Conheça boas práticas de engenharia que podem contribuir para aumentar a eficiência e a precisão da análise de custos ao longo do ciclo de incorporação
Como a análise de custos no desenvolvimento de produtos pode ajudar a garantir a lucratividade e a eficiência operacional em projetos de construção?
Essa foi a pergunta central da quinta edição do Incorpod, webinar recorrente promovido pela Celere com o objetivo de discutir temas relevantes para o mercado imobiliário e de incorporação, e compartilhar conhecimentos, experiências e melhores práticas.
O convidado de Raphael Chelin (engenheiro civil e CEO da Celere) no Incorpod #5 foi Rodrigo Valente, diretor de engenharia e operações da Hype Empreendimentos.
Durante o evento, os dois compartilharam boas práticas de engenharia e governança que podem contribuir para uma análise mais precisa e eficaz dos custos ao longo do ciclo de incorporação.
A seguir, acompanhe os principais insights dessa conversa.
A importância da análise de custos no desenvolvimento de produtos na incorporação
Um levantamento realizado com a base da Celere nos últimos 18 meses mostrou que apenas 18% das empresas realizam uma análise de custos detalhada durante o desenvolvimento do projeto.
“Isso resulta em perdas significativas. Afinal, muitas vezes os custos de construção só são identificados após o lançamento do projeto ou durante o processo de orçamentação da obra, quando as opções de ajuste são limitadas devido ao produto e à tabela de vendas já estarem fechados”, alerta Raphael.
Na avaliação do executivo da Celere, estes são alguns benefícios que a análise de custos no desenvolvimento de produtos pode trazer para as incorporadoras:
#1 Viabilidade econômica
A análise de custos permite que a incorporadora avalie se um projeto é financeiramente viável antes de iniciar sua execução. Ou seja, ao analisar os custos envolvidos, é possível determinar se o retorno esperado justifica o investimento necessário.
#2 Tomada de decisão informada
A análise de custos fornece informações essenciais para tomar decisões estratégicas durante o processo de desenvolvimento do produto. Com base nisso, os incorporadores podem fazer ajustes nos projetos para maximizar a eficiência e a rentabilidade.
#3 Controle de orçamento
A análise de custos ajuda a estabelecer e controlar o orçamento do projeto, garantindo que os gastos permaneçam dentro dos limites planejados. Isso é fundamental para evitar custos excessivos e garantir a lucratividade do empreendimento.
#4 Identificação de oportunidades de economia
Ao analisar detalhadamente os custos envolvidos em cada fase do desenvolvimento do produto, os incorporadores podem identificar oportunidades de economia e otimização de recursos, contribuindo para a maximização dos lucros.
#5 Minimização de riscos
Por fim, a análise de custos permite identificar e mitigar potenciais riscos diversos associados ao projeto que, ao final, se traduzem em riscos financeiros. Isso inclui a identificação de custos imprevistos e a avaliação de alternativas para reduzir a exposição a esses riscos.
Ou seja, a análise de custos nesta etapa pode representar um salto de controle e governança para as incorporadoras.
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A importância de adaptar a análise de custos a cada etapa do ciclo de incorporação
Durante o Incorpod #5, Raphael falou sobre o ciclo de incorporação e compartilhou métodos e estratégias para otimizar cada etapa.
Ele ressalta que uma questão importante em relação ao ciclo de incorporação – que dura cerca de cinco anos – é que é preciso adaptá-lo ao perfil e às necessidades do negócio e do produto.
“No final das contas, o próprio negócio dita o ciclo de incorporação. Ele é o protagonista. A engenharia precisa se adaptar a esse ciclo, pois o objetivo é vender unidades para o cliente final ou para investidores. Assim como o padeiro precisa fazer pães para vender, nós, na construção, somos responsáveis por construir os prédios (produtos) que vendemos”, indica.
Segundo o engenheiro, de forma simplista, é possível dividir o ciclo de incorporação nas seguintes etapas:
- Compra de terreno
- Lançamento
- Início das obras
- Término das obras
Levando em conta essas etapas, ele indica a relevância da análise de custos ao longo do desenvolvimento e evolução do projeto.
Análise de custos no estudo de massa
Antes de comprar o terreno, é importante fazer um estudo de massa para estimar o custo de construção. Contudo, a maioria das empresas não faz isso de forma aprofundada.
“Muitas empresas não realizam um estudo detalhado e simplesmente calculam utilizando o CUB. Esse método pode trazer diversas imprecisões e comprometer significativamente o resultado do negócio”, avalia.
Leia também: CUB e INCC: no que se diferenciam e como podem impactar o orçamento de obras?
Análise de custos na elaboração de projetos básicos
Após a negociação do terreno, inicia-se o desenvolvimento do projeto básico e a obtenção de aprovações legais para poder lançar o empreendimento.
Nessa etapa, o executivo da Celere comenta que já é fundamental ter uma análise de custos detalhada. Afinal, qualquer ajuste feito no orçamento depois do lançamento pode representar grandes riscos financeiros.
“Claro que você pode fazer alterações nos projetos complementares e executivos dentro do escopo planejado para o lançamento. No entanto, quanto mais cedo a análise de custos for realizada com precisão e detalhamento, melhor será o resultado entregue pela engenharia”, ressalta.
Análise de custos na elaboração de projetos complementares
Nesta fase, são desenvolvidos os projetos complementares, que englobam todas as disciplinas necessárias para fazer o produto funcionar – instalações, fundações e estrutura etc.
É fundamental que se detalhe todo o quantitativo (escopo) conforme os critérios de contratação e metodologias construtivas da construtora. Esse detalhamento, juntamente com a base de composições e a consideração dos custos unitários de cada serviço (de acordo com a regionalidade), são essenciais para uma boa condução do gerenciamento da obra.
Raphael alerta que o custo de construção representa cerca de 50% do custo total do negócio de incorporação, com algumas variações regionais de tipologias e de padrão muito significativas, que podem impactar diretamente os resultados do negócio.
“Mesmo assim, é comum que muitas empresas iniciem as obras sem ter todos os projetos complementares, finalizando-os apenas após cinco ou seis meses de obra. Ainda neste cenário, é possível adotar premissas para fechar o custo de construção previsto para obra. Caso contrário, como você sabe por quanto pode contratar, ou então as quantidades a serem contratadas, se você não sabe qual o custo total do empreendimento, e nem tem o escopo fechado?’”, questiona.
A importância de processos equilibrados
Raphael detalha que é importante ter processos de transição entre uma etapa e outra do ciclo de incorporação – desde a compra do terreno até a construção e entrega do empreendimento.
Nesse sentido, ele cita que algumas empresas têm comitês envolvendo tanto a equipe de incorporação quanto a equipe de engenharia para validar cada etapa. Em alguns casos, os gerentes de obra realizam uma avaliação para contribuir com a experiência e estudos antes do lançamento.
Contudo, o CEO da Celere frisa que nem todas as empresas precisam ter essa estrutura. É importante encontrar um equilíbrio entre a análise detalhada e a agilidade na tomada de decisões.
“Cada empresa tem seus próprios processos de transição entre as etapas, mas é importante evitar burocracias excessivas que possam atrasar as decisões e comprometer o timing do projeto”, recomenda.
Rodrigo Valente, diretor de engenharia e operações da Hype Empreendimentos, reforça a visão de Raphael. Além disso, ele destaca a necessidade de encontrar o formato ideal de governança para o tamanho da empresa e a maturidade do time, para evitar desgastes desnecessários nas discussões.
O executivo da Hype indica ainda que é essencial ter uma integração sólida entre as equipes. Assim, é possível realizar o desenvolvimento do produto ao longo do ciclo de incorporação de forma mais eficiente – levando em conta os custos e as necessidades do negócio.
“Durante esse processo, é normal haver debates entre os envolvidos, e as pessoas precisam aprender a lidar com essa dinâmica. Desde o momento da análise de massa até a compra do terreno, é importante começar a pensar em por que e para quem o projeto será realizado, para direcionar o desenvolvimento do produto. Isso inclui a colaboração da engenharia na análise de custos e planejamento, seguindo uma mesma linha de raciocínio e propósito”, frisa.
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