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O que analisar em um estudo de viabilidade econômica

Saiba o que analisar em um estudo de viabilidade econômica e conheça o produto que a Celere desenvolveu para facilitar esse processo

A importância da fase de pré-obra já foi assunto de diversos artigos que publicamos aqui. E não é à toa. Afinal, um empreendimento de sucesso depende, acima de tudo, de um planejamento muito bem elaborado e executado, com análises aprofundadas sobre os potenciais e riscos envolvidos no projeto.

Nesse sentido, o estudo de viabilidade econômica é uma ferramenta indispensável para construtoras e incorporadoras.

O que é o estudo de viabilidade econômica?

Estudo de viabilidade econômica é uma análise desenvolvida no início do negócio para verificar se determinado empreendimento poderá ser desenvolvido e concluído de maneira segura e lucrativa.

Nessa etapa, é importante analisar questões como, por exemplo:

Quais são os riscos envolvidos no projeto;
Qual é o potencial real de retorno financeiro;
Se o terreno está apto para receber a obra;
Se haverá necessidade de aplicação de técnicas e materiais diferenciados;
Quais são as questões legais envolvidas que podem impactar o desenvolvimento e o orçamento do projeto;
Se a incorporadora/construtora está preparada técnica e financeiramente para assumir esse projeto;
Se há demanda para esse tipo de empreendimento na região;
Entre outras informações relevantes.

Ou seja, é o momento de avaliar se o projeto tem mesmo o potencial de atingir os resultados esperados e decidir se vale a pena ou não ir em frente com a obra.

Além disso, o estudo de viabilidade econômica pode servir como guia para empresas e investidores, orientando decisões sobre compra de terrenos, investimento em tecnologias ou fechamento de projetos.

Quais são as etapas do estudo de viabilidade econômica?

Um estudo de viabilidade econômica leva em conta as seguintes análises:

Estudo de mercado;
Viabilidade técnica;
Potenciais riscos;
Legislação;
Estimativa de custos e gastos;
Viabilidade financeira.

Vamos aos detalhes de cada uma delas.

Estudo de mercado

No estudo de mercado, é importante avaliar se o projeto que a empresa tem em mente tem potencial de mercado e se o modelo do empreendimento poderá ter sucesso financeiro no futuro.

Assim, é possível aproveitar este momento para analisar questões como, por exemplo:

Há demanda para esse tipo de empreendimento na região em questão?
Quais são os outros tipos de empreendimentos presentes nessa área?
Há muito estoque de unidades parecidas nesta cidade/bairro?
Essa cidade/bairro tem clientes com perfil alinhado a esse tipo de projeto?
Analisando as vendas de projetos parecidos e a demanda na região, qual é o potencial de vendas deste empreendimento?

Leia também: 5 melhores práticas para a fase de pré-obra

Viabilidade técnica

Avaliar a viabilidade técnica significa verificar se o empreendimento em si terá alguma demanda específica de técnicas ou materiais – e se a construtora ou incorporadora está preparada para assumir essas questões.

Aqui, é importante entender, por exemplo:

Especificidades dessa obra e do terreno;
Adequação do terreno para receber o empreendimento;
Se há necessidade de contratar empresas ou profissionais especializados, adquirir materiais diferenciados e utilizar uma metodologia construtiva não usada em obras anteriores;
Facilidade de acesso ao terreno;
Disponibilidade de fornecedores.

O que avaliar no terreno durante o estudo de viabilidade?

Durante o estudo de viabilidade, é fundamental que os profissionais realizem visitas técnicas in loco para entender as necessidades e os desafios do terreno.

Durante essa visita ao terreno para a elaboração do estudo de viabilidade, é crucial que os profissionais verifiquem questões como, por exemplo:

Vocação do terreno. Antes de analisar um terreno, é crucial refletir sobre sua vocação, ou seja, o que se deseja inserir e para qual público se pretende construir.
Legislação local. É vital considerar restrições e limitações do coeficiente de uso de um terreno, como a taxa de permeabilidade e a taxa de ocupação. Além disso, é fundamental estar ciente da legislação local e das possibilidades máximas de produção.
Plano de saneamento. Este plano ajuda a orientar as decisões sobre o desenvolvimento da infraestrutura e pode ter um impacto significativo sobre o custo e a viabilidade.
Características físicas do terreno. É essencial estudar características como inclinação, geometria, tipo de solo e localização, afinal, são questões que impactam diretamente o desenvolvimento e a lucratividade do projeto.

Raphael Chelin, CEO da Celere, explica que condições específicas do terreno e da região – como a presença de vizinhos, níveis de água e formações rochosas – podem direcionar as metodologias de construção e afetar significativamente o projeto.

“É importante compreender que mesmo que tenhamos tipologias de projetos parecidas, as características únicas de cada local influenciam diretamente os custos de construção. Aspectos como topografia e legislação local podem impactar o orçamento e a viabilidade do empreendimento”, ressalta.

Saiba mais: Estudo de viabilidade: como sair do zero?

Potenciais riscos

Este é o momento de avaliar o que está em jogo no projeto. E não basta apenas saber se o projeto tem potencial de vendas, também é importante ter clareza sobre os riscos envolvidos nele.

Afinal, mesmo que do ponto de vista mercadológico seja algo viável, se os riscos envolvidos forem muito altos, a incorporadora/construtora pode sr prejudicada (em termos financeiros e de imagem) ao longo do desenvolvimento da obra.

Para ter um panorama real dos potenciais riscos de um empreendimento, analise questões como, por exemplo:

Quais são as mudanças de mercado que poderiam impactar esse projeto? É possível traçar um plano de ação para contorná-las?
Do ponto de vista financeiro, vale a pena buscar investidores ou financiar a construção?
A tendência da taxa de juros é de alta ou queda? Como isso impacta no custo financeiro e na curva de vendas?
O que acontecerá em caso de problemas financeiros? Será possível adicionar capital ou o orçamento está no limite?
Esse tipo de obra envolve algum risco de segurança específico? É possível trabalhar para garantir que a obra seja o mais segura possível?
Há algum risco legal? Licenciamento ambiental ou tombamento de alguma edificação na área?
Existe algum risco na execução da obra – principalmente com relação à movimentação de terra ou à vizinhança? Qual seria uma alternativa viável à metodologia construtiva escolhida? Há orçamento para isso?

O que considerar na análise de riscos relacionados ao impacto socioambiental durante o estudo de viabilidade econômica?

Com a crescente demanda por um posicionamento mais sustentável na construção civil, também é muito importante que durante o estudo de viabilidade os riscos relacionados ao impacto ambiental e social do projeto sejam analisados.

Ou seja, é preciso levar em conta de que forma a construção daquele empreendimento pode afetar o local e como isso influencia o sucesso do projeto.

Entre alguns dos impactos que a obra pode causar estão, por exemplo:

Destruição de habitats. A construção pode afetar habitats naturais, levando à perda de biodiversidade.
Poluição da água. Descarte inadequado de resíduos ou derramamentos podem contaminar corpos d’água locais.
Emissões atmosféricas. Equipamentos de construção e processos podem emitir poluentes no ar.
Erosão do solo. Atividades de construção podem levar à erosão, afetando a qualidade do solo e corpos d’água.
Poluição sonora. O ruído da construção pode perturbar a fauna local e comunidades próximas.

Nesse sentido, é importante avaliar:

Quais são as licenças ambientais necessárias para a realização do projeto? Qual é o nível de facilidade para obter tais licenças? (atrasos na obtenção de licenças podem afetar o cronograma e os custos do projeto)
O projeto é resiliente a eventos climáticos extremos, como inundações, secas ou tempestades?
Há considerações sobre a pegada de carbono do projeto e medidas para reduzi-la?
Como os resíduos gerados durante a construção serão gerenciados e descartados?
Como as comunidades locais percebem o projeto? Elas estão preocupadas com os impactos ambientais?
Projetos que não consideram adequadamente os impactos ambientais podem enfrentar oposição pública, campanhas negativas e danos à reputação da empresa.
Não cumprir as leis e regulamentos ambientais pode resultar em multas, ações judiciais e atrasos no projeto.

Legislação

Durante o estudo de viabilidade econômica, também é essencial analisar quais são as questões legais que poderão ter impacto no cronograma, no desenvolvimento e na conclusão da obra.

Estamos falando de questões como, por exemplo:

Plano diretor e outras legislações relacionadas à construção em áreas urbanas, como a Lei de parcelamento, uso e ocupação do solo;
Obrigações legais relacionadas às técnicas e aos materiais utilizados;
Necessidade de licenças específicas para o desenvolvimento do projeto;
Tempo envolvido na aprovação de licenças e certificados necessários.

Estimativa de custos e gastos

Este é o momento de se estudar tudo que implica em gastos, e o resultado desta etapa do trabalho é orçamento de construção e incorporação. A defasagem dos valores destes itens, conforme suas respectivas condições de pagamento, gera a curva de desembolso do empreendimento.

É de suma importância analisar itens como, por exemplo:

Qual é a estimativa do custo do terreno? Será pago com permuta?
Quais são os custos legais (IPTU do terreno, outorga onerosa, aprovações, liberações, licenças, habite-se, entre outros)?
Qual é o custo com comercialização (marketing, vendas, stand etc.)?
Se a construção for financiada, qual é a estimativa dos juros?
Quanto custa para se executar esse projeto, levando em conta as especificidades técnicas? (projetistas, engenheiros, materiais, equipamentos, terceiros etc.)
Como saber o custo de construção sem projeto e produto definidos? Existem indicadores, parâmetros ou dados de projetos anteriores?

A importância do briefing durante o estudo de viabilidade

O briefing em projetos de construção é um documento ou processo que coleta, organiza e comunica informações essenciais entre as partes envolvidas. Ele serve como guia para garantir que todos compreendam objetivos, requisitos e expectativas do projeto desde o início, minimizando mal-entendidos e retrabalhos.

