Entenda a relação entre estudo de viabilidade e estimativa de custos na construção e saiba como a análise de dados pode aumentar a precisão dos levantamentos e a lucratividade dos empreendimentos
Um estudo de viabilidade econômica é uma análise feita antes da execução da obra para verificar se é possível desenvolver e concluir de maneira segura e lucrativa um empreendimento.
Nesse levantamento, é importante analisar:
- Os riscos envolvidos;
- O potencial de retorno;
- A aptidão do terreno;
- As necessidades de materiais, equipamentos e tecnologias;
- A capacidade técnica necessária;
- Entre outras informações relevantes.
Ou seja, é o momento de avaliar se o projeto tem potencial de atingir os resultados esperados e decidir se vale a pena ir em frente com a obra.
Além disso, o estudo de viabilidade econômica pode servir como um guia para empresas e investidores, orientando decisões sobre compra de terrenos, investimento em tecnologias ou fechamento de projetos.
Apesar de sua importância, é comum que o estudo de viabilidade seja realizado quase intuitivamente pelos gestores. O conhecimento empírico desses profissionais seja muito relevante no processo, claro. Porém, isso pode tornar o estudo tendencioso – além de estar muito mais sujeito a erros de interpretação do mercado.
Portanto, em um mercado em constante transformação, é essencial basear suas análises em dados concretos, que apontam para padrões e possíveis cenários com mais precisão e segurança.
Para ajudá-lo a saber como utilizar análises de dados no estudo de viabilidade, Raphael Chelin, CEO da Celere, conversou com Wagner Dias, CEO e fundador da Hiperdados. Confira os destaques da entrevista a seguir.
Leia também: O que analisar em um estudo de viabilidade econômica
Como funciona um estudo de viabilidade baseado em dados?
A Hiperdados utiliza modelos matemáticos e de aprendizado de máquina para fornecer análises precisas de investimentos em empreendimentos imobiliários, com foco em estudos de viabilidade econômica e financeira.
Na conversa com Raphael, Wagner destacou que a análise de viabilidade da consultoria vai além da recomendação de investimento.
De acordo com o especialista, a Hiperdados realiza uma análise baseada em dados em todo o ciclo de desenvolvimento imobiliário, incluindo a incorporação e o acompanhamento.
“Quando se trata de incorporação, é importante avaliar todo o ciclo do empreendimento – desde a compra do terreno até a entrega das chaves. O ciclo do empreendimento imobiliário é muito longo, por isso, não adianta só fazer a análise inicial, você tem que fazer todo um acompanhamento”, explica.
Ele conta que, utilizando análises numéricas e machine learning, a Hiperdados identifica o potencial de consumo da incorporação, determinando a viabilidade de unidades residenciais. Funciona assim:
- A empresa monitora novos empreendimentos imobiliários, rastreando informações de estoque, preços e potencial de consumo por meio de algoritmos de aprendizado de máquina.
- A plataforma analisa o número de famílias que provavelmente comprarão a propriedade. Além disso, determina o tipo e a quantidade de unidades residenciais, calcula o Valor Geral de Vendas e deduz as despesas de construção e comerciais para determinar a viabilidade.
- E ainda, o sistema monitora toda a operação de compra, venda e entrega de casas, além de fornecer análises sobre o mercado e seus participantes.
Com o estudo de viabilidade baseado em dados, o incorporador consegue obter informações seguras e precisas para ter uma visão mais apropriada do mercado e fazer melhores análises em relação a seus investimentos de incorporação.
Wagner destaca que essa vantagem é amplificada quando se trata de pequenas e médias incorporadoras, que geralmente não têm uma grande capacidade analítica. “Tudo o que a Hiperdados entrega seria possível fazer de forma analógica, mas com um esforço muito maior. Para se ter uma ideia, normalmente um pequeno incorporador analisa cerca de cinco terrenos para decidir qual comprar. Com a plataforma da Hiperdados, ele aumenta essa busca em até 400 vezes – com o mesmo esforço. Ou seja, o poder de análise aumenta substancialmente”, destaca.
Como os dados podem facilitar o estudo de viabilidade e custos de construção?
Apesar de o estudo de viabilidade baseado em dados diminuir significativamente os riscos dos investimentos nas incorporações, é importante levar em conta o papel do planejamento de custos (orçamentação) e da execução da obra para que o projeto tenha sucesso e alcance suas metas comerciais.
“Eu já ouvi muita gente falar: ‘construção é commodity, o que vale é a localização’. Esse tipo de visão pode levar a um insucesso do projeto. Afinal, quando a construção do empreendimento em si não é planejada e executada corretamente, isso representa uma grande ameaça para o investimento, já que o custo da construção pode representar de 40 até 60% do projeto”, alerta Wagner.
Nesse sentido, Raphael Chelin destaca a importância de se realizar um orçamento paramétrico detalhado, desde o início do projeto, na fase de análise de estudo de viabilidade, para garantir a rentabilidade do empreendimento.
O CEO da Celere comenta que um dos principais desafios na fase inicial de um projeto é que a empresa precisa ter uma estimativa de custos para realizar uma análise de viabilidade do empreendimento.
Contudo, nessa etapa, ainda não há um nível muito detalhado de informações. E é nesse momento que muitas incorporadoras se utilizam de bases de custos do mercado – como o CUB, por exemplo. No entanto, o executivo alerta que isso pode não gerar um panorama de custo real.
Ele lembra que o CUB foi desenvolvido com base em cerca de apenas 20 projetos. Além disso, não leva em conta custos como fundação, contenção e custos indiretos. Resumindo: é uma base incompleta! Porém, muitas empresas ainda baseiam todo o seu orçamento nela, sem considerar que os perfis dos empreendimentos mudaram desde sua criação (no início dos anos 2000).
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Análise de dados avançada pode fazer toda a diferença no estudo de viabilidade e no orçamento
Segundo Raphael, personalizar o orçamento de acordo com cada projeto é o caminho para não cometer esse erro. Esse, aliás, é o grande diferencial da Celere, na visão do executivo.
“Quando desenvolvemos o orçamento paramétrico, comparamos com os preços do CUB e de outras bases, sim, mas, acima de tudo, levamos em conta as particularidades de cada obra. Por exemplo, quantidades de áreas molhadas – já que essas áreas exigem mais serviços e itens –, as taxas de projetos aplicadas, a metodologia construtiva que vai adotar etc. Ou seja, fazemos um levantamento de informações e analisamos dentro de nossa base para entregar um levantamento de custos o mais próximo possível da realidade de cada cliente”, aponta.
Ele acrescenta que a Celere conta com uma base de dados própria para criar os orçamentos. “Nos últimos 12 meses, orçamos mais de R$ 3 bilhões em custos de construção e mais de R$ 2 milhões de área construída. Então, temos um banco de dados robusto para poder montar orçamentos mais precisos – baseados em dados reais, atualizados e nas especificidades de cada projeto. Já nossa base completa está chegando em R$ 9 bilhões de custos de construção orçados”, aponta.
Wagner salienta que o trabalho da Celere na análise de dados voltada ao orçamento, e o trabalho da Hiperdados na análise de dados aplicada ao estudo de viabilidade, precisam estar cada vez mais conectados. Para ele, o levantamento de custos precisa de mais atenção, pois representa um grande risco, especialmente em relação ao retorno do investimento
“O estudo de custo precisa ter a mesma atenção que o estudo de viabilidade e que a análise de mercado. A falta de cuidado no orçamento representa um grande risco para o incorporador. Afinal, tudo o que estourar em relação ao custo da construção vai derreter muito mais o lucro dele”, alerta.
Raphael complementa lembrando que outra questão importante relacionada à conexão entre estudo de viabilidade e orçamento é que esses dois fatores podem direcionar estratégias de financiamento e comerciais.
“A Hiperdados não entrega só preço, mas preço no tempo, estimando a velocidade de venda. Da mesma forma, a Celere entrega custo no tempo – oferecemos uma previsão de fluxo de caixa muito mais precisa, o que pode determinar exatamente quando a empresa necessita de financiamento, por exemplo. Isso pode fazer uma grande diferença. Tendo uma análise mais precisa dessas duas questões (mercado e custo), é possível determinar com mais clareza e de forma mais inteligente o modelo de financiamento e até mesmo a estratégia de venda”, conclui.
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