Entenda a aplicação do Custo Unitário Básico em orçamentos de construção e saiba como a CELERE pode criar uma espécie de “CUB personalizado” para o seu negócio
Desenvolver orçamento para construções é sempre um desafio. Além das variações de mercado, a falta de conhecimento sobre os custos gerais e específicos envolvidos no projeto dificulta ainda mais essa tarefa, especialmente na etapa inicial (de viabilidade do negócio), em que há pouquíssimas informações sobre o projeto – muitas vezes, apenas um estudo de massa, ou até uma lista de premissas.
Porém, há um índice que permite o desenvolvimento de orçamentos superficiais e básicos, mesmo quando ainda não há um projeto detalhado. Trata-se do Custo Unitário Básico, ou CUB.
Siga a leitura para entender tudo sobre esse indicador e conhecer uma ferramenta que vai ajudá-lo a ter acesso a referências de custos específicas e personalizadas.
O que é o Custo Unitário Básico (CUB)?
O CUB é um indicador de custos do setor da construção utilizado para se obter uma estimativa dos custos envolvidos em um projeto.
Ele é regido pela Lei Federal 4.591/64, que determina que os sindicatos estaduais da indústria da construção (Sinduscon) devem divulgar mensalmente os custos unitários de construção que as respectivas regiões jurisdicionais devem adotar.
Como se calcula o CUB?
O cálculo do CUB varia de acordo com o padrão e a designação da obra, conforme estabelecido na ABNT NBR 12.721:2006.
Os padrões de classificação indicam o grau de qualidade dos materiais e acabamentos empregados em uma obra. Assim, o padrão baixo geralmente inclui materiais de qualidade mais simples, enquanto o padrão normal envolve materiais de qualidade média e acabamentos convencionais. Por fim, o padrão alto se caracteriza por materiais de alta qualidade e acabamentos sofisticados.
Já as designações alfanuméricas (listadas abaixo) são atribuídas para classificar um projeto dentro de um padrão específico, levando em consideração critérios adicionais – como localização, tamanho, complexidade e características especiais da construção.
- R1 (Residência Unifamiliar)
- PP (Prédio Popular)
- R8 (Residência Multifamiliar)
- R16 (Residência Multifamiliar)
- PIS (Projeto de Interesse Social)
- RP1Q (Residência Popular)
- CAL8 (Comercial Andares Livres)
- CSL8 (Comercial Salas e Lojas)
- CSL16 (Comercial Salas e Lojas)
- GI (Galpão Industrial)
A determinação do padrão e da designação de um projeto ocorre por meio de análises técnicas e levantamentos de informações.
Nesse processo, o profissional responsável pelo cálculo do CUB avalia diversos aspectos, como a área construída, número de pavimentos, estrutura, instalações hidráulicas e elétricas, revestimentos, acabamentos, entre outros.
Com base nessas informações, faz-se uma comparação com obras de referência, levando em conta o nível de qualidade desejado e o custo médio praticado no mercado.
Os critérios para classificar um projeto em um determinado padrão ou designação podem variar de acordo com as normas e regulamentações específicas de cada região. É importante ressaltar que essas classificações são relativas e é possível adaptá-las de acordo com as necessidades e exigências do cliente, bem como com as características do local de construção.
Aplicação do Custo Unitário Básico (CUB)
O Custo Unitário Básico foi criado como uma maneira de regular o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis.
A Lei Federal 4.591/64 estabelece a divulgação mensal dos custos unitários de construção pelos sindicatos estaduais da indústria da construção, conforme mencionado anteriormente. Além disso, outras legislações e diretrizes podem estar relacionadas ao CUB e sua aplicação, com o objetivo de garantir a transparência e a padronização dos custos na construção civil. É importante verificar as normas e regulamentos específicos da sua região.
O CUB é muito utilizado para estudos básicos de viabilidade ou referência inicial orçamentária, quando há pouca definição ou ausência de projetos e/ou memoriais específicos para o empreendimento em questão.
Bruna Bergamo, sócia-diretora da Celere, acrescenta que devido ao embasamento da metodologia, à credibilidade de mercado que esse indicador possui e à periodicidade de sua divulgação, o CUB também pode ser utilizado como uma referência para reajustes de contratos e valores.
No entanto, Raphael Chelin, CEO da Celere, alerta que isso pode não gerar um panorama de custo real.
Ele explica que o CUB foi desenvolvido com base em uma quantidade limitada de projetos. Além disso, não leva em conta custos como fundação, contenção e custos indiretos. Resumindo: é uma base incompleta, na qual muitas empresas ainda baseiam todo o seu orçamento, sem considerar que os perfis dos empreendimentos mudaram desde sua criação, no início dos anos 2000.
“Sua utilização de forma indiscriminada e sem a correta interpretação dos números pode levar a erros significativos e gerar expectativas defasadas aos envolvidos”, completa Bruna.
Leia também: O que analisar em um estudo de viabilidade econômica
Cuidados fundamentais ao utilizar o CUB
Para evitar a utilização inadequada do CUB, a sócia-diretora da Celere ressalta que é importante ficar atento aos seguintes pontos:
1) A aplicação do parâmetro do CUB (R$/m²) refere-se à área equivalente do projeto
É crucial não confundir área equivalente com área construída ou área privativa. “Para as empresas que não possuem quadro de equivalência de áreas, sugere-se a utilização da referência indicada na própria NBR 12721”, aconselha Bruna.
2) O Custo Unitário Básico não contempla todos os custos de um projeto de construção
Alguns custos não estão contemplados no indicador CUB e, portanto, deverão ser estimados separadamente e adicionados à avaliação de orçamento para a completa e correta análise de custo paramétrico.
