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Fatores que impactam a implantação em empreendimentos de faixa econômica

As 7 etapas do ciclo do empreendimento imobiliário

Muita coisa acontece desde que uma ideia de um novo empreendimento imobiliário surge até sua entrega. Tudo começa na etapa de inteligência de mercado e prospecção, que é seguida pela concepção do produto, por seu lançamento, pela fase pré-obra, pela obra em si e, finalmente, chega à entrega. Essa jornada completa recebe o nome de ciclo do empreendimento imobiliário, e é um entendimento importante para o trabalho da Celere e para a compreensão do papel da engenharia em um projeto.

Pensando em ajudá-lo a entender melhor não apenas o que a Celere pode fazer pela sua empresa, como um escritório de engenharia e gestão de empreendimentos, mas também a compreender quais são os processos pelos quais um projeto bem planejado deve passar, detalhamos a seguir cada um dos pontos desse ciclo.

Mas, antes, um alerta!

Basicamente, existem dois tipos de ciclos quando o negócio é uma construção:

  • O ciclo da prestação de serviços (ou empreitada: seja para obras públicas ou privadas) que, via de regra, tem as seguintes etapas: licitação → pré-obra → obra.
  • E o ciclo da incorporação, que é um pouco mais complexo.

Nas próximas semanas o ciclo da prestação de serviços ganhará nossa atenção. Hoje, para facilitar a compreensão, vamos nos focar no ciclo da incorporação. Acompanhe!

ciclo de incorporação imobiliária

As 7 etapas do ciclo do empreendimento imobiliário

ETAPA 1: Inteligência de mercado e prospecção

Esse é o começo de tudo e, portanto, não existe projeto nessa etapa. O que existe é uma ideia na mente de um empreendedor.

Na prática, esse é o momento de averiguar se esse negócio é ou não viável. Quais são os terrenos disponíveis na cidade? Existe plano diretor na cidade? Existe potencial construtivo na região de interesse? São perguntas assim que é preciso se fazer nesse momento.

Nessa fase, o engenheiro pode ajudar o empreendedor a entender, por meio de parâmetros e informações, qual será o custo da construção, quais são os problemas que ele pode vir a enfrentar no terreno escolhido, com aquele tipo de solo, com as construções da vizinhança etc. Contudo, existem muitos outros trabalhos que acontecem na etapa de inteligência de mercado e prospecção que vão além da engenharia.

Ou seja, essa etapa pode ser considerada concluída quando se sabe que:

  • A ideia tem potencial de venda.
  • Existe público para ela.
  • O terreno escolhido é viável.
  • Dá para comprar aqueles lotes ou fazer parceria com o dono do terreno.
  • Não existe nenhum imbróglio jurídico, então é possível aprovar a obra na prefeitura.
  • Já há fontes de financiamento.
  • A conta fecha, o resultado do estudo de viabilidade é igual ou maior que o do que o empresário/acionista está disposto a ter…

… Enfim, quando depois de vários estudos, o empreendedor percebe que está no caminho certo, pode avançar para a segunda etapa do ciclo do empreendimento imobiliário.

Ciclo do empreendimento imobiliário na prática

ETAPA 2: Concepção do produto

Chega, então, a hora de definir como será o produto.

Nesse momento, o arquiteto define, junto com a incorporadora o tamanho do empreendimento e o que terá de área comum, a planta dos apartamentos, o tipo de fachada, se os apartamentos contemplam sacadas (e se são grandes ou pequenas), o tipo de acabamento e assim por diante.

Embora a maioria do mercado não faça, é muito importante que, durante a concepção do produto, haja uma interação entre projetista arquitetônico e engenheiro de custos ou orçamentista, com o objetivo de melhorar a eficiência do projeto e diminuir o custo de construção. Analisar o projeto utilizando indicadores como ferramenta de apoio é uma ótima maneira de fazer isso!

Além disso, é nesse momento que o arquiteto apresenta o projeto na prefeitura e que as aprovações necessárias são encaminhadas, abrindo caminho para a comercialização do empreendimento. Assim, a parte prática da execução da obra começa a ser desenhada.

ETAPA 3: Lançamento

O início da comercialização das unidades – o que chamamos de lançamento – pode acontecer após a aprovação do projeto na prefeitura e assim que o incorporador tiver o memorial de incorporação (documento jurídico que explica e detalha o objeto da incorporação). Importante ressaltar que, normalmente, a comercialização prossegue durante as fases seguintes, podