Saiba como funciona o crédito associativo na construção e conheça as vantagens que essa modalidade de financiamento oferece para construtoras e incorporadoras
Já falamos aqui em nosso blog sobre a importância de um planejamento de orçamento eficiente para se ter uma análise mais apurada do VGV (Valor Geral de Vendas).
Além disso, em outro artigo, analisamos como a elaboração do orçamento está diretamente relacionada com uma previsão mais acertada do ROI (retorno sobre investimento).
A verdade é que já nas primeiras etapas do projeto as empresas dedicam esforços de gestão para saber quanto a obra vai custar e também para ter uma noção do potencial de retorno comercial do empreendimento.
Um dos motivos para isso é que, nessas fases iniciais, construtoras e incorporadoras precisam buscar capital para fazer o projeto acontecer.
Essas informações financeiras sobre previsões de custos e ganhos do empreendimento são fundamentais para obter investimentos e financiamentos necessários para iniciar a obra e manter a construção em andamento e dentro do cronograma, afinal, garantir um fluxo de caixa positivo ao longo de todo o projeto é fundamental para finalizar o empreendimento dentro do prazo e com um ROI positivo.
Uma das modalidades de crédito que visa garantir um número mínimo de compradores e, assim, assegurar a rentabilidade do projeto, é o crédito associativo.
O que é crédito associativo?
Crédito associativo é uma modalidade de financiamento de imóveis residenciais que ainda estão na fase da planta.
Esse tipo de crédito envolve três partes, que estão interligadas:
- Uma instituição financeira, que fica responsável por disponibilizar recursos e oferecer garantia para viabilizar o empreendimento.
- Uma entidade organizadora (incorporadora e/ou construtora), que é responsável pela venda dos imóveis, pelos estudos de viabilidade, desenvolvimento do projeto, regularização, execução e entrega das obras.
- Clientes, que são os compradores dos imóveis (pessoas físicas).
A diferença desse tipo de crédito para outras modalidades – como o Plano Empresário, por exemplo – é que o crédito associativo é destinado ao comprador da unidade, não à incorporadora ou construtora.
Ou seja, a empresa responsável pela construção assina um contrato com a instituição financeira, garantindo a entrega do empreendimento mediante um Seguro de Entrega e o cumprimento do Cronograma de Obra apresentado no momento da contratação. Assim, conforme a execução avança e os contratos com os consumidores são assinados, o banco repassa à construtora os recursos financeiros proporcionais ao progresso construtivo realizado naquele período.
Leia também: Movimentações do mercado e o crédito imobiliário: o que esperar?
4 vantagens do crédito associativo
Essa modalidade de financiamento oferece muitos benefícios – tanto para as construtoras e incorporadoras, quanto para os clientes. Dentre as quais destacam-se:
1) Preços mais competitivos
Por ter a garantia de venda de um número considerável de unidades já no início da obra e por não arcar com os encargos de um financiamento, construtoras e incorporadoras conseguem praticar preços mais competitivos.
2) Juros de acordo com o andamento da construção
Uma das principais vantagens, que também é um atrativo para os consumidores, é que eles só pagarão os juros repassados à construtora. Ou seja, do momento em que o contrato é assinado até o final da obra, há um congelamento no saldo devedor. Somente após a entrega das chaves os valores passam por reajustes.
3) Possibilidade de uso do FGTS
Como os compradores podem usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para diminuir o valor financiado do imóvel, o custo das prestações é bem menor para os clientes (em comparação com outros tipos de financiamento). Isso, por sua vez, facilita as vendas e agiliza a liberação do crédito.
4) Maior segurança para o empreendimento
A garantia de repasse de crédito conforme o projeto avança ajuda a assegurar que haja verba suficiente para a construção acontecer de forma contínua e no prazo.
Além disso, o fato de já ter conseguido atrair uma parcela de compradores com o imóvel ainda na planta sinaliza que o projeto tem grande potencial de retorno – o que oferece maior segurança comercial.