Itens excluídos do indicador:
- Fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático;
- Elevadores;
- Equipamentos e instalações;
- Playground;
- Obras e serviços complementares;
- Outros serviços;
- Impostos, taxas e emolumentos cartoriais;
- Projetos;
- Remuneração do construtor;
- Remuneração do incorporador.
3) Tipos de obras que podem utilizar o Custo Unitário Básico
De forma geral, o CUB é aplicável a construções de edificações. Sendo assim, obras de arte, infraestrutura, obras pesadas e outros tipos de construção não terão referências aplicáveis por meio desse indicador.
Porém, mesmo no caso de projetos de construção de edificação, Bruna alerta que é necessário ter cuidado ao se utilizar as informações do Custo Unitário Básico. “É preciso ter muita atenção ao escopo que está sendo proposto e à abrangência do CUB, fazendo-se a correta utilização do indicador e complementações de valores quando necessário”, indica.
Exemplos práticos de aplicação do CUB
Para ilustrar as vantagens e limitações do CUB em situações reais, vejamos alguns exemplos de sua aplicação em diferentes tipos de projetos de construção.
Construção de uma residência unifamiliar de padrão normal (R1)
Suponha que um construtor esteja planejando a construção de uma residência unifamiliar de padrão normal (R1) em uma determinada região.
Com base nos valores do CUB divulgados pelo sindicato da indústria da construção local, o construtor pode utilizar o CUB como referência para estimar os custos iniciais do projeto. No entanto, é importante lembrar que como o CUB não inclui todos os custos, é preciso adicioná-los separadamente para obter uma análise de custo completa.
Construção de um prédio popular (PP)
Imagine que um incorporador esteja desenvolvendo um projeto de um prédio popular (PP) em uma determinada área.
Ao utilizar o CUB como referência, é possível obter uma estimativa inicial dos custos do empreendimento e compará-la com o orçamento disponível. Isso permite uma avaliação preliminar da viabilidade do projeto e auxilia na tomada de decisões.
Construção de um galpão industrial (GI)
No caso de construção de um galpão industrial (GI), o CUB pode não ser aplicável diretamente, pois o indicador é voltado principalmente para edificações.
Nesse cenário, o construtor precisará recorrer a outras referências de custos específicas, levando em consideração os elementos e as necessidades peculiares desse tipo de construção.
Esses exemplos demonstram como é possível utilizar o CUB como um indicador de referência para estimar os custos iniciais de diferentes projetos de construção. No entanto, é importante ressaltar que ele não substitui a necessidade de uma análise detalhada dos custos específicos de cada empreendimento, serve como uma ferramenta complementar e auxiliar na etapa inicial do planejamento e orçamento da construção.
Como criar orçamentos mais precisos e detalhados
Utilizar o CUB como referência para o desenvolvimento do orçamento do seu projeto de construção pode, sim, ajudá-lo na estimativa dos custos. Contudo, um dos grandes problemas desse indicador é que ele deixa de informar custos específicos da obra e que podem fazer total diferença no orçamento do projeto.
Inclusive, na visão de Raphael, o grande diferencial da Celere é justamente o fato de nossas ferramentas serem capazes de personalizar o orçamento desde as etapas iniciais do ciclo de incorporação.
“Quando desenvolvemos o orçamento paramétrico, nós comparamos com os preços do CUB e de outras bases, sim, mas, acima de tudo, levamos em conta as particularidades de cada obra. Por exemplo, quantidades de áreas molhadas – já que essas áreas exigem mais serviços e itens –, taxas de projetos aplicadas, metodologia construtiva adotada etc. Ou seja, fazemos um levantamento de informações iniciais e analisamos dentro de nossa base para entregar um levantamento de custos o mais próximo possível da realidade de cada cliente”, aponta.
O Budget Paramétrico da Celere
Budget Paramétrico é um orçamento de viabilidade inicial realizado na etapa de projetos básicos ou legais, momento em que ainda está se definindo os memoriais e tipo de produto.
Nele, utilizamos parâmetros e experiências de projetos anteriores para estimar custos. Isso permite uma análise mais rápida e simplificada, principalmente quando há poucas informações disponíveis no estágio inicial do projeto.
Porém, diferentemente de outros orçamentos paramétricos, o Budget Paramétrico da Celere levanta as informações existentes nos projetos (áreas dos pavimentos e dos ambientes, estimativas de metodologias construtivas, taxas de quantidade), não apenas o parâmetro de R$/m² dos itens macro.
A chave para entregar um orçamento rápido e seguro nesse momento é nossa grande base de dados. Nos últimos 12 meses, orçamos:
- Mais de R$ 3 bilhões em custo de construção
- Quase 2 milhões de m² em área construída
Estruturamos o orçamento da seguinte forma:
- Avaliamos as informações e particularidades dos seus poucos projetos;
- “Escaneamos” toda nossa base de dados com mais de 300 projetos;
- Montamos um quebra-cabeça para trazer as partes dos projetos com características semelhantes;
- Fazemos uma análise de consistência e comparativo com valores de mercado.
A inteligência e a automação, em conjunto com nossa base de dados, fazem com que o Budget Paramétrico da Celere entregue um número muito preciso em até dez dias!
Com as informações a que você terá acesso com o orçamento paramétrico da Celere, fazer uma análise de viabilidade eficiente e precisa ficará muito mais fácil. E assim, você estará muito mais preparado para avaliar a viabilidade do projeto antes de prosseguir com investimentos mais significativos.
Quer saber como podemos ajudá-lo a desenvolver orçamentos mais precisos e com informações mais estratégicas para apoiar suas tomadas de decisão?
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