O custo por metro quadrado é o atalho mais usado na hora de estimar o custo de um empreendimento. Um estudo de caso feito pela Celere com dois projetos reais mostra por que essa escolha pode custar caro
Um incorporador tem dois empreendimentos em andamento. Mesmo projetista, mesma metodologia construtiva, mesma cidade. Os projetos guardam tantas semelhanças que a conclusão soa lógica: "se eu sei quanto custou um, eu sei quanto vai custar o outro". Mas a verdade é que não sabe!
A Celere aplicou sua metodologia de análise de custos em dois empreendimentos reais de um mesmo cliente – identificados aqui como Obra 1 e Obra 2 – para entender por que obras aparentemente semelhantes apresentam custos por metro quadrado tão diferentes.
O que o estudo revelou vai além da diferença de preço, mostra como o mercado costuma errar na hora de projetar custo de construção e indica o que está por trás desse erro.
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A ilusão das semelhanças
À primeira vista, as duas obras têm tudo para serem "gêmeas" no orçamento. Ambas são empreendimentos residenciais de parede de concreto, no segmento Minha Casa, Minha Vida, do mesmo cliente e desenhadas pelo mesmo projetista.
Os resultados mostram obras que, à primeira vista, parecem confirmar a proximidade esperada:
- Obra 1: 17.794 m² de área construída, 320 unidades, 5 torres – custo total de R$ 58,5 milhões
- Obra 2: 16.375 m² de área construída, 256 unidades, 4 torres – custo total de R$ 56,7 milhões
Observação: Para chegar a esses números, a Celere conduziu um processo completo de engenharia de custos nas duas obras, que envolveu modelagem BIM de todos os projetos, levantamento quantitativo detalhado de cada serviço e orçamento item a item, considerando as metodologias construtivas e os critérios de medição e contratação de cada empreendimento. É esse nível de detalhe que torna a comparação possível – e confiável.
Naturalmente, quem olha apenas para o montante final conclui que a Obra 2 é "mais barata", afinal, ela custa R$ 1,8 milhão a menos que a primeira. Mas o custo total esconde a complexidade do que está sendo construído…
Quando o custo por m² revela a verdade
Para entender a eficiência real de engenharia e construção de um projeto, a métrica correta é o custo por metro quadrado. É aqui, aliás, que o cenário se inverte e a surpresa aparece:
- Obra 1: R$ 3.290/m²
- Obra 2: R$ 3.465/m²
A Obra 2 (a menor!) é, na verdade, R$ 174 mais cara por metro quadrado do que a maior, revelando que a planta da Obra 2 é intrinsecamente mais densa e custosa.
A conta que parece certa, mas não é
Para entender o tamanho do risco, vamos a um exemplo prático.
Imagine que o incorporador tenha acabado de executar a Obra 1, com um custo final de R$ 3.290/m². Agora, ele se prepara para lançar a Obra 2, que tem o mesmo projetista, a mesma tipologia e a área é um pouco menor.
Seguindo a lógica da "regra de três", o orçamento parece óbvio: basta multiplicar a área da nova obra pelo custo unitário que ele já conhece da obra anterior.
"A gente não pode simplesmente pegar um custo por metro quadrado e replicar. Se eu fizer isso, posso ter um erro muito grande no valor final do orçamento, porque cada obra tem suas particularidades", explica Leandro Nagano, gerente de operação e orçamentos, além de partner da Celere.
A estimativa no papel: 16.375 m² × R$ 3.290/m² = R$ 53.874.750.
O problema é que, ao confiar cegamente nesse atalho e ignorar as particularidades do novo projeto, o incorporador cria uma armadilha para si mesmo. Na prática, por conta de especificidades que detalharemos a seguir, o custo real da Obra 2 saltou para R$ 56.742.382
Uma diferença de quase R$ 2,9 milhões.
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O que realmente define o custo de uma obra
Essa diferença de R$ 174/m² tem origem em três fatores que compõem o custo de qualquer obra:
- Características de projeto – aqui, falamos das decisões arquitetônicas que determinam quantidades, como quantidade de paredes, portas, pontos hidráulicos, área molhada. É o fator que mais aparece nesse comparativo.
- Especificação – entra nesse fator o que foi definido para cada item. Por exemplo: uma pia de louça ou uma cuba com bancada de granito? Vidro comum ou vidro temperado? Dois projetos com a mesma quantidade de banheiros podem ter custos de louças e metais completamente diferentes dependendo do que foi especificado.
- Custo unitário de suprimentos – por fim, é preciso avaliar quanto cada empresa paga por cada material ou serviço. Empresas maiores, com maior volume de compras, tendem a ter mais poder de barganha com fornecedores.
