Saiba o que analisar em um estudo de viabilidade econômica e conheça o produto que a Celere desenvolveu para facilitar esse processo
A importância da fase de pré-obra já foi assunto de diversos artigos que publicamos aqui. E não é à toa. Afinal, um empreendimento de sucesso depende, acima de tudo, de um planejamento muito bem elaborado e executado, com análises aprofundadas sobre os potenciais e riscos envolvidos no projeto.
Nesse sentido, o estudo de viabilidade econômica é uma ferramenta indispensável para construtoras e incorporadoras.
O que é o estudo de viabilidade econômica?
Estudo de viabilidade econômica é uma análise desenvolvida no início do negócio para verificar se determinado empreendimento poderá ser desenvolvido e concluído de maneira segura e lucrativa.
Nessa etapa, é importante analisar questões como, por exemplo:
- Quais são os riscos envolvidos no projeto;
- Qual é o potencial real de retorno financeiro;
- Se o terreno está apto para receber a obra;
- Se haverá necessidade de aplicação de técnicas e materiais diferenciados;
- Quais são as questões legais envolvidas que podem impactar o desenvolvimento e o orçamento do projeto;
- Se a incorporadora/construtora está preparada técnica e financeiramente para assumir esse projeto;
- Se há demanda para esse tipo de empreendimento na região;
- Entre outras informações relevantes.
Ou seja, é o momento de avaliar se o projeto tem mesmo o potencial de atingir os resultados esperados e decidir se vale a pena ou não ir em frente com a obra.
Além disso, o estudo de viabilidade econômica pode servir como guia para empresas e investidores, orientando decisões sobre compra de terrenos, investimento em tecnologias ou fechamento de projetos.
Leia também: As 7 etapas do ciclo do empreendimento imobiliário
Quais são as etapas do estudo de viabilidade econômica?
Um estudo de viabilidade econômica leva em conta as seguintes análises:
- Estudo de mercado;
- Viabilidade técnica;
- Potenciais riscos;
- Legislação;
- Estimativa de custos e gastos;
- Viabilidade financeira.
Vamos aos detalhes de cada uma delas.
Estudo de mercado
No estudo de mercado, é importante avaliar se o projeto que a empresa tem em mente tem potencial de mercado e se o modelo do empreendimento poderá ter sucesso financeiro no futuro.
Assim, é possível aproveitar este momento para analisar questões como, por exemplo:
- Há demanda para esse tipo de empreendimento na região em questão?
- Quais são os outros tipos de empreendimentos presentes nessa área?
- Há muito estoque de unidades parecidas nesta cidade/bairro?
- Essa cidade/bairro tem clientes com perfil alinhado a esse tipo de projeto?
- Analisando as vendas de projetos parecidos e a demanda na região, qual é o potencial de vendas deste empreendimento?
Leia também: 5 melhores práticas para a fase de pré-obra
Viabilidade técnica
Avaliar a viabilidade técnica significa verificar se o empreendimento em si terá alguma demanda específica de técnicas ou materiais – e se a construtora ou incorporadora está preparada para assumir essas questões.
Aqui, é importante entender, por exemplo:
- Especificidades dessa obra e do terreno;
- Adequação do terreno para receber o empreendimento;
- Se há necessidade de contratar empresas ou profissionais especializados, adquirir materiais diferenciados e utilizar uma metodologia construtiva não usada em obras anteriores;
- Facilidade de acesso ao terreno;
- Disponibilidade de fornecedores.
O que avaliar no terreno durante o estudo de viabilidade?
Durante o estudo de viabilidade, é fundamental que os profissionais realizem visitas técnicas in loco para entender as necessidades e os desafios do terreno.
Durante essa visita ao terreno para a elaboração do estudo de viabilidade, é crucial que os profissionais verifiquem questões como, por exemplo:
- Vocação do terreno. Antes de analisar um terreno, é crucial refletir sobre sua vocação, ou seja, o que se deseja inserir e para qual público se pretende construir.
- Legislação local. É vital considerar restrições e limitações do coeficiente de uso de um terreno, como a taxa de permeabilidade e a taxa de ocupação. Além disso, é fundamental estar ciente da legislação local e das possibilidades máximas de produção.
- Plano de saneamento. Este plano ajuda a orientar as decisões sobre o desenvolvimento da infraestrutura e pode ter um impacto significativo sobre o custo e a viabilidade.
- Características físicas do terreno. É essencial estudar características como inclinação, geometria, tipo de solo e localização, afinal, são questões que impactam diretamente o desenvolvimento e a lucratividade do projeto.
“É importante compreender que mesmo que tenhamos tipologias de projetos parecidas, as características únicas de cada local influenciam diretamente os custos de construção. Aspectos como topografia e legislação local podem impactar o orçamento e a viabilidade do empreendimento”, ressalta.
Saiba mais: Estudo de viabilidade: como sair do zero?
Potenciais riscos
Este é o momento de avaliar o que está em jogo no projeto. E não basta apenas saber se o projeto tem potencial de vendas, também é importante ter clareza sobre os riscos envolvidos nele.
