Confira os destaques do Summit Imobiliário Brasil 2022 sobre movimentações e tendências de mercado que afetam o crédito imobiliário e prepare-se melhor para o que vem por aí
Nos dias 22 e 23 de setembro, especialistas e lideranças do mercado imobiliário e da construção civil participaram do Summit Imobiliário 2022, evento que promoveu debates importantes sobre os principais movimentos e tendências do mercado.
Com o objetivo de apresentar os destaques deste encontro promovido pelo Estadão para você, nossa equipe estava na plateia virtual. A seguir, revelamos o que esteve em pauta no painel Rumos do Mercado e Crédito Imobiliário e apresentamos tendências e perspectivas em relação aos financiamentos de imóveis.
→ É possível assistir aos painéis do evento no YouTube do Estadão
O impacto da taxa Selic no crédito imobiliário
O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central divulgou recentemente a decisão de manter a taxa Selic em 13,75%. Essa manutenção interrompe um ciclo de 12 altas seguidas, iniciado em março do ano passado.
Na visão dos painelistas, ainda que a taxa Selic continue alta, o crédito imobiliário não deve ser afetado diretamente.
José Ramos Rocha Neto, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), explica que não existe uma correlação direta entre essas duas taxas.
“No ano passado, chegamos a ter uma multiplicação de seis vezes da taxa básica de juros – ela saiu de 3%, até chegar em 13,75 %. Por outro lado, avaliando a taxa média aplicada pelos bancos no crédito imobiliário, saímos de uma taxa média de 6,5% e hoje ela está no patamar de 9,30%. Então, eu diria que não existe uma correlação direta entre o que está acontecendo com a taxa de juros e a taxa média aplicada no crédito imobiliário”, frisa.
Nesse sentido, ele prevê que mesmo que a taxa Selic diminua nos próximos meses, é provável que o crédito imobiliário não acompanhe essa desaceleração na mesma proporção. “Assim como não houve uma proporcionalidade na subida, também não haverá na descida”, ressalta.
José Carlos Martins, Presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), concorda. Além disso, ele reforça que o crédito imobiliário atingiu um teto e, por isso, o efeito direto da Selic é muito pequeno.
“Poderia ter um efeito indireto que é o seguinte: quando a taxa Selic aumenta, o ritmo econômico desacelera, e isso pode gerar desemprego. Mas não é o que estamos observando, o crescimento do emprego continua”, reflete.
Em relação ao que efetivamente impacta o crédito imobiliário, Sandro Gamba, Diretor de Negócios Imobiliários do Santander Brasil, esclarece que a poupança é o fator mais relevante. “O crédito imobiliário está totalmente atrelado à poupança. A tomada de decisão em relação a taxas e juros do crédito imobiliário está relacionada à poupança. É o comportamento da poupança que precisamos avaliar”, comenta.
Leia também: A influência da taxa Selic na construção civil
Perspectivas
Analisando a tendência de distribuição do crédito imobiliário, Sandro destaca que há uma previsão de que 2022 seja o segundo melhor ano histórico de financiamentos imobiliários.
“Estamos falando que a produção está muito forte. Crédito imobiliário é decorrente de transação imobiliária, de compra e venda. Então, percebemos que o mercado está muito ativo, mesmo em um cenário em que a Selic cresceu consideravelmente”, aponta.
O executivo reforça que o crédito imobiliário na instituição que representa deve continuar bastante relevante e com crescimento, seguindo as demandas dos mercados – tanto primários (novos empreendimentos) como secundários (revenda).
“O volume maior de crédito imobiliário ano passado foi decorrente do mercado secundário. Neste ano, o mercado secundário continua forte, mas deve diminuir, porque nos próximos meses haverá um volume de entrega de empreendimentos novos muito grande. Então, o repasse do crédito imobiliário deve continuar forte”, prevê.
Henriete Alexandra Sartori Bernabé, vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal (CEF), conta que a Caixa também continua com uma oferta forte de crédito imobiliário.
De acordo com dados apresentados por ela, o banco tem uma carteira de crédito imobiliário de R$ 600 bilhões – a maior do mercado. Henriete salienta que, independentemente da movimentação Selic, essa oferta permanece.
