A janela que o setor esperou para entrar [ConstruFoco #67]

Em abril deste ano, contei na ConstruFoco #61 que as novas regras do Minha Casa, Minha Vida abriam duas janelas ao mesmo tempo para construtoras e incorporadoras: uma comercial, com mais famílias enquadradas no programa, e outra de produto, com tetos maiores nas faixas 3 e 4. Eu disse, também, que a captura dessa oportunidade dependeria menos do teto anunciado e mais da capacidade de transformar esse espaço adicional em produto viável.

Pois bem, os dados do primeiro trimestre, apresentados pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e divulgados em reportagem da Reuters publicada pelo Money Times, mostram que o setor não só percebeu a janela, como decidiu esperar para entrar por ela.

Os lançamentos caíram por uma razão estratégica

No primeiro trimestre de 2026, os lançamentos de imóveis residenciais caíram 4,9% em relação ao primeiro trimestre de 2025 e despencaram 32,1% em relação ao quarto trimestre de 2025. À primeira vista, parece o tipo de número que liga alerta. Porém, o economista do Secovi-SP, Celso Petrucci, deu outra leitura ao apresentar os dados na CBIC.

Segundo ele, houve represamento de lançamentos para que as construtoras pudessem aproveitar os novos valores de teto do MCMV.

As mudanças no programa eram aguardadas pelo setor entre o final de março e o início de abril. A consequência é que o segundo trimestre deve trazer um volume de lançamentos maior do que o primeiro, justamente porque parte do que ficou parado entre janeiro e março agora chega ao mercado dentro das novas regras, com produto reposicionado e viabilidade refeita.

Petrucci também ressaltou que a queda trimestral acompanha um padrão sazonal: os lançamentos do fim de cada ano costumam ser maiores do que os do início do ano seguinte. Ou seja, mesmo sem o efeito MCMV, alguma desaceleração seria esperada.

As vendas resistiram à Selic

Enquanto os lançamentos foram represados, as vendas continuaram firmes. Em comparação com o quarto trimestre de 2025, recuaram 2,6%, o que Petrucci classificou como estabilidade. Já na comparação com o primeiro trimestre de 2025, cresceram 4,1%.

O estoque conta uma história parecida em duas janelas. Na comparação trimestral, recuou 3,5%, justamente porque os lançamentos despencaram enquanto as vendas se mantiveram. Já no acumulado de 12 meses, o estoque cresceu 8,2%, porque os lançamentos fortes ao longo de 2025, em especial no 4º tri, superaram o ritmo de absorção do mercado.

O dado que mais chama atenção é a composição: 49% das unidades vendidas no primeiro trimestre, ou 54.510 imóveis, foram do MCMV, contra 47% no mesmo período do ano passado. "As vendas estão resistindo à Selic", resumiu Petrucci.

Para o vice-presidente financeiro da CBIC, Eduardo Aroeira, sem o MCMV o setor "provavelmente estaria falando apenas de mercado de alto padrão por causa da taxa de juros". Em outras palavras, o programa é o que está sustentando o volume do mercado neste momento de crédito caro, e a ampliação recente o torna ainda mais decisivo para construtoras e incorporadoras que atuam nas faixas elegíveis.

O que está em jogo no segundo trimestre

Se a leitura da CBIC se confirmar, o segundo trimestre concentrará o teste real das novas regras do MCMV. E aí, mais do que mudanças no papel, o que vai fazer a diferença é como cada empresa traduz essa mudança em produto, preço e margem. Três frentes vão decidir quem captura a janela:

1. Reprecificação de terrenos e tipologias. Com tetos maiores nas faixas 3 e 4, terrenos antes descartados voltam para a mesa e tipologias podem ser repensadas. Mas a viabilidade só fecha se o orçamento partir do custo unitário de hoje, não de premissas montadas antes de o INCC acelerar (como detalhei na ConstruFoco #64).
2. Aproveitamento real do espaço de preço. O teto mais alto abre espaço de preço, e o que cada empresa faz com ele depende da leitura que tem da própria estrutura de custo. Pode ser absorvido pela alta de custos ou pode ser convertido em produto melhor posicionado. Quem tem leitura precisa dos detalhes dos seus custos decide como essa equação se torna mais segura.
3. Velocidade de lançamento. A janela é coletiva. Se o setor inteiro está esperando para lançar dentro das novas regras, o segundo trimestre vai concentrar oferta. Quem entra com produto bem orçado, viabilidade fechada e cronograma físico-financeiro acoplado ao custo real larga em melhores condições.

O que isso muda no seu planejamento

Os números do primeiro trimestre mostram um setor que esperou de forma deliberada. Agora é a hora em que essa espera vira lançamento, e o nível de orçamento e viabilidade que sustentou a decisão de esperar vai determinar a qualidade do resultado.

Na Celere, ajudamos incorporadoras e construtoras a transformar essa transição em decisões de produto e preço mais precisas, com orçamento detalhado, controle de custos rigoroso e leitura realista de margem.

Se você está lançando dentro das novas regras do MCMV no segundo trimestre ou ainda estruturando os próximos empreendimentos, entre em contato com a gente. Podemos conversar sobre o seu caso.

Boa semana!

Raphael Chelin
CEO

Imagem de destaque: Danny Lau na Unsplash