Saiba como processos de engenharia e governança aplicados ao ciclo de incorporação podem ajudar a aumentar a eficiência e a lucratividade dos projetos
O termo “governança” diz respeito à implementação de uma série de diretrizes para orientar o comportamento e as ações dos gestores e profissionais, garantindo transparência e eficácia nas operações e na gestão dos recursos.
Quando aplicada à engenharia, a governança está relacionada à definição de políticas, procedimentos e estruturas organizacionais que tragam mais eficiência e segurança às atividades relacionadas aos projetos.
Esse foi um dos temas debatidos na quinta edição do Incorpod, série de webinars realizada pela Celere com o intuito de abordar assuntos relevantes para o mercado imobiliário e de incorporação.
Durante o evento, Raphael Chelin (engenheiro civil e CEO da Celere) e Rodrigo Valente (diretor de engenharia e operações da Hype Empreendimentos) falaram sobre a importância de se estabelecer processos de governança alinhados ao perfil de cada empresa.
Leia também: Governança corporativa na construção civil: por que você deveria se preocupar com isso
A importância da pré-engenharia
Você já viu aqueles vídeos que mostram a evolução de obras gigantescas em um período curto de tempo? Talvez algum prédio enorme construído em 48 horas ou uma semana?
“Há um extenso trabalho de engenharia realizado com meses de antecedência, considerando todos os sistemas e organizando a cadeia de suprimentos. Muitas vezes, não se menciona o tempo gasto nesse planejamento e orçamento”, reflete.
Nesse sentido, ele comenta que, independentemente do tamanho do projeto, a pré-engenharia é fundamental para o sucesso. Afinal, quanto mais processos de governança bem estabelecidos durante o planejamento, mais ágil e fluida será a execução da obra, com menos imprevistos e gastos extras.
Leia também: O escopo como protagonista na gestão pré-obra
Governança durante o ciclo de incorporação
O executivo da Hype Empreendimentos destaca que é crucial começar a pensar no propósito e nos objetivos do projeto desde o momento da compra do terreno, quando decisões de investimento são tomadas, alinhando o desenvolvimento aos objetivos da empresa.
Ao abordar essa questão, ele detalha alguns processos de governança importantes para garantir a eficiência máxima dos projetos:
#1 Compra de terreno
Segundo Rodrigo, é importante considerar as limitações do terreno que podem impactar o custo do projeto. “É nesse momento inicial que a engenharia deve estar presente, apoiando e orientando a incorporação na definição do produto”, ressalta.
Neste sentido, ele enfatiza a importância de realizar estudos – como sondagens – para definir questões importantes que podem baratear ou encarecer a construção do empreendimento. “O tipo de fundação ideal, por exemplo, é uma questão que pode demandar um investimento inicial de cerca de R$ 30 mil, mas pode gerar uma economia de milhares de reais”, frisa.
Após a compra do terreno, o executivo da Hype conta que o primeiro grande desafio é gerenciar o tempo de forma estratégica para desenvolvimento do projeto e execução da obra – que pode levar até cinco anos, mas também pode se estender por até 20 anos, caso não haja processos de governança.
“É por isso que é preciso identificar o quanto antes coisas como limitações do terreno e normas e legislação que podem gerar restrições de construção. Esses aspectos afetam a eficiência do projeto. Desde o início, ao considerar a estrutura e a altura dos pavimentos, por exemplo, é possível obter insights importantes para direcionar o formato do produto”, comenta.
#2 Projeto básico
Na fase de projeto básico, quando ainda há um orçamento paramétrico, baseado em premissas e parâmetros, há ainda muitas incertezas. Contudo, Rodrigo alerta que as análises realizadas neste estágio são fundamentais para direcionar todo o desenvolvimento do empreendimento.
O engenheiro compartilha que, na Hype, três áreas estão envolvidas nesta fase de projeto básico: a diretoria de incorporação, a diretoria de desenvolvimento técnico e a parte de legalização.
“Há bastante interação entre esses três setores, para que todas as decisões sejam pensadas levando em conta quem é o cliente que estamos atendendo, também considerando as especificidades da operação. Nesse momento, estamos definindo não apenas o preço de venda, mas também o posicionamento no mercado”, detalha.
Leia também:
Orçamento paramétrico: peça fundamental para viabilizar bons negócios
#3 Projeto complementar
Rodrigo conta que, enquanto o projeto vai ganhando mais detalhamento, o time de desenvolvimento técnico e legal, juntamente com a gerência técnica da construtora, trabalha para manter o briefing inicial alinhado.
“Durante esse processo, trocas são feitas: algumas coisas podem custar um pouco mais caro, mas, em contrapartida, outras podem ser mais baratas – sempre buscando equilibrar o orçamento”, indica.
Segundo ele, também é importante envolver a área de Suprimentos desde cedo, para iniciar o planejamento de compras. “Quanto mais itens forem contratados antecipadamente, menos incertezas teremos no futuro”, analisa.
#4 Planejamento de obra/execução
Rodrigo enfatiza que nesse momento já é importante ter todos os parâmetros para otimizar o andamento do projeto. Ele ressalta que é crucial eliminar o máximo de decisões possível durante a fase de execução da obra, para evitar entraves e atrasos.
“Você precisa entregar tudo já definido para que o executor possa realizar o trabalho. Monitoramos o progresso e gerenciamos os riscos, mas grande parte das decisões devem ter sido resolvidas entre o projeto básico e o complementar. Não podemos deixar as incertezas persistirem nesse estágio de liberação da obra. Se adiarmos demais, nunca chegaremos ao fim desejado”, adverte.
#5 Pós-obra
Ainda falando sobre processos de governança que podem impactar o custo e a produtividade dos projetos de construção, Rodrigo enfatiza a importância do pós-obra.
O engenheiro frisa que é interessante ter práticas bem estabelecidas para aproveitar todo o potencial de aprendizado desse estágio.
“O pós-obra contém muitas informações valiosas, não apenas para o engenheiro da obra, mas também para a equipe de qualidade e o time de planejamento e orçamento. Analisar as lições aprendidas e apresentá-las para outros times, incluindo a área de projeto e produto, é essencial para melhorar e evitar erros repetidos”, aconselha.
Ele ressalta ainda que muitas das informações coletadas no pós-obra precisam ser conectadas ao projeto básico e ao orçamento, analisando o nível de efetividade do planejamento.
Por fim, Rodrigo indica que uma boa prática nesse sentido é envolver a área Comercial. “É importante ter um diálogo com o pessoal do comercial, que está presente desde o lançamento. Eles compreendem o ciclo completo e podem contribuir com insights valiosos. Essa troca de informações é fundamental”, salienta.
Leia também: Governança corporativa na construção civil: por que você deveria se preocupar com isso
A importância da integração da equipe
A governança estabelecida em todas essas etapas do ciclo de incorporação só vai funcionar e trazer resultados efetivos caso as equipes e as áreas envolvidas no projeto estejam alinhadas, alertam os especialistas que participaram do Incorpod #5.
Neste sentido, Raphael e Rodrigo compartilham algumas estratégias para garantir que todos os membros da equipe, incluindo os stakeholders e líderes, estejam alinhados aos objetivos e às metas do projeto.
Decisões integradas
O diretor da Hype Empreendimentos conta que uma mudança estrutural importante feita na empresa foi a reorganização de algumas áreas estratégicas.
“Juntamos Planejamento, Orçamento e Controle de custo sob uma única liderança para garantir o alinhamento entre o planejado e o custo real. Isso nos permite projetar se terminaremos a obra dentro do custo planejado, tomar decisões sobre gastos adicionais para recuperar o prazo e entender o impacto das mudanças de solução”, explica.
O engenheiro ressalta que essas áreas, juntamente com Qualidade e Pós-obra, formam hoje uma gerência técnica. Além disso, a área de Suprimentos é vinculada à de Planejamento, para acompanhar a capacidade dos fornecedores e otimizar a logística.
Comunicação e colaboração
Rodrigo destaca ainda a relevância de se adotar uma abordagem colaborativa para resolver desafios e tomar decisões. Isso envolve trabalhar em equipe, ouvir diferentes pontos de vista e encontrar soluções que beneficiem a todos.
“É importante que todos saibam lidar com discussões maduras, pois teremos pontos de vista diferentes, mas um objetivo comum: entregar a obra. Todos na empresa têm contato com incorporação, comercial e apoio à excelência. Promovemos programas de liderança para integrar todos e garantir que estejam remando na mesma direção. Isso requer esforço diário e incentivo ao bem comum”, comenta.
Papel ativo da liderança
“Para que essa engrenagem funcione sem atritos, é fundamental o envolvimento da liderança para definir como cada player, cada stakeholder, cada time se alinhará – seja da área de incorporação, construção ou comercialização do produto”, indica.
Existe uma maneira simples, prática e barata para se adotar BIM na governança do seu projeto de incorporação e construção…
A Celere oferece uma solução de orçamento de obras em BIM com muita tecnologia e automação. A inteligência de nossa plataforma permite adicionar dados com agilidade ao modelo-BIM para a elaboração de um orçamento completo.
Dessa forma, é possível entregar um BIM-5D (orçamento integrado ao quantitativo e ao projeto) mesmo que:
- Nem todos os projetos estejam finalizados
- Os projetos estejam modelos (BIM-3D)
- Os projetos estejam em AutoCad (2D)
- Não tenha equipe ou projetista capacitados
É um BIM-5D acessível para construtoras e incorporadoras de todos os portes. Já são R$ 14 bilhões de orçamento de construção, em mais de 450 projetos em 20 estados.
É possível testar e ter resultado (orçamento completo e detalhado em BIM-5D) em menos de dois meses!
Conheça nossos produtos e agende uma demonstração.
