Bancos privados começam a olhar para o MCMV [ConstruFoco #80]

Hoje chegamos à 80ª edição da ConstruFoco.

Oitenta oportunidades de parar alguns minutos, olhar para uma notícia do setor e tentar entender o que ela muda, de verdade, na rotina de quem constrói e incorpora.

Achei curioso chegarmos a esse número voltando a um assunto que apareceu várias vezes por aqui nos últimos meses: o Minha Casa, Minha Vida.

Em abril, na ConstruFoco #61, conversamos sobre a expansão do programa para a classe média. Depois, na #67, discutimos a janela que os novos limites abriam para o desenvolvimento de produtos. E, na #71, falei sobre incorporadoras tradicionalmente voltadas ao médio padrão começando a entrar nesse mercado.

Agora, a movimentação vem de outro lado.

Segundo esta reportagem do Estadão/Broadcast, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander estão avaliando entrar no financiamento de imóveis dentro do MCMV, hoje fortemente concentrado na Caixa. O interesse estaria no topo da faixa 3 e na faixa 4, justamente os públicos de renda mais alta dentro do programa. Por enquanto, é importante dizer, não há decisão tomada e a própria reportagem indica que uma eventual entrada ainda pode levar meses.

Ainda assim, acho que vale prestar atenção no movimento…

O MCMV mudou de tamanho

Talvez a informação mais importante não seja o nome dos três bancos, mas o motivo pelo qual eles voltaram a fazer essa conta: o programa cresceu.

No segundo trimestre de 2026, o Minha Casa, Minha Vida respondeu por 58% de todos os imóveis residenciais lançados nas cidades acompanhadas pela CBIC, a maior participação desde o início da série, em 2019. Nas vendas, foram 58.392 unidades enquadradas no programa, equivalentes a 51% do total do trimestre.

Ou seja, aquilo que durante muito tempo foi tratado por empresas e instituições financeiras como um segmento específico do mercado passou a ocupar uma parcela enorme dele. E as mudanças recentes ampliaram ainda mais esse alcance.

Hoje, a faixa 3 atende famílias com renda de até R$ 9,6 mil e imóveis de até R$ 400 mil. Já o MCMV Classe Média alcança renda familiar de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil, com prazo de financiamento de até 35 anos.

Foi justamente essa expansão que discutimos na ConstruFoco #61. Naquela ocasião, minha leitura era de que o programa estava abrindo duas janelas para as incorporadoras: uma comercial, ao incluir mais compradores; e outra de produto, ao permitir imóveis de maior valor.

Agora, talvez estejamos vendo uma terceira consequência dessa expansão.

O mercado ficou grande o suficiente para começar a despertar o interesse de instituições que até aqui não encontravam uma conta suficientemente atraente para operar nele.

A concorrência mudou de forma. De novo.

Dois meses atrás, usei praticamente essa frase para falar de incorporadoras de médio padrão que estavam entrando no MCMV. Agora, acho que ela vale para outra parte da cadeia.

Se Bradesco, Itaú ou Santander realmente entrarem no programa, a Caixa continuará sendo um player enorme e extremamente experiente nesse mercado. Mas construtoras, incorporadoras e compradores poderão passar a lidar com mais alternativas de instituição financeira.

E aqui tem um detalhe importante: a notícia trata do financiamento ao comprador, não do crédito à produção. Mas, para quem incorpora, essas duas pontas não vivem em mundos separados.

Uma venda não termina quando o cliente diz que quer comprar. Ele precisa ter crédito aprovado, entregar documentação, passar pela análise da instituição financeira e chegar ao contrato. A forma como esse processo acontece influencia a conversão, a velocidade do repasse e, no fim, o fluxo financeiro do empreendimento. Por isso, se novos bancos de fato entrarem no MCMV, pode passar a importar também quem consegue aprovar o cliente, com que velocidade, com qual experiência e em quais condições.

E isso me leva a uma ideia que acho importante: o financiamento também faz parte do produto.

Quem desenvolve um empreendimento costuma gastar muito tempo discutindo terreno, planta, metragem, acabamento, vaga, fachada e preço. Com razão. Mas, principalmente nas faixas 3 e 4 do Minha Casa, Minha Vida, há outra variável que pode determinar se aquele produto cabe ou não no bolso do público para o qual foi pensado, que é a forma como ele será financiado.

Não adianta desenhar um apartamento de R$ 580 mil para uma família que, na prática, não consegue transformar aquela renda numa prestação compatível.

Da mesma forma, condições de financiamento mais favoráveis podem ampliar o universo de compradores capazes de acessar um produto que ontem ficava fora do alcance. Mas isso não muda a conta interna do empreendimento, já que nenhum banco consegue fazer um orçamento ruim fechar.

A conta continua começando no produto

É justamente aí que essa notícia encontra o trabalho de construtoras e incorporadoras.

Se o MCMV continua ganhando escala, atrai novas incorporadoras e passa a despertar o interesse de instituições financeiras que até aqui estavam fora desse mercado, a tendência é de uma operação cada vez mais competitiva e profissional. Isso exige conhecer muito bem a própria conta.

• Quanto custa construir o produto que cabe naquele teto?
• Onde há espaço para melhorar especificações sem comprometer o valor percebido?
• Quanto uma mudança de projeto altera o custo por unidade?
• Qual margem sobra se a velocidade de vendas ou as condições de financiamento forem diferentes do previsto?

É esse tipo de decisão que precisa acontecer antes de a obra começar.

Na Celere, ajudamos construtoras e incorporadoras a testar produto, projeto e orçamento antes que essas decisões virem custo executado.

Pode haver mais bancos olhando para o Minha Casa, Minha Vida, mais empresas entrando no segmento e mais famílias elegíveis. Tudo isso amplia o mercado potencial. A viabilidade, porém, continua dependendo de um produto que caiba no teto, entregue valor ao comprador e preserve margem para a incorporadora.

Se a sua empresa está desenvolvendo um produto para o MCMV e quer entender se a conta realmente fecha, entre em contato com a gente. Podemos conversar sobre ele.

Até a próxima!

Raphael Chelin
CEO

Imagem de destaque: Josh Olalde na Unsplash