Questões para ficar atento!
É importante ressaltar que o crédito associativo só está disponível para imóveis residenciais e que atendem aos padrões exigidos pela instituição financeira no momento da assinatura do contrato.
Aliás, esse tipo de crédito é bastante conhecido por ser adotado em empreendimentos habitacionais com incentivos do Governo Federal, como o Programa Casa Verde e Amarela. Nestes casos, é preciso observar as exigências do programa – tais como o enquadramento nas rendas familiares – para ter acesso aos financiamentos.
Por fim, antes de contratar esse tipo de financiamento é importante entender que o principal requisito para o acesso ao crédito é a venda antecipada do projeto – ainda na planta – para uma quantidade mínima de clientes (geralmente 30% do total disponível para venda).
Saiba mais: 3 mudanças no Programa Casa Verde e Amarela que você precisa conhecer
Etapas e pré-requisitos para obter o crédito associativo
Duas instituições financeiras fornecem o crédito associativo atualmente: Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil.
As exigências em termos de documentações e processos variam de acordo com o banco, mas, de maneira geral, estes são os passos necessário para obter crédito associativo:
Análises
A construtora ou incorporadora deve apresentar o projeto à instituição financeira para que ela possa verificar a viabilidade econômico-financeira, negocial e jurídica do empreendimento e da empresa.
Leia também: O que analisar em um estudo de viabilidade econômica
Contratação
Após a conclusão do estudo de viabilidade econômico-financeira e da análise jurídica, caso não sejam encontrados nenhum tipo de impedimento, o contrato é assinado – as exigências contratuais podem ser cumpridas em até seis meses.
Liberação do crédito
Os recursos são liberados mensalmente após a medição pela engenharia e conforme cronograma de obras, mediante o contrato assinado e registrado no RI e apresentação da documentação exigida. Os valores dos financiamentos são liberados na medida em que ocorrem as contratações – e de acordo com o percentual de execução da obra.
O que a empresa precisa para obter o crédito associativo:
- Situação cadastral regular e saúde econômico-financeira.
- O empreendimento deve estar localizado em área urbana.
- Construtora com nível de qualificação no SIAC/PBQP-H.
- Incorporação registrada no Registro de Imóveis para contratação.
- Projeto de arquitetura aprovado e alvará expedido pelo Município.
- Licenças ambientais aplicáveis e declaração de viabilidade das concessionárias de água, esgoto e energia elétrica.
- Existência de infraestrutura interna e externa ao empreendimento.
- Demanda mínima de comercialização das unidades do empreendimento.
A importância do planejamento e de um orçamento efetivo
Como você pode perceber, para obter essa modalidade de crédito é crucial comprovar o potencial e a segurança financeira e comercial do projeto. Aliás, isso vale para qualquer tipo de empréstimo!
Nesse sentido, é fundamental contar com um orçamento preciso, que efetivamente reflita os custos e gastos reais do projeto. Afinal, uma estimativa de custos rigorosa ajuda a prever com mais clareza os investimentos necessários, além de também contribuir para que se tenha uma previsão mais acertada em relação ao potencial de ganho comercial.
Para desenvolver uma análise de custos eficiente desde as fases iniciais do projeto, você pode contar com a ajuda da CELERE.
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Para definir limites de gastos e evitar mudanças no orçamento que impactam no retorno financeiro, a CELERE utiliza conceitos de ceiling price e target price. O ceiling price determina o valor máximo aceitável para um projeto. Já o target price é o ‘preço-alvo’, a meta de orçamento elaborada para alinhar os níveis de gastos ideais.
Leia também:
- Ceiling price e target price: o que é e como aplicar esses conceitos no orçamento de obras
- Budget Express: Como desenvolver orçamentos preliminares mais precisos em projetos de construção
- Budget Analytics – a ferramenta de orçamento que ajudar a reduzir até R$ 100 do custo por m2 nas obras
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