Entenda como avaliar as diferentes opções de crédito na construção civil para tomar decisões mais assertivas na hora de buscar financiamento para suas obras
Aquisição de terrenos, contratação de mão de obra, compra de materiais, pagamento de impostos, gastos administrativos… a lista dos custos envolvidos em projetos de construção é extensa e bastante ‘pesada’.
Os créditos voltados à construção civil funcionam como um apoio às empresas.
Por um lado, os financiamentos imobiliários garantem que o mercado permaneça aquecido, facilitando a compra de imóveis. Por outro, os créditos oferecidos a construtoras e incorporadoras ajudam as empresas a executarem as obras com maior segurança financeira, aumentando a escala de seus empreendimentos e expandindo seus negócios.
Além disso, ao obter crédito, a construtora ou incorporadora pode diluir os riscos financeiros do projeto com outras partes interessadas – como os próprios bancos ou investidores. Assim, a empresa aumenta sua capacidade de concluir o projeto dentro do prazo e do orçamento previstos.
Categorias de crédito para construção civil
As construtoras ou incorporadoras podem buscar capital para seus projetos por meio de diferentes fontes de crédito e investimentos:
Crédito bancário
Créditos bancários são empréstimos fornecidos por bancos. Nestes casos, a construtora costuma passar por um processo detalhado de avaliação, que pode envolver comprovantes de boa idoneidade financeira. Após a análise, o banco geralmente concede o crédito por um prazo predefinido.
Antecipação de recebíveis
Também conhecida como “securitização”, a antecipação de recebíveis consiste em um conjunto de processos nos quais a empresa apresenta todas as suas contas em uma carteira. Depois, ela realiza a cessão de todos os direitos a uma seguradora que, por sua vez, os converte em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) para vendê-los no mercado de capitais.
Private Equity
Private Equity (ou Venture Capital) se trata da venda de uma parcela do empreendimento para um investidor, com o principal intuito de injetar mais recursos financeiros no negócio. Inclusive, algumas gestoras de investimentos se especializaram nesse tipo de procedimento para melhorar a expansão de diversos tipos de negócios.
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Tipos de financiamento imobiliário
Financiamento imobiliário é um modelo de empréstimo voltado exclusivamente para a compra de uma casa ou apartamento, ou para construção ou reforma de um imóvel – residencial ou comercial.
O Brasil possui dois principais modelos de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O SFH é um recurso de financiamento imobiliário criado pelo Governo Federal que utiliza recursos provenientes de depósitos em caderneta de poupança e do FGTS e pode ser utilizado em financiamentos para:
- Aquisição de imóveis residenciais – novos, usados ou em construção;
- Construção de imóvel residencial, podendo incluir a aquisição do terreno;
- Reforma ou ampliação de imóveis residenciais;
- Produção de imóveis residenciais;
- Aquisição de material para construção, ampliação ou reforma de imóvel residencial.
É possível parcelar o pagamento em até 35 anos (420 meses).
Saiba mais: O que é e como funciona o Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
O Sistema de Financiamento Imobiliário engloba todos os financiamentos que não se encaixam nos pré-requisitos do SFH. O SFI tem como alvo um público que busca financiar um imóvel de valor mais elevado ou com parcelas mais altas.
Nessa modalidade, é possível financiar até 90% do valor do imóvel, e a flexibilidade em termos de renda comprometida e juros aplicados é maior. Além disso, diferentemente do SFH, o Sistema de Financiamento Imobiliário atende tanto a pessoas físicas quanto jurídicas.
Outra distinção importante entre os dois sistemas é que o SFI não utiliza recursos provenientes dos depósitos em caderneta de poupança nem do FGTS. O fundo do SFI vem de outras aplicações mantidas em instituições financeiras, fundos de investimento, fundos de pensão e do mercado de securitização.
Opções de crédito e financiamento para construtoras
Além do financiamento imobiliário focado em ajudar as pessoas a adquirem imóveis, existem também algumas modalidades de crédito para construção voltadas a incorporadoras e construtoras. O foco, neste caso, é ajudar as empresas a executarem seus novos empreendimentos.
No Brasil, uma das principais opções de crédito para construção voltada a construtoras e incorporadoras é o chamado Plano Empresário.
O que é o Plano Empresário?
O Plano Empresário é uma linha de crédito direcionada à produção de empreendimentos.
No Plano Empresário, quem toma o empréstimo é a construtora ou incorporadora, que pode financiar o todo ou uma parte do custo do empreendimento. O valor total financiado é liberado pelo banco através de medições proporcionais ao serviço que foi realizado no mês.
Em linhas gerais, o processo para a obtenção de crédito no Plano Empresário funciona assim:
- Apresentação do projeto para verificar a viabilidade econômico-financeira, negocial e jurídica do empreendimento e da sua empresa.
- Apresentação do contrato registrado no Registro de Imóveis (RI) e de toda a documentação exigida.
- Liberação mensal dos recursos após a medição pela engenharia, conforme cronograma de obras.
Estes são alguns dos bancos que oferecem opções de crédito para construção para construtoras e incorporadoras:
Leia também: O que analisar em um estudo de viabilidade econômica
Crédito associativo na construção
Crédito associativo é uma modalidade de financiamento de imóveis residenciais que ainda estão na fase da planta.
Esse tipo de crédito para construção envolve três partes, que estão interligadas:
- Uma instituição financeira, que fica responsável por disponibilizar recursos e oferecer garantia para viabilizar o empreendimento.
- Uma entidade organizadora (incorporadora e/ou construtora), que é responsável pela venda dos imóveis, pelos estudos de viabilidade, desenvolvimento do projeto, regularização, execução e entrega das obras.
- Clientes, que são os compradores dos imóveis (pessoas físicas).
A diferença desse tipo de crédito para construção para outras modalidades – como o Plano Empresário, por exemplo – é que o crédito associativo é destinado ao comprador da unidade, não à incorporadora ou construtora.
Ou seja, a empresa responsável pela construção assina um contrato com a instituição financeira, garantindo a entrega do empreendimento mediante um Seguro de Entrega e o cumprimento do Cronograma de Obra apresentado no momento da contratação. Assim, conforme a execução avança e os contratos com os clientes são assinados, o banco repassa à construtora os recursos financeiros proporcionais ao progresso construtivo.
Saiba mais: Crédito associativo na construção civil
Como avaliar diferentes opções de crédito na construção civil
Para entender qual é o melhor financiamento para o seu projeto, é importante analisar, por exemplo:
- Percentual da obra que será financiado – O quanto o financiamento atende às necessidades da construtora para apoiar a execução e entrega da obra dentro do prazo.
- Prazo para pagamento – Se o financiamento fornece um prazo adequado para pagamento, levando em conta o fluxo de caixa e o ritmo das vendas dos imóveis.
- Forma de liberação do capital – Como e qual é a periodicidade que a construtora ou incorporadora poderá ter acesso ao crédito; se atende às demandas do cronograma do projeto.
- Documentação exigida – Se a empresa se enquadra nas exigências ao longo de todo o ciclo do financiamento e se não terá problemas burocráticos.
Além dessas questões, outro fator importante na hora de analisar qual é a melhor opção de crédito para sua construtora ou incorporadora é a taxa de juros aplicada ao financiamento.
Sobre as taxas de juros aplicadas em financiamentos para a construção
Existem três tipos de taxas de juros para financiamentos imobiliários. São elas:
Taxa nominal
Esta é a taxa de juros propriamente dita e deve ser mencionada em todos os contratos, inclusive nas aplicações bancárias. Ela é fixada por um ano e, portanto, não sofre variações.
Taxa real
Essa é a taxa de juros nominal corrigida pela inflação.
Taxa efetiva
Quando existe capitalização, é preciso converter a taxa nominal em efetiva. Ou seja, quando os juros são incorporados ao capital inicial, o valor a receber será maior do que o indicado pela taxa nominal.
As linhas de crédito oferecidas pelos bancos podem seguir dois parâmetros:
- Taxa prefixada, que não oferece o risco de aumentos bruscos na parcela de acordo com flutuações do mercado;
- Ou atrelada a algum indexador econômico. Por exemplo: taxa de juros pré-fixados pela instituição financeira + TR, ou + IPCA
Saiba mais:
A influência da taxa Selic na construção civil
O que esperar do setor de construção civil em 2023
A importância de um orçamento preciso
Seja qual for a fonte de investimento do seu empreendimento, para obter o capital necessário, sua construtora ou incorporadora precisa comprovar o potencial e a segurança financeira e comercial do projeto.
Nesse sentido, é fundamental contar com um orçamento preciso, que efetivamente reflita os custos e gastos reais do projeto.
Uma estimativa de custos rigorosa ajuda a prever com mais clareza a necessidade real de capital, o que dá mais segurança na concessão de crédito, diminui o risco e facilita o acesso ao crédito.
Ao mesmo tempo, diminui o risco para o tomador (construtora ou incorporadora), pois não corre o risco de faltar dinheiro no final da obra, ou tomar mais crédito que o necessário – aumentando o custo financeiro do empreendimento.
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Leia também: A importância do orçamento detalhado em projetos de construção civil
Informações: Sienge; Rio Verde; Quinto Andar; Prensa