José Ramos reitera que além de estar atrelado à poupança, o funding do crédito imobiliário também está cada vez mais conectado a outras fontes alternativas. Ele detalha que uma pesquisa realizada entre junho de 2021 e junho de 2022 entre os associados da Abecip identificou que:
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A participação da modalidade de investimento LIG (Letra Imobiliária Garantida) no funding imobiliário cresceu de 2% para 4% (de R$ 30 para R$ 70 bilhões).
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Já a participação da LCI (Letra de Crédito Imobiliário), subiu de 7% para 10% (de R$ 116 para R$ 180 bilhões).
“Ou seja, tivemos pelo menos 64 bilhões a mais de funding para o crédito imobiliário vindo de fontes alternativas. Então, a poupança continua forte, mas a melhor mensagem é que as fontes de captação alternativas vêm aumentando. Isso é um sinal muito positivo de que não vai faltar funding para o setor”, frisa.
Crédito imobiliário pelo FGTS
Outro tema debatido durante o evento foi o programa Casa Verde e Amarela, que em julho passou por mudanças para aumentar o alcance do projeto e o número de cidadãos elegíveis.
Segundo Henriete, as mudanças já repercutiram positivamente no número de contratação. “Em agosto tivemos um mês recorde, com crescimento acima de 40% em relação a julho. Além disso, em setembro, pudemos observar a manutenção desse alto ritmo de contratações”, detalhou.
A executiva ressalta que a meta da CEF é aplicar em torno de 68 bilhões do orçamento com funding vindo do FGTS. Isso representaria um aumento de 20% em relação a 2021.
Além disso, ela falou sobre a medida já aprovada por lei que permite ao cidadão usar o saldo futuro do FGTS para conseguir crédito imobiliário. “A Lei do FGTS agora permite o uso dos depósitos futuros dos trabalhadores como garantia no financiamento imobiliário. Os detalhes de como isso vai funcionar ainda estão sendo acertados, mas o objetivo é que esse caução do FGTS possa beneficiar famílias de baixa renda, que hoje têm uma aprovação de crédito, mas a capacidade de pagamento aprovada não é suficiente para pagar a parcela do financiamento”, explica a vice-presidente de Habitação da CEF .
Por fim, Henriete destacou que essa é uma maneira de mitigar riscos do financiamento e ajudar a reduzir ainda mais o déficit habitacional, já que essa alteração permite que uma parcela significativa da população que não tem acesso ao crédito imobiliário tenha a possibilidade de realizar o financiamento.
Home equity: oportunidade para crédito imobiliário
O debate sobre home equity – crédito pessoal que usa o imóvel como garantia – teve início com Sandro Gamba, do Santander, destacando que esse tema ainda é pouco conhecido pelos brasileiros. Segundo ele, 75% dos participantes de uma pesquisa feita pelo banco disseram não saber do que se trata.
O resultado disso se dá, claro, nos números dessa modalidade de crédito pessoal. “A carteira de home equity no Brasil é de R$ 14 bilhões atualmente, porém, o Banco Central avalia que há um potencial de crescimento para chegar até R$ 500 bilhões. Isso porque temos cerca de 70 milhões de imóveis hoje no país, sendo que 50 milhões estão desalienados e poderiam estar gerando crédito”, pondera.
Ele explica ainda que, como a garantia com o imóvel é mais segura, a taxa de juros do home equity é bem menor em comparação com outras modalidades de financiamento. Além disso, Sandro lembra que qualquer imóvel pode ser utilizado como garantia (pessoa física e jurídica), com oferta de crédito de até 20 anos para financiar até 60% do valor do imóvel.
José Ramos reforça que uma das questões mais importantes para o crescimento do home equity no Brasil é a digitalização dos processos. “Como o Sandro comentou, existe, sim, um grande potencial. Porém, o custo muitas vezes pesa. Você tem que alienar, então, tem o tempo e o custo. Temos dialogado e trabalhado para buscar mecanismos para que seja possível realizar esse processo digitalmente, de maneira mais atrativa e menos custosa para o cliente”, aponta.
Nesse sentido, Henriete comenta que a oferta de crédito imobiliário por meio de canais digitais já está bastante avançada na CEF. Contudo, segundo a executiva, as assinaturas que necessitam registro em cartório ainda são um entrave.
Por fim, ela acredita que com a implementação do Sistema Eletrônico de Registros Públicos (Serp), em 2023, será possível resolver essa questão. “A partir de janeiro devemos ter uma evolução na contratação 100% digital do crédito imobiliário, tanto diretamente com as construtoras, quanto com as pessoas físicas”, indica.
