Há poucas semanas, publicamos um artigo que partia da seguinte pergunta: sua obra passaria na análise de um fundo de investimento?
A base do artigo foi esta conversa que tivemos recentemente no Incorpod, projeto que realizamos em parceria com a Nexxa Engenharia, a ASPEN Engenharia e a Agilean. Nela, mostramos como investidores passaram a examinar orçamento, cronograma e governança técnica com mais profundidade antes de aportar e também durante a execução.
Pois bem, uma reportagem publicada pelo Valor Investe trouxe outra dimensão dessa transformação, e acho que vale a gente conversar sobre ela.
A questão é a seguinte: pessoas físicas estão ganhando espaço como compradores de Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs. E esse movimento torna ainda mais interessante entender como o risco de uma empresa ou empreendimento chega até quem financia o mercado imobiliário.
Um pouco de contexto
CRIs são títulos de renda fixa lastreados em créditos do setor imobiliário. Na prática, são uma das formas pelas quais recursos do mercado de capitais chegam a empresas e projetos imobiliários.
Segundo a reportagem do Valor Investe, que foi escrita a partir de dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), as pessoas físicas responderam por 37,4% dos CRIs emitidos no mercado primário no segundo trimestre de 2026, enquanto no primeiro trimestre, eram 18,9%. Ou seja, a participação praticamente dobrou.
A imagem abaixo ajuda a dimensionar o movimento:
Chama minha atenção o fato de que o volume adquirido pelas pessoas físicas passou de R$ 1,555 bilhão no primeiro trimestre para R$ 2,762 bilhões no segundo, claro. Porém, acho importante não tirar uma conclusão grande demais a partir de uma fotografia "curta". Aliás, a própria reportagem ressalta que duas emissões de grande porte concentraram parte relevante do volume destinado às pessoas físicas e distorceram o trimestre. Mas no acumulado do ano, a divisão entre varejo e investidores institucionais fica bem mais próxima do equilíbrio.
Ainda assim, os especialistas ouvidos pelo Valor Investe enxergam uma atração maior do varejo pelo crédito imobiliário. E é isso que me interessa.
O que mudou de mãos foi o dinheiro, não o risco
O aumento da presença da pessoa física não muda uma característica fundamental dos CRIs: quem compra o papel está assumindo o risco de que a empresa ou o projeto que está por trás dele consiga honrar os pagamentos. E, quando o CRI está ligado mais diretamente a um empreendimento, uma parte importante dessa análise passa pela obra.
A própria reportagem do Valor Investe mostra isso.
Os autores, Leonardo Godim e Yasmim Tavares, destacam que operações vinculadas a projetos específicos exigem acompanhar variáveis como andamento e custo de obra, velocidade de vendas e desistências de compradores. É justamente por exigirem esse monitoramento mais próximo que elas tendem a ficar nas mãos de investidores institucionais, que contam com equipes de crédito e engenharia preparadas para fazer essa leitura.
É aqui que essa notícia se encontra com a conversa que tivemos no Incorpod.
Quando um fundo ou outro agente de crédito olha para um empreendimento, ele não quer saber apenas quanto aquele projeto promete vender; quer entender se o orçamento fecha, se o cronograma é confiável, se o custo está acompanhando o avanço físico e se existem mecanismos para perceber um desvio antes que ele comprometa a capacidade de pagamento.
O custo da obra também é risco de crédito
Se a obra custa mais do que o previsto, alguém terá que colocar mais dinheiro para terminá-la; se atrasa, posterga receitas e pode aumentar despesas financeiras; se não há uma leitura confiável do que já foi executado e do que ainda falta executar, fica mais difícil saber se os recursos disponíveis serão suficientes até a entrega.
É por isso que a aproximação entre mercado de capitais e construção muda também o papel da engenharia.
E aí, orçamento, planejamento e acompanhamento deixam de ser apenas instrumentos internos de gestão e passam a ser parte da informação usada para dar segurança a quem está financiando o negócio.
Informação confiável também financia a obra
Na Celere, trabalhamos justamente para que tudo isso se encaixe perfeitamente e se possa fazer uma leitura confiável do empreendimento ao longo de toda a execução. Afinal, quanto mais o mercado imobiliário depende de capital de terceiros, menos espaço existe para um orçamento que só funciona no papel ou para um problema que aparece quando já é tarde demais para corrigir.
O avanço da pessoa física nos CRIs pode oscilar nos próximos trimestres, mas o movimento maior está posto: o mercado de capitais está cada vez mais perto da obra, e isso aumenta a importância de conseguir demonstrar, com dados, que os números do empreendimento param de pé.
Se você quiser saber se a sua obra passaria por essa análise, entre em contato com a gente. Podemos conversar sobre o seu caso.
Boa semana!
Raphael Chelin
CEO
Imagem de destaque: Sasun Bughdaryan na Unsplash
