No primeiro artigo desta série, mostramos que dois empreendimentos aparentemente iguais podem esconder uma diferença de quase R$ 2,9 milhões no orçamento. Agora, abrimos a planilha linha por linha para mostrar de onde vem cada real dessa diferença
No mercado imobiliário, a percepção de semelhança entre dois projetos pode ser o primeiro passo para um erro milionário. Se o projetista é o mesmo e a tipologia é idêntica, a tendência de 90% das empresas é replicar o índice de custo de uma obra anterior. Mas esse é um erro que pode custar muito caro.
No primeiro artigo desta série, mostramos que dois empreendimentos no segmento Minha Casa, Minha Vida esconderam uma variação de R$ 174/m², totalizando um impacto de quase R$ 2,9 milhões. Agora, vamos deixar as médias de lado e abrir a planilha linha por linha.
O objetivo deste mergulho técnico é demonstrar como decisões de projeto e especificações de materiais (os verdadeiros drivers de custo!) movem o ponteiro da rentabilidade. Vamos percorrer os números que provam que, na construção civil, o custo real não está no tamanho da área construída, mas na densidade e na complexidade do que está dentro dela.
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Entendendo a tipologia
Para entender o que está sendo comparado, é necessário conhecer primeiro como essas obras são construídas. Ambos os empreendimentos utilizam parede de concreto, uma tipologia diferente do sistema convencional de concreto armado, onde pilares e vigas sustentam a estrutura e a vedação é feita com bloco ou tijolo.
"Na parede de concreto, a própria parede faz função estrutural", explica Leandro Nagano, gerente de operação e orçamentos, além de partner da Celere. Isso significa que as paredes não podem ser removidas ou alteradas depois da obra pronta. Por isso, as decisões de projeto nesta tipologia são definitivas e seu impacto no produto e no custo precisa ser entendido antes de a obra começar.
Além disso, nesse sistema, a lâmina média de concreto – o volume total de concreto da estrutura dividido pela área construída – tende a ser mais alta, porque praticamente todas as paredes são de concreto, além das lajes. É exatamente por isso que qualquer variação nas paredes internas afeta diretamente essa lâmina.
O banheiro extra da Obra 2
Com as plantas das duas obras abertas lado a lado, a diferença central fica evidente. Os apartamentos têm metragens próximas – entre 50 e 55 m² de área construída –, mas a Obra 2 tem um banheiro a mais por unidade (na Obra 1, há apenas um banheiro social, enquanto a 2 tem uma suíte).
Esse único cômodo a mais aciona uma reação em cadeia dentro do orçamento. "Se eu tenho um banheiro a mais, eu vou ter mais louça, mais metal, mais forro, mais revestimentos cerâmicos de parede", detalha Leandro. E o segundo banheiro da Obra 2 é executado em drywall – material mais caro que a alvenaria convencional – porque as paredes estruturais já estão definidas pelo sistema de parede de concreto.
Além do banheiro, a Obra 2 tem uma varanda maior. "Se eu tenho uma varanda maior, eu tenho uma área de guarda-corpo maior, logo, meu custo com guarda-corpo também vai ser mais caro", explica Leandro. E um banheiro a mais significa também uma porta a mais por apartamento.
São detalhes que, isolados, parecem pequenos. Multiplicados por 256 unidades, reescrevem o orçamento.
Um parêntese sobre eficiência de projeto
Antes de seguir, vale um aparte sobre um indicador que ajuda a entender por que comparar obras de segmentos diferentes é ainda mais arriscado: a eficiência de projeto, que mede a relação entre área privativa vendável e área construída total.
Nas duas obras, esse índice fica entre 88% e 89% – ou seja, quase 90% de tudo que foi construído é área que o cliente compra. É um número alto, típico do segmento Minha Casa, Minha Vida, onde os estacionamentos são descobertos e não entram no cômputo de área construída, e as áreas comuns são enxutas.
"Quando a gente vai para empreendimentos de alto padrão, normalmente você tem dentro da própria torre áreas de estacionamento – às vezes três, quatro pavimentos", explica Leandro. Esses pavimentos entram como área construída, mas não como área privativa vendável, derrubando a eficiência. "No médio-alto padrão, esse número chega a 55%, 56% – quando um empreendimento é muito bom, 60 e pouquinho".
Em comparações entre segmentos diferentes, isso vira mais uma variável que o custo por m² de outra obra não consegue capturar – quanto menor a eficiência, mais complexo tende a ser o projeto, com mais áreas comuns e instalações distribuídas. No caso da Obra 1 e da Obra 2, porém, a explicação está em outro lugar: dentro do apartamento.
Linha a linha: onde a diferença de R$ 174/m² foi construída
#1 Supraestrutura: a Obra 2 é mais leve – e isso é uma surpresa
O primeiro item que chama atenção na planilha é a supraestrutura. Ao contrário do que se poderia esperar, a Obra 2 é mais barata nessa linha: R$ 58,99/m² a menos que a Obra 1.
Isso acontece porque a lâmina média de concreto da Obra 2 é de 27 cm, contra 31 cm da Obra 1. A taxa de aço é de 29 kg/m³, contra 32,5 kg/m³. Com menos concreto e menos aço se tem uma estrutura mais leve.
Essa redução na supraestrutura é explicada por uma decisão específica de projeto: o uso de drywall. Enquanto na Obra 1 todas as vedações internas são de concreto e compõem a estrutura, na Obra 2 o segundo banheiro utiliza drywall. Como explica Leandro Nagano, essa substituição retira volume da conta estrutural, reduzindo a espessura média de concreto (lâmina média) da torre e tornando-a tecnicamente mais leve.
Essa é uma vantagem real. Mas, como veremos a seguir, ela foi inteiramente absorvida pelos outros itens.
#2 Paredes e vedações: +R$ 75,70/m²
Este é o item onde a economia estrutural obtida na linha anterior é totalmente anulada. A análise paramétrica revela que a Obra 2 apresenta uma densidade de paredes de 0,54 m²/m² – um salto expressivo frente aos 0,24 m²/m² registrados na Obra 1.
Essa métrica expõe uma lógica de engenharia: quanto mais fracionada é a planta, maior a metragem linear de vedações necessária para a mesma área de piso. Como resume Raphael Chelin, CEO da Celere, "quanto mais cômodos, mais paredes para dividi-los". No caso real da Obra 2, a inclusão da suíte e a parede que isola a cozinha transformam o desenho arquitetônico diretamente em custo de execução, reboco e acabamento.
O impacto financeiro nesta linha decorre de um efeito duplo:
- Aumento quantitativo: a planta mais densa exige proporcionalmente mais metros lineares de parede para cada metro quadrado construído.
- Migração de custo com upgrade de material: o uso de drywall no segundo banheiro retira volume da conta de estrutura, mas eleva o custo de vedações, já que este material possui um valor unitário superior ao da alvenaria convencional.
O resultado é uma planta intrinsecamente mais complexa, que "povoa" o orçamento com mais vedações e vedações de maior peso financeiro.
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#3 Esquadrias: +R$ 90,06/m²
Esse é o item de maior diferença absoluta no comparativo.
Isso acontece primeiro porque o banheiro extra gera uma porta a mais por apartamento e, segundo, porque a varanda maior da Obra 2 significa mais guarda-corpo, e é aí que está o maior peso desta linha.
Janelas e portas de madeira também contribuem, mas é o guarda-corpo em ferro que explica a grande parte dos R$ 90,06/m² adicionais.
#4 Louças, metais, bancadas e acessórios: +R$ 27,13/m²
Dois fatores se somam nessa linha: o primeiro é de quantidade – um banheiro a mais por apartamento significa mais um vaso sanitário, mais um chuveiro, mais uma pia, multiplicados por 256 unidades.
O segundo é de especificação. "Na Obra 1, os banheiros tinham somente uma pia de louça. Na Obra 2, temos cuba e bancada em granito", detalha Leandro.
A bancada de granito custa significativamente mais do que a pia simples, e essa diferença de premissa se aplica a todos os banheiros da obra, não apenas ao banheiro extra.
É aqui que fica clara a distinção entre os dois fatores que Raphael enumera: característica de projeto (quantidade de banheiros) e especificação (o que foi definido para cada um). Os dois se somam, e o resultado aparece em R$ 27,13/m² de diferença.
#5 Revestimentos de paredes internas: +R$ 37,90/m²
Mais um banheiro significa mais paredes revestidas com cerâmica. E na Obra 2, o banheiro extra é 100% revestido. "Há um custo mais elevado com revestimento cerâmico por conta desse banheiro a mais", confirma Leandro.
A lógica é simples: mais área molhada, mais cerâmica. E mais cerâmica leva diretamente ao próximo item.
#6 Pintura: a Obra 2 é mais barata – e o motivo é contraditório
A Obra 2 tem mais paredes. Portanto, deveria gastar mais com pintura. Mas gasta menos! R$ 192/m² contra R$ 170/m² da Obra 1 – uma redução de R$ 22,43/m².
"Por que a pintura reduziu se eu tenho mais parede? Justamente porque eu tenho mais cerâmica. Onde eu tenho cerâmica, eu não pinto", explica Leandro.
O segundo banheiro, 100% revestido em cerâmica, eliminou uma área significativa que seria pintada. O custo migrou da pintura para o revestimento – e como cerâmica custa mais, o total ainda sobe. Mas a redução em pintura amortece parte do impacto.
"As coisas conversam", resume Leandro. "Se a gente olhar e somar os dois – revestimento e pintura –, ainda foi R$ 15,47 mais caro para fazer esse banheiro a mais. Mas é uma análise que mostra como as categorias se relacionam", complementa.
O saldo final: por que a Obra 2 sai mais cara mesmo com estrutura mais leve
Somando os movimentos:
- Supraestrutura: -R$ 58,99/m² (Obra 2 mais barata)
- Paredes e vedações: +R$ 75,70/m²
- Esquadrias: +R$ 90,06/m²
- Louças, metais e bancadas: +R$ 27,13/m²
- Revestimentos internos: +R$ 37,90/m²
- Pintura: -R$ 22,43/m² (Obra 2 mais barata)
A economia em estrutura e pintura não dá conta de compensar o que o banheiro extra, a varanda maior e as especificações mais completas adicionaram ao orçamento. O resultado: R$ 174/m² de diferença, que em 16.375 m² de área construída representa quase R$ 2,9 milhões.
"Não é só o tamanho da obra que impactou. O que mudou foram as características do projeto", detalha o CEO da Celere.
Inteligência de dados: a ponte entre o projeto e a rentabilidade
A análise apresentada neste artigo rompe com as estimativas genéricas e a "regra de três" que ainda direciona as decisões de grande parte do mercado. O que mostramos aqui entrega a realidade de um custo detalhado, onde cada escolha de arquitetura gera um impacto financeiro mapeado antes mesmo do canteiro ser montado.
Na Celere, o orçamento funciona como um ecossistema vivo de informações. "O detalhamento nos fornece dados reais para análise técnica", afirma Raphael. "À medida que alimentamos nosso banco de dados com esses custos granulares, ganhamos precisão para criar orçamentos paramétricos confiáveis. Entendemos exatamente quais características de projeto movem o ponteiro do custo".
Essa cadeia de inteligência, que conecta o custo detalhado ao dado, ao banco e, finalmente, ao paramétrico de alta precisão, serve como uma blindagem para o incorporador. É essa metodologia que impede que uma variação de R$ 174/m² seja ignorada como um erro de arredondamento, apenas para virar um prejuízo milionário com a obra em andamento.
É exatamente aí que está o valor real da engenharia de custos: saber por que uma obra custa R$ 3.400/m² e o que muda quando o projeto ganha um banheiro extra, uma varanda maior ou uma bancada de granito no lugar de uma pia simples. Quem domina esse conhecimento não descobre o erro no canteiro. Descobre na "prancheta", quando ainda dá tempo de agir.
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Imagem de destaque: Grove Brands na Unsplash
