A forma como você estima custos na viabilidade define se vai ter lucro consistente ou viver justificando desvios
Por Raphael Chelin, CEO da Celere
Você já perdeu um negócio porque superestimou o custo na viabilidade? Ou pior: já entregou uma obra com margem corroída porque subestimou o orçamento?
Se respondeu "sim" a qualquer uma dessas perguntas, este artigo é para você. Meu objetivo é mostrar que o problema até pode estar na execução, mas existe um fator que pode ser bem mais crítico: a forma como você calculou o custo lá atrás, na viabilidade. Além disso, vou mostrar o que você precisa fazer diferente para ter lucros consistentes.
Para isso, divido parte da apresentação que fiz no primeiro Incorpod presencial, que aconteceu no fim do ano passado, em Goiânia.
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O problema das médias genéricas
Há algo que se repete quase todas as vezes em que apresento dados de custo médio da construção civil – como os da imagem abaixo: geralmente, meus interlocutores observam os números, fazem algumas anotações e concluem "pronto, já tenho uma boa referência do custo da minha próxima obra".
E isso é (grande) um problema.
Minha experiência de quase 20 anos trabalhando com gestão de custos na construção – passei pela Odebrecht (onde vi o melhor sistema de gestão de custos que já conheci), já atendemos cerca de 250 clientes pela Celere e orçamos mais de R$ 26 bilhões em empreendimentos – me faz ter certeza de que médias de mercado são referências úteis, mas orçamento paramétrico genérico é o caminho mais rápido para deixar dinheiro na mesa.
Apesar disso, muitas incorporadoras ainda tratam o orçamento paramétrico como "estimativa rápida para fechar conta". Na prática, o que elas fazem é multiplicar Custo Unitário Básico (CUB) pela área, adicionar 10% ou 15% de margem, ou fazer regra de três baseada no último empreendimento e pronto.
O problema é que esse custo definido de forma genérica não acompanha a obra, ele te persegue. Ou seja, todo mundo que entra no projeto depois (arquitetura, projetos complementares, orçamento preliminar, compras, obra) é cobrado por aquele número que foi mal calculado lá na viabilidade. E quando o projeto avança, descobre-se que aqueles "R$ 3.500/m²" que pareciam confortáveis não capturaram as particularidades reais do empreendimento.
Quantos projetos você já viu voltarem da prancheta porque não eram viáveis? Quantas mudanças de escopo porque o custo real ficou incompatível com o que foi vendido para o investidor?
Acredite no que eu digo: tem muito dinheiro deixado na mesa porque o estudo de viabilidade não foi detalhado o suficiente.
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Por que o CUB, sozinho, não é suficiente?
Um dos principais desafios na fase inicial de qualquer projeto é precisarmos de um número confiável que dê segurança ao longo do desenvolvimento do produto, mas termos que gerá-lo quando ainda há pouquíssimas informações de projeto disponíveis.
E é aí que mora o perigo: a tendência é recorrer a atalhos. Sim, estou falando das bases de custos do mercado.
É verdade que utilizar bases de dados com referências do mercado pode ajudar na elaboração de estimativas. Porém, não é uma boa ideia basear seu orçamento apenas nelas, sem uma análise sobre o contexto específico do seu projeto.
O CUB, por exemplo, foi desenvolvido com base em cerca de apenas 20 projetos lá nos anos 2000, ou seja, com projetos que não representam a realidade e os desafios dos empreendimentos atuais. Além disso, ele não leva em conta custos como fundação, contenção e custos indiretos. Resumindo: é uma base incompleta.
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Por que dois projetos 'iguais' custam diferente?
Durante a palestra no Incorpod, apresentei um estudo comparativo entre duas obras reais do nosso banco de dados – projetos do mesmo cliente, mesma construtora, mesmos projetistas, mesma cidade. Olha só as características de cada obra:
- Obra A: 22.000 m², 37 pavimentos, alvenaria de vedação e drywall dentro dos apartamentos.
- Obra B: 18.500 m², 33 pavimentos, alvenaria de vedação.
À primeira vista, os dois projetos parecem "iguais". Mas quando analisamos critério por critério, as diferenças de custo aparecem – e as médias genéricas não capturam essas particularidades.
Critério #1: Fundação
Como a imagem acima mostra, a Obra A tem fundação rasa tipo sapata, com custo de R$ 124,90/m², e a Obra B também tem fundação rasa tipo sapata, mas o custo é R$ 160,65/m².
A diferença de custo é de R$ 35,75/m² só na fundação. Por quê? A Obra A tem lâmina média de 6 cm, a Obra B tem 4 cm. Parece detalhe, mas impacta diretamente o custo estrutural.
Critério #2: Estrutura
Os dois projetos usam concreto armado com lajes protendidas, mas os custos são diferentes:
- Obra A: R$ 813,49/m²
- Obra B: R$ 912,78/m²
Ou seja, uma diferença de R$ 99,29/m² só na estrutura. Por quê? A taxa de aço da Obra A é 81 kg/m², e da Obra B, 98 kg/m². Isso acontece porque a Obra B, com alvenaria completa (sem drywall nos apartamentos), tem carga maior sobre a estrutura.
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Critério #3: Vedação e revestimentos
Aqui fica evidente como uma decisão de projeto impacta múltiplas etapas:
Vedação:
- Obra A (alvenaria + drywall nos aptos): R$ 170,73/m²
- Obra B (só alvenaria): R$ 134,98/m²
À primeira vista, drywall parece mais caro (+R$ 35,75/m²). Mas quando olhamos os revestimentos:
- Obra A: R$ 88,62/m² (elimina reboco interno onde tem drywall)
- Obra B: R$ 108,90/m²
Economia de R$ 20,28/m² em revestimentos porque não precisa rebocar onde tem drywall.
E quando voltamos para estrutura e fundação: a carga menor do drywall gerou economia de R$ 99,29/m² na estrutura (como vimos no Critério #2) e R$ 35,75/m² na fundação (Critério #1).
No fim, drywall custou R$ 35,75/m² a mais em vedação, mas economizou R$ 20,28/m² em revestimentos + R$ 99,29/m² em estrutura. E como vimos no Critério #1, a estrutura mais leve também gerou economia de R$ 35,75/m² na fundação. Somando tudo: economia líquida de R$ 119,57/m².
E aqui está o ponto: um orçamento paramétrico genérico teria tratado "vedação" como uma linha só, sem capturar os impactos sistêmicos dessa escolha em estrutura, fundação e revestimentos.
O que um orçamento paramétrico detalhado faz diferente
O orçamento paramétrico existe para ajudar o incorporador a viabilizar bons negócios e impedir que se viabilizem negócios ruins. Na prática, isso significa usar parâmetros e referências históricas de projetos anteriores para estimar os custos de construção, permitindo avaliar a viabilidade econômica e orientar decisões informadas sobre terrenos, produtos, tipologias e estratégias de comercialização.
O orçamento paramétrico da Celere é um estudo de engenharia de verdade, camada por camada.
Começamos com uma entrevista longa com os envolvidos – dono do negócio, projetistas (quando já estão definidos), equipe de engenharia. Nesse momento, entendemos a metodologia construtiva, falamos sobre mão de obra própria vs. terceirizada, avaliamos decisões de sistema (drywall ou alvenaria? laje protendida ou convencional?) etc. Depois, pegamos nosso banco de dados e montamos um quebra-cabeças baseado nas informações coletadas.
Se tem pelo menos uma ideia geral de planta baixa, chegamos até a modelar para tirar informações de dimensões com mais precisão.
E aí vamos camada por camada:
- Fundação estudada separadamente (índices e indicadores específicos).
- Estrutura (lâminas, taxas, índices por tipologia).
- Alvenaria (densidade por m²).
- Custos indiretos (equipe, administração, prazo).
- E assim por diante.
No final, você tem um orçamento paramétrico que detalha cada etapa com indicadores, lâminas, taxas e densidade baseados na tipologia real do produto. E aí sim você chega num custo muito mais próximo da realidade, mesmo numa fase onde ainda não tem tanta informação de projeto.
Como o orçamento paramétrico salvou a viabilidade de um projeto bilionário
Quando se trata de projetos grandes e com alta complexidade, os riscos de um orçamento paramétrico incompleto são potencializados pelo tamanho do investimento envolvido.
Esse era o desafio da incorporadora Dakari, que precisava de informações confiáveis para embasar decisões financeiras em um grande projeto imobiliário.
O Budget Paramétrico da Celere entregou dados precisos, especialmente em custos indiretos, garantindo maior confiabilidade para os investidores. A precisão do trabalho permitiu identificar e corrigir um erro gigantesco nas estimativas iniciais.
"Inicialmente havíamos estimado custos para a construção de uma lagoa que eram 100 vezes maiores do que os valores reais – o que tornaria o projeto inviável. Identificamos essa discrepância graças à maneira como a Celere entregou o material, permitindo-nos examinar cada detalhe minuciosamente. Se eu tivesse que analisar 300 itens individualmente, não seria capaz. Com a forma como recebemos as informações, conseguimos examinar em detalhes, corrigir o erro e tornar o projeto viável de uma maneira muito mais eficaz", conta Dagoberto Machado Filho, diretor de Engenharia da Dakari.
"Quando abrimos isso e mostramos para nossos investidores, eles percebem que nunca receberam nada semelhante no mercado. Com esse estudo aprofundado de orçamento, temos uma base muito mais segura para tocar um projeto de alta complexidade", resume.
O orçamento paramétrico detalhado não é luxo ou preciosismo, é a base que norteia tudo que vem depois. Portanto, se você quer ter lucros consistentes por meio da redução de custos e previsibilidade real, comece por aí.
Fale com nosso time e pare de deixar dinheiro na mesa por usar orçamento paramétrico genérico.
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