Afinal, mesmo que do ponto de vista mercadológico seja algo viável, se os riscos envolvidos forem muito altos, a incorporadora/construtora pode sr prejudicada (em termos financeiros e de imagem) ao longo do desenvolvimento da obra.
Para ter um panorama real dos potenciais riscos de um empreendimento, analise questões como, por exemplo:
- Quais são as mudanças de mercado que poderiam impactar esse projeto? É possível traçar um plano de ação para contorná-las?
- Do ponto de vista financeiro, vale a pena buscar investidores ou financiar a construção?
- A tendência da taxa de juros é de alta ou queda? Como isso impacta no custo financeiro e na curva de vendas?
- O que acontecerá em caso de problemas financeiros? Será possível adicionar capital ou o orçamento está no limite?
- Esse tipo de obra envolve algum risco de segurança específico? É possível trabalhar para garantir que a obra seja o mais segura possível?
- Há algum risco legal? Licenciamento ambiental ou tombamento de alguma edificação na área?
- Existe algum risco na execução da obra – principalmente com relação à movimentação de terra ou à vizinhança? Qual seria uma alternativa viável à metodologia construtiva escolhida? Há orçamento para isso?
Leia também: 8 erros de gestão que prejudicam a produtividade na construção civil
O que considerar na análise de riscos relacionados ao impacto socioambiental durante o estudo de viabilidade econômica?
Com a crescente demanda por um posicionamento mais sustentável na construção civil, também é muito importante que durante o estudo de viabilidade os riscos relacionados ao impacto ambiental e social do projeto sejam analisados.
Ou seja, é preciso levar em conta de que forma a construção daquele empreendimento pode afetar o local e como isso influencia o sucesso do projeto.
Entre alguns dos impactos que a obra pode causar estão, por exemplo:
- Destruição de habitats. A construção pode afetar habitats naturais, levando à perda de biodiversidade.
- Poluição da água. Descarte inadequado de resíduos ou derramamentos podem contaminar corpos d’água locais.
- Emissões atmosféricas. Equipamentos de construção e processos podem emitir poluentes no ar.
- Erosão do solo. Atividades de construção podem levar à erosão, afetando a qualidade do solo e corpos d’água.
- Poluição sonora. O ruído da construção pode perturbar a fauna local e comunidades próximas.
Nesse sentido, é importante avaliar:
- Quais são as licenças ambientais necessárias para a realização do projeto? Qual é o nível de facilidade para obter tais licenças? (atrasos na obtenção de licenças podem afetar o cronograma e os custos do projeto)
- O projeto é resiliente a eventos climáticos extremos, como inundações, secas ou tempestades?
- Há considerações sobre a pegada de carbono do projeto e medidas para reduzi-la?
- Como os resíduos gerados durante a construção serão gerenciados e descartados?
- Como as comunidades locais percebem o projeto? Elas estão preocupadas com os impactos ambientais?
- Projetos que não consideram adequadamente os impactos ambientais podem enfrentar oposição pública, campanhas negativas e danos à reputação da empresa.
- Não cumprir as leis e regulamentos ambientais pode resultar em multas, ações judiciais e atrasos no projeto.
Leia também: 10 artigos sobre sustentabilidade na construção civil para você acompanhar essa tendência
Legislação
Durante o estudo de viabilidade econômica, também é essencial analisar quais são as questões legais que poderão ter impacto no cronograma, no desenvolvimento e na conclusão da obra.
Estamos falando de questões como, por exemplo:
- Plano diretor e outras legislações relacionadas à construção em áreas urbanas, como a Lei de parcelamento, uso e ocupação do solo;
- Obrigações legais relacionadas às técnicas e aos materiais utilizados;
- Necessidade de licenças específicas para o desenvolvimento do projeto;
- Tempo envolvido na aprovação de licenças e certificados necessários.
Estimativa de custos e gastos
Este é o momento de se estudar tudo que implica em gastos, e o resultado desta etapa do trabalho é orçamento de construção e incorporação. A defasagem dos valores destes itens, conforme suas respectivas condições de pagamento, gera a curva de desembolso do empreendimento.
É de suma importância analisar itens como, por exemplo:
- Qual é a estimativa do custo do terreno? Será pago com permuta?
- Quais são os custos legais (IPTU do terreno, outorga onerosa, aprovações, liberações, licenças, habite-se, entre outros)?
- Qual é o custo com comercialização (marketing, vendas, stand etc.)?
- Se a construção for financiada, qual é a estimativa dos juros?
- Quanto custa para se executar esse projeto, levando em conta as especificidades técnicas? (projetistas, engenheiros, materiais, equipamentos, terceiros etc.)
- Como saber o custo de construção sem projeto e produto definidos? Existem indicadores, parâmetros ou dados de projetos anteriores?
A importância do briefing durante o estudo de viabilidade
O briefing em projetos de construção é um documento ou processo que coleta, organiza e comunica informações essenciais entre as partes envolvidas. Ele serve como guia para garantir que todos compreendam objetivos, requisitos e expectativas do projeto desde o início, minimizando mal-entendidos e retrabalhos.