O briefing é uma ferramenta essencial para apoiar o estudo de viabilidade em projetos de construção. Ele deve conter informações detalhadas que permitam avaliar se o projeto é viável do ponto de vista técnico, financeiro e operacional.

Estes são alguns elementos que um briefing deve ter para apoiar o estudo de viabilidade:

Objetivos do projeto: Uma clara definição dos objetivos e metas do projeto, incluindo o propósito, os resultados esperados e os benefícios desejados.
Descrição detalhada do terreno: Informações sobre a localização, tamanho, topografia, características geotécnicas do solo, restrições legais e ambientais, e qualquer outro detalhe relevante que possa influenciar a viabilidade do projeto.
Requisitos do projeto: Detalhes sobre o tipo de construção desejada, número de unidades, características específicas, padrões de qualidade, entre outros.
Restrições e limitações: Qualquer restrição ou limitação que possa afetar o projeto, como orçamento, prazos, regulamentações locais, entre outros.

Saiba mais: A importância do briefing em projetos de construção

Viabilidade financeira

A viabilidade financeira vai indicar se o caixa da empresa está preparado para suprir as demandas de capital desse empreendimento. Esse estudo também vai apontar a necessidade de se buscar investidores ou não.

Portanto, nesta etapa do estudo de viabilidade econômica é importante analisar questões como, por exemplo:

Levando em conta as especificidades técnicas, a empresa tem caixa para continuar (e terminar) o projeto?
Considerando os potenciais riscos, vale a pena investir nesse empreendimento?
Levando em conta o potencial de mercado, será possível atrair investidores?

Estudo de viabilidade e a eficiência do orçamento

Existem algumas questões-chave que se deve analisar durante o estudo de viabilidade que irão direcionar as melhores escolhas de design e técnicas de construção, garantindo a eficiência dos orçamentos. Como, por exemplo:

Quantidade de torres/verticalização: Analisar o número ideal de torres a serem construídas, considerando os custos associados.
Eficiência do estacionamento: Analisar a relação entre vagas de estacionamento e o número de unidades, considerando: necessidades dos moradores, regulamentações locais e diretrizes de estacionamento.
Tipo de abastecimento de água: Escolher entre sistemas de abastecimento por gravidade ou pressurizado, levando em conta as implicações de custos.
Entrada de energia/posteamento: Considerar a localização dos postes e a proximidade das torres às vias existentes para otimizar os custos da infraestrutura elétrica.
Terraplanagem: Realizar estudos prévios de terraplanagem e sondagens para otimizar a movimentação de terra e o descarte de material excedente.

Saiba mais: Guia de fatores que impactam os custos dos projetos de construção

Como usar a tecnologia para garantir um estudo de viabilidade eficiente

É comum que o estudo de viabilidade econômica seja realizado de forma quase intuitiva pelos gestores de obras, que, muitas vezes, fazem essa análise com base em sua experiência, e uma avaliação superficial de projetos com características semelhantes.

Esse conhecimento é, sem dúvida, importante. Contudo, um olhar mais “pessoal” pode tornar o estudo tendencioso – além de estar muito mais sujeito a erros de interpretação do mercado.

Portanto, sempre que possível, utilize tecnologias e análise de dados para proporcionar mais segurança e objetividade ao estudo de viabilidade econômica.

Aliás, nesse tipo de análise intuitiva mora a raiz de um dos grandes desafios e erros do estudo de viabilidade: subestimar ou superestimar o orçamento.

“Se subestimamos o custo de construção, o resultado pode ser lucros menores que os previstos inicialmente, comprometendo o sucesso do empreendimento e frustrando os envolvidos. Por outro lado, se superestimamos os custos, podemos inviabilizar o negócio na partida. Pode ser difícil encontrar um terreno apropriado e atrair investidores se a taxa de retorno for prejudicada pelo alto custo da construção”, reflete.

Foi justamente para ajudar os profissionais da construção a superar esses desafios que a CELERE desenvolveu o Budget Paramétrico, um orçamento de viabilidade realizado na etapa de projetos com apenas em formato de estudo de massa, básicos ou legais. Momento em que os memoriais e tipo de produto ainda estão em fase de concepção.

O orçamento paramétrico é feito nas etapas iniciais do ciclo de incorporação, com o objetivo de embasar os estudos de custo de construção para viabilidade do empreendimento e negociação com o terrenista. Como explica Raphael Chelin, “o orçamento paramétrico da CELERE existe para ajudar o incorporador a viabilizar bons negócios e deixar de viabilizar negócios ruins”.

Para desenvolver esse orçamento paramétrico, além de levar em conta as particularidades do que o cliente deseja construir, a CELERE utiliza sua extensa base de dados, que conta com mais de 400 projetos, para identificar características semelhantes, e uma análise final de consistência comparada aos valores de mercado. Esse método garante uma estimativa de custo precisa e personalizada.

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Imagens: rawpixel.com, Pexels

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