2026 será ano de transição no crédito imobiliário – entenda o que muda [ConstruFoco #46]

Recentemente, li a reportagem "Ano de 2026 vai ser período de aprendizado sobre novo modelo de crédito imobiliário, diz diretor do BC", escrita por Gabriel Shinohara para o jornal Valor Econômico, e achei que valia trazer o debate proposto lá para cá.

O texto traz declarações de Gilneu Vivan, diretor de regulação do Banco Central, sobre o novo modelo de crédito imobiliário, que vai impactar diretamente o dia a dia de quem trabalha com incorporação neste e nos próximos anos. Na visão de Vivan, 2026 será um ano de "aprendizado". "É uma migração gradual que vai se dar em longo período", afirmou.

Ou seja, o modelo antigo e o novo vão conviver este ano, e o setor vai precisar entender na prática como essa mudança afeta projetos, taxas e viabilidade.

O que está mudando (e por quê)

Hoje, o crédito imobiliário se dá por direcionamento por estoque – cada R$ 1 da poupança gera R$ 1 de crédito. A partir de 2027, será por direcionamento por fluxo, onde a captação será feita via instrumentos de mercado como LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e LIG (Letras Imobiliárias Garantidas).

Segundo Vivan, pela mecânica nova, cada R$ 1 direcionado poderá gerar entre R$ 1,4 e R$ 1,8 em crédito, dependendo das características da operação. Na prática, isso significa mais liquidez para o sistema. Afinal, o banco não precisará esperar o "estoque" girar para conceder novo crédito; ele poderá girar o capital com muito mais agilidade.

Mas isso não é algo "para já". Em 2026, o dinheiro vindo do compulsório já entra na regra nova, enquanto o restante do SBPE continua no modelo antigo. Essa coexistência é uma oportunidade de ouro para o incorporador pioneiro. Quem aprender a navegar nessas novas regras ainda em 2026 terá vantagem competitiva para captar recursos de forma mais eficiente antes da migração total em 2027.

O que pode melhorar (e o que ainda precisa ser resolvido)

Vivan mencionou três pilares fundamentais para o amadurecimento do setor:

1. Redução de juros – Há discussões para reduzir o risco de pré-pagamento. Se isso for equacionado, a expectativa do BC é de uma redução de até 1% na taxa de juros das operações.
2. O "oceano" de capital (IPCA) – Para trazer novos fundings, o BC estuda contratos atrelados ao IPCA. O objetivo é atrair investidores institucionais, como fundos de pensão, que buscam ativos com proteção real contra a inflação. Para o consumidor não se afastar, o BC propõe um componente de amortização que aumenta a previsibilidade e diminui o susto com a inflação nas prestações.
3. Securitização – O amadurecimento do modelo deve permitir o avanço da securitização do crédito imobiliário, atraindo investidores com volumes de recursos ainda maiores.

Por que isso importa para incorporadoras

Se o novo modelo funcionar como esperado (multiplicador de até 1,8 e redução de 1% nas taxas), 2027 pode ser um ano significativamente melhor para o crédito. No entanto, só vai aproveitar essa janela quem estiver com projetos bem estruturados agora. Como vimos ao longo de 2025, a execução é o que separa quem cresce de quem fica para trás.

Portanto, 2026 é o ano de posicionamento. Projetos bem dimensionados, orçamentos precisos e viabilidade clara são os pré-requisitos para capturar as oportunidades quando o novo modelo amadurecer.

É exatamente com isso que a Celere trabalha.

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Boa semana!

Raphael Chelin
CEO

Imagem de destaque: Foto de Tierra Mallorca na Unsplash