O briefing determina agilidade e resultados mais rápidos sobre as respostas que a gente vai ter sobre aquele terreno. Portanto, o primeiro passo é fazer as perguntas certas ao incorporador. Afinal, ao fazer as perguntas certas, o projeto pode ser conduzido de acordo com o pedido do cliente”, abre o debate Erica Pinheiro, executiva do Soma Studio.
Na sequência, ela acrescenta que o tipo de produto que o cliente deseja (em termos de perfil e características) também precisa estar claro desde o briefing. “Precisamos entender qual é a ideia por trás desse mix de produtos, desse conjunto, para podermos trabalhar de forma adequada e oferecer as orientações exatas”, explica..
A arquiteta e urbanista Mariana de Oliveira, que atua como especialista no Núcleo de Criação e Aprovação do Soma Studio, complementa dizendo que o briefing ajuda a alinhar expectativas.
“O briefing em projetos de construção permite que o cliente compreenda como sua solicitação pode ser atendida. Conforme for o caso, devemos deixar claro que o que ele está encomendando poderá ser atendido, mas que isso vai se refletir de X formas na eficiência de custo do projeto”, indica.
Como exemplo, Erica cita o caso de um incorporador que solicitou um projeto de padrão econômico, em um terreno que tinha uma certa inclinação e geometria específicas. O incorporador tinha a intenção de criar um determinado número de unidades – térreo mais três andares.
“Com base na nossa experiência, sabíamos que seria bastante desafiador atingir essa configuração, de acordo com os índices urbanísticos para aquela área e terreno. Após uma análise preliminar, ficou claro que seria inviável seguir o projeto conforme inicialmente planejado. Nossa sugestão foi adicionar mais torres verticalizadas. Isso significaria construir mais edifícios em altura, o que nos permitiria alcançar a produção desejada”, conta.
Indo além, a executiva ressalta que ter um banco de dados estabelecido ajuda a oferecer respostas mais rápidas durante o briefing, já direcionando as soluções mais adequadas, alinhando a demanda do incorporador com a realidade do terreno e o contexto do mercado.
“Ter esses índices e indicadores de referência à nossa disposição é fundamental. Essas métricas nos fornecem uma base sólida, inclusive para fazer as perguntas adequadas quando recebemos um briefing de um cliente. Elas nos capacitam a avaliar a viabilidade e orientar as soluções de projeto de maneira mais precisa”, reforça.
Quais aspectos do terreno avaliar na elaboração do briefing em projetos de construção?
Segundo os especialistas que participaram do INCORPOD, é preciso analisar os seguintes fatores no terreno durante o estudo de viabilidade e elaboração do briefing em projetos de construção:
1) Relação de unidades X Área do terreno
Ao avaliar essa relação, é possível determinar a densidade do empreendimento e como as unidades serão distribuídas no espaço disponível. Isso influencia diretamente a eficiência do layout e a otimização do uso do terreno.
2) Relação de vagas X Unidades
A análise da relação entre vagas de estacionamento e unidades considera:
- Necessidades dos moradores;
- Regulamentações locais;
- Diretrizes de estacionamento.
Isso permite dimensionar corretamente a infraestrutura de estacionamento, evitando problemas futuros.
3) Quantidade de torres desejadas
É preciso analisar como distribuir as unidades entre as torres de maneira eficiente. Afinal, isso afeta a carga estrutural, os sistemas de infraestrutura e a circulação vertical, buscando um equilíbrio entre funcionalidade e estabilidade.
4) Áreas comuns do térreo
Considere a distribuição das áreas comuns para otimizar o fluxo de pessoas e a integração com o entorno. Isso requer planejamento adequado das instalações e sistemas, como iluminação, ventilação e acessibilidade.
5) Quantidades de pavimentos X Fundação
A relação entre o número de pavimentos e a fundação influencia a escolha do tipo de fundação e metodologias construtivas apropriadas. Fundações mais profundas podem ser necessárias para prédios mais altos, podendo afetar custos e viabilidade.
6) Definição de pontos especiais
Pontos especiais devem ser levados em conta ao selecionar a melhor localização para pontos-chave (como fundações e estruturas importantes). Caso, por exemplo, de características geotécnicas do solo e possíveis obstáculos.
Ao considerar esses aspectos durante a elaboração do briefing em projetos de construção, a equipe de engenharia pode identificar desafios, otimizar recursos e tomar decisões mais assertivas. Isso, por sua vez, leva a soluções de construção mais adequadas, eficientes e sustentáveis, contribuindo para o sucesso do projeto como um todo.
Por fim, para reforçar a relevância dessa análise, Filipe Dufner, gestor de produtos do Soma Studio, cita a relação entre o número de andares e a fundação do edifício.
Ele explica que o nível em que o empreendimento está localizado impacta tanto a solução de estacas quanto o número de pavimentos. Além disso, também pode influenciar a busca por soluções de fundação não convencionais – especialmente quando há rochas a um nível não tão profundo.
“Se encontrarmos uma camada de rocha mais superficial, isso pode levar a opções de fundação diferentes. Além disso, a qualidade do solo e a profundidade da fundação podem afetar a viabilidade financeira do empreendimento. Portanto, todos esses fatores precisam ser minuciosamente analisados durante o briefing para garantir a viabilidade e eficácia do projeto”, aconselha.
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A Celere pode ajudá-lo nessa análise, que é fundamental para garantir a eficiência e a lucratividade do seu projeto.
Uma das maneiras pelas quais apoiamos as empresas nesse sentido é por meio do Budget Paramétrico, orçamento de viabilidade inicial realizado na etapa de projetos básicos ou legais, momento em que ainda está se definindo os memoriais e tipo de produto.
Nele, utilizamos parâmetros e experiências dos mais de 400 projetos anteriores para estimar custos. Isso permite uma análise mais rápida e simplificada, principalmente quando há poucas informações disponíveis no estágio inicial do projeto.
Com as informações a que você terá acesso com o orçamento paramétrico da Celere, fazer uma análise de viabilidade que dê respostas rápidas e precisas ficará muito mais fácil. E assim, você estará muito mais preparado para avaliar a viabilidade do seu negócio antes de prosseguir com investimentos mais significativos.
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