Nesse comparativo, o terceiro fator foi praticamente eliminado: é o mesmo cliente, com a mesma base de fornecedores nas duas obras. O que explica os R$ 174/m² de diferença está nos dois primeiros – e eles estão dentro da planta.
A planta que explica tudo
Leandro colocou as plantas dos apartamentos das duas obras lado a lado. As metragens são próximas – em torno de 50 a 55 m² de área construída por unidade. Mas as plantas não são iguais.
À primeira vista, quem olha de fora vê dois empreendimentos muito parecidos. Quem abre a planta começa a enxergar as diferenças. A Obra 2 tem um banheiro a mais por apartamento, a suíte tem banheiro próprio, enquanto na Obra 1 há apenas um banheiro social.
Logo, a Obras 2 possui 256 apartamentos com um cômodo a mais cada.
O que torna esse caso mais interessante é que, tecnicamente, a Obra 2 chegou a ser mais eficiente em estrutura, tanto na lâmina média de concreto de 27 cm contra 31 cm da Obra 1, quanto em relação à taxa de aço por metro cúbico. Isso porque, mesmo com um ambiente a mais, o drywall é mais leve que parede de concreto, o que diminui a carga da estrutura.
Uma vantagem real, que existiu, só que ela foi inteiramente absorvida pelas decisões de planta. O banheiro a mais, a varanda maior, a densidade de paredes – tudo isso pesou mais do que a economia estrutural. O resultado final: mesmo com estrutura mais leve, a Obra 2 saiu R$ 174/m² mais cara.
"Quando a gente analisa custo por metro quadrado, a gente vê que essa obra, apesar de ter uma metragem menor, tá ficando mais cara. São coisas dentro da obra, características de projeto, que mudam esse custo total, esse custo por metro quadrado", diz Leandro.
Como este estudo protege a rentabilidade dos seus projetos
A diferença entre as duas obras não é resultado de má gestão, nem de imprevisto de canteiro, é consequência de características de projeto que tornam a Obra 2 intrinsecamente mais cara por metro quadrado do que a Obra 1 – independentemente de quem a executa.
A primeira lição é direta: custo de construção não se transfere de uma obra para outra, ele se analisa. O R$/m² de um empreendimento anterior não é uma verdade absoluta para o próximo – mesmo com o mesmo projetista, a mesma metodologia construtiva e o mesmo cliente. O que muda o jogo está dentro da planta.
E o estudo mostra exatamente onde se analisar. A densidade de paredes da Obra 2 é mais que o dobro da Obra 1 – 0,54 m²/m² contra 0,24 m²/m². A especificação de bancadas saiu de pia simples para cuba com granito. Um banheiro a mais por unidade puxou louças, metais, revestimentos e esquadrias ao mesmo tempo. Nenhuma dessas variáveis aparece quando se olha só o custo total ou quando se replica um R$/m² sem entrar no projeto.
"Acho que 90% do mercado faz esta conta: pega o custo por m², faz uma regra de três, e acha que chegou ao custo da obra. Mas tem várias variáveis – sejam características internas das construtoras, ou características de projeto – que fazem o custo total variar", observa Raphael Chelin, CEO da Celere.
Na prática, as consequências dessa imprecisão aparecem em dois momentos. O mais comum é no estudo de viabilidade: o incorporador usa uma média anterior ou o CUB como referência, o projeto avança, e só quando o orçamento detalhado fica pronto que o custo real aparece – frequentemente alto o suficiente para inviabilizar a conta e forçar um retorno à prancheta para reprojetar. O pior cenário, porém, é quando esse estouro é descoberto com a obra em andamento. Aí, não há mais como voltar.
Frequentemente, processos simples e superficiais (como utilizar custos de outro empreendimento ou usar o CUB), sem considerar as particularidades do projeto (características e especificações técnicas), geram transtornos e estouros de custos em fases avançadas do ciclo de incorporação.
Um estudo orçamentário aprofundado, já na fase de viabilidade e com expertise em engenharia e custos, garante a previsibilidade que todo incorporador precisa. Se o custo inicial não fechar, ajustes em produto e projetos podem ser feitos com pouco investimento.
Para isso, é preciso um banco de dados alimentado por custos detalhados – que permita, com o tempo, criar orçamentos paramétricos confiáveis e evitar que variações de projeto passem despercebidas até a obra já estar em andamento.
É exatamente isso que a Celere faz. Quer entender como as características de projeto das suas obras impactam o custo real? Fale com a gente.