O briefing é uma ferramenta essencial para apoiar o estudo de viabilidade em projetos de construção. Ele deve conter informações detalhadas que permitam avaliar se o projeto é viável do ponto de vista técnico, financeiro e operacional.
Estes são alguns elementos que um briefing deve ter para apoiar o estudo de viabilidade:
- Objetivos do projeto: Uma clara definição dos objetivos e metas do projeto, incluindo o propósito, os resultados esperados e os benefícios desejados.
- Descrição detalhada do terreno: Informações sobre a localização, tamanho, topografia, características geotécnicas do solo, restrições legais e ambientais, e qualquer outro detalhe relevante que possa influenciar a viabilidade do projeto.
- Requisitos do projeto: Detalhes sobre o tipo de construção desejada, número de unidades, características específicas, padrões de qualidade, entre outros.
- Restrições e limitações: Qualquer restrição ou limitação que possa afetar o projeto, como orçamento, prazos, regulamentações locais, entre outros.
Saiba mais: A importância do briefing em projetos de construção
Viabilidade financeira
A viabilidade financeira vai indicar se o caixa da empresa está preparado para suprir as demandas de capital desse empreendimento. Esse estudo também vai apontar a necessidade de se buscar investidores ou não.
Portanto, nesta etapa do estudo de viabilidade econômica é importante analisar questões como, por exemplo:
- Levando em conta as especificidades técnicas, a empresa tem caixa para continuar (e terminar) o projeto?
- Considerando os potenciais riscos, vale a pena investir nesse empreendimento?
- Levando em conta o potencial de mercado, será possível atrair investidores?
Leia também: 3 ferramentas da Celere para ajudá-lo na fase de pré-obra
Estudo de viabilidade e a eficiência do orçamento
Existem algumas questões-chave que se deve analisar durante o estudo de viabilidade que irão direcionar as melhores escolhas de design e técnicas de construção, garantindo a eficiência dos orçamentos. Como, por exemplo:
- Quantidade de torres/verticalização: Analisar o número ideal de torres a serem construídas, considerando os custos associados.
- Eficiência do estacionamento: Analisar a relação entre vagas de estacionamento e o número de unidades, considerando: necessidades dos moradores, regulamentações locais e diretrizes de estacionamento.
- Tipo de abastecimento de água: Escolher entre sistemas de abastecimento por gravidade ou pressurizado, levando em conta as implicações de custos.
- Entrada de energia/posteamento: Considerar a localização dos postes e a proximidade das torres às vias existentes para otimizar os custos da infraestrutura elétrica.
- Terraplanagem: Realizar estudos prévios de terraplanagem e sondagens para otimizar a movimentação de terra e o descarte de material excedente.
Saiba mais: Guia de fatores que impactam os custos dos projetos de construção
Como usar a tecnologia para garantir um estudo de viabilidade eficiente
É comum que o estudo de viabilidade econômica seja realizado de forma quase intuitiva pelos gestores de obras, que, muitas vezes, fazem essa análise com base em sua experiência, e uma avaliação superficial de projetos com características semelhantes.
Esse conhecimento é, sem dúvida, importante. Contudo, um olhar mais “pessoal” pode tornar o estudo tendencioso – além de estar muito mais sujeito a erros de interpretação do mercado.
Portanto, sempre que possível, utilize tecnologias e análise de dados para proporcionar mais segurança e objetividade ao estudo de viabilidade econômica.
Aliás, nesse tipo de análise intuitiva mora a raiz de um dos grandes desafios e erros do estudo de viabilidade: subestimar ou superestimar o orçamento.
“Se subestimamos o custo de construção, o resultado pode ser lucros menores que os previstos inicialmente, comprometendo o sucesso do empreendimento e frustrando os envolvidos. Por outro lado, se superestimamos os custos, podemos inviabilizar o negócio na partida. Pode ser difícil encontrar um terreno apropriado e atrair investidores se a taxa de retorno for prejudicada pelo alto custo da construção”, reflete.
Foi justamente para ajudar os profissionais da construção a superar esses desafios que a CELERE desenvolveu o Budget Paramétrico, um orçamento de viabilidade realizado na etapa de projetos com apenas em formato de estudo de massa, básicos ou legais. Momento em que os memoriais e tipo de produto ainda estão em fase de concepção.
O orçamento paramétrico é feito nas etapas iniciais do ciclo de incorporação, com o objetivo de embasar os estudos de custo de construção para viabilidade do empreendimento e negociação com o terrenista. Como explica Raphael Chelin, “o orçamento paramétrico da CELERE existe para ajudar o incorporador a viabilizar bons negócios e deixar de viabilizar negócios ruins”.
Para desenvolver esse orçamento paramétrico, além de levar em conta as particularidades do que o cliente deseja construir, a CELERE utiliza sua extensa base de dados, que conta com mais de 400 projetos, para identificar características semelhantes, e uma análise final de consistência comparada aos valores de mercado. Esse método garante uma estimativa de custo precisa e personalizada.
Clique aqui e saiba mais.