Saiba como processos de engenharia e governança aplicados ao ciclo de incorporação podem ajudar a aumentar a eficiência e a lucratividade dos projetos
O termo “governança” diz respeito à implementação de uma série de diretrizes para orientar o comportamento e as ações dos gestores e profissionais, garantindo transparência e eficácia nas operações e na gestão dos recursos.
Quando aplicada à engenharia, a governança está relacionada à definição de políticas, procedimentos e estruturas organizacionais que tragam mais eficiência e segurança às atividades relacionadas aos projetos.
Esse foi um dos temas debatidos na quinta edição do Incorpod, série de webinars realizada pela Celere com o intuito de abordar assuntos relevantes para o mercado imobiliário e de incorporação.
Durante o evento, Raphael Chelin (engenheiro civil e CEO da Celere) e Rodrigo Valente (diretor de engenharia e operações da Hype Empreendimentos) falaram sobre a importância de se estabelecer processos de governança alinhados ao perfil de cada empresa.
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A importância da pré-engenharia
Você já viu aqueles vídeos que mostram a evolução de obras gigantescas em um período curto de tempo? Talvez algum prédio enorme construído em 48 horas ou uma semana?
Rodrigo Valente, diretor de engenharia e operações da Hype Empreendimentos, alerta que esses vídeos não mostram todo o trabalho de estudo aprofundado e planejamento realizado antes da execução da obra.
“Há um extenso trabalho de engenharia realizado com meses de antecedência, considerando todos os sistemas e organizando a cadeia de suprimentos. Muitas vezes, não se menciona o tempo gasto nesse planejamento e orçamento”, reflete.
Nesse sentido, ele comenta que, independentemente do tamanho do projeto, a pré-engenharia é fundamental para o sucesso. Afinal, quanto mais processos de governança bem estabelecidos durante o planejamento, mais ágil e fluida será a execução da obra, com menos imprevistos e gastos extras.
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Governança durante o ciclo de incorporação
O executivo da Hype Empreendimentos destaca que é crucial começar a pensar no propósito e nos objetivos do projeto desde o momento da compra do terreno, quando decisões de investimento são tomadas, alinhando o desenvolvimento aos objetivos da empresa.
Ao abordar essa questão, ele detalha alguns processos de governança importantes para garantir a eficiência máxima dos projetos:
#1 Compra de terreno
Segundo Rodrigo, é importante considerar as limitações do terreno que podem impactar o custo do projeto. “É nesse momento inicial que a engenharia deve estar presente, apoiando e orientando a incorporação na definição do produto”, ressalta.
Neste sentido, ele enfatiza a importância de realizar estudos – como sondagens – para definir questões importantes que podem baratear ou encarecer a construção do empreendimento. “O tipo de fundação ideal, por exemplo, é uma questão que pode demandar um investimento inicial de cerca de R$ 30 mil, mas pode gerar uma economia de milhares de reais”, frisa.
Após a compra do terreno, o executivo da Hype conta que o primeiro grande desafio é gerenciar o tempo de forma estratégica para desenvolvimento do projeto e execução da obra – que pode levar até cinco anos, mas também pode se estender por até 20 anos, caso não haja processos de governança.
“É por isso que é preciso identificar o quanto antes coisas como limitações do terreno e normas e legislação que podem gerar restrições de construção. Esses aspectos afetam a eficiência do projeto. Desde o início, ao considerar a estrutura e a altura dos pavimentos, por exemplo, é possível obter insights importantes para direcionar o formato do produto”, comenta.
#2 Projeto básico
Na fase de projeto básico, quando ainda há um orçamento paramétrico, baseado em premissas e parâmetros, há ainda muitas incertezas. Contudo, Rodrigo alerta que as análises realizadas neste estágio são fundamentais para direcionar todo o desenvolvimento do empreendimento.
O engenheiro compartilha que, na Hype, três áreas estão envolvidas nesta fase de projeto básico: a diretoria de incorporação, a diretoria de desenvolvimento técnico e a parte de legalização.
“Há bastante interação entre esses três setores, para que todas as decisões sejam pensadas levando em conta quem é o cliente que estamos atendendo, também considerando as especificidades da operação. Nesse momento, estamos definindo não apenas o preço de venda, mas também o posicionamento no mercado”, detalha.
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#3 Projeto complementar
Rodrigo conta que, enquanto o projeto vai ganhando mais detalhamento, o time de desenvolvimento técnico e legal, juntamente com a gerência técnica da construtora, trabalha para manter o briefing inicial alinhado.
“Durante esse processo, trocas são feitas: algumas coisas podem custar um pouco mais caro, mas, em contrapartida, outras podem ser mais baratas – sempre buscando equilibrar o orçamento”, indica.
Segundo ele, também é importante envolver a área de Suprimentos desde cedo, para iniciar o planejamento de compras. “Quanto mais itens forem contratados antecipadamente, menos incertezas teremos no futuro”, analisa.
#4 Planejamento de obra/execução
Rodrigo enfatiza que nesse momento já é importante ter todos os parâmetros para otimizar o andamento do projeto. Ele ressalta que é crucial eliminar o máximo de decisões possível durante a fase de execução da obra, para evitar entraves e atrasos.
“Você precisa entregar tudo já definido para que o executor possa realizar o trabalho. Monitoramos o progresso e gerenciamos os riscos, mas grande parte das decisões devem ter sido resolvidas entre o projeto básico e o complementar. Não podemos deixar as incertezas persistirem nesse estágio de liberação da obra. Se adiarmos demais, nunca chegaremos ao fim desejado”, adverte.
#5 Pós-obra
Ainda falando sobre processos de governança que podem impactar o custo e a produtividade dos projetos de construção, Rodrigo enfatiza a importância do pós-obra.
O engenheiro frisa que é interessante ter práticas bem estabelecidas para aproveitar todo o potencial de aprendizado desse estágio.
“O pós-obra contém muitas informações valiosas, não apenas para o engenheiro da obra, mas também para a equipe de qualidade e o time de planejamento e orçamento. Analisar as lições aprendidas e apresentá-las para outros times, incluindo a área de projeto e produto, é essencial para melhorar e evitar erros repetidos”, aconselha.
Ele ressalta ainda que muitas das informações coletadas no pós-obra precisam ser conectadas ao projeto básico e ao orçamento, analisando o nível de efetividade do planejamento.
Por fim, Rodrigo indica que uma boa prática nesse sentido é envolver a área Comercial. “É importante ter um diálogo com o pessoal do comercial, que está presente desde o lançamento. Eles compreendem o ciclo completo e podem contribuir com insights valiosos. Essa troca de informações é fundamental”, salienta.
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A importância da integração da equipe
A governança estabelecida em todas essas etapas do ciclo de incorporação só vai funcionar e trazer resultados efetivos caso as equipes e as áreas envolvidas no projeto estejam alinhadas, alertam os especialistas que participaram do Incorpod #5.
Neste sentido, Raphael e Rodrigo compartilham algumas estratégias para garantir que todos os membros da equipe, incluindo os stakeholders e líderes, estejam alinhados aos objetivos e às metas do projeto.
Decisões integradas
O diretor da Hype Empreendimentos conta que uma mudança estrutural importante feita na empresa foi a reorganização de algumas áreas estratégicas.
“Juntamos Planejamento, Orçamento e Controle de custo sob uma única liderança para garantir o alinhamento entre o planejado e o custo real. Isso nos permite projetar se terminaremos a obra dentro do custo planejado, tomar decisões sobre gastos adicionais para recuperar o prazo e entender o impacto das mudanças de solução”, explica.
O engenheiro ressalta que essas áreas, juntamente com Qualidade e Pós-obra, formam hoje uma gerência técnica. Além disso, a área de Suprimentos é vinculada à de Planejamento, para acompanhar a capacidade dos fornecedores e otimizar a logística.
Comunicação e colaboração
Rodrigo destaca ainda a relevância de se adotar uma abordagem colaborativa para resolver desafios e tomar decisões. Isso envolve trabalhar em equipe, ouvir diferentes pontos de vista e encontrar soluções que beneficiem a todos.
“É importante que todos saibam lidar com discussões maduras, pois teremos pontos de vista diferentes, mas um objetivo comum: entregar a obra. Todos na empresa têm contato com incorporação, comercial e apoio à excelência. Promovemos programas de liderança para integrar todos e garantir que estejam remando na mesma direção. Isso requer esforço diário e incentivo ao bem comum”, comenta.
Papel ativo da liderança
Falando sobre a importância de manter a equipe alinhada e integrada, Raphael Chelin, engenheiro civil e CEO da Celere, reforça o papel fundamental da liderança.
“Para que essa engrenagem funcione sem atritos, é fundamental o envolvimento da liderança para definir como cada player, cada stakeholder, cada time se alinhará – seja da área de incorporação, construção ou comercialização do produto”, indica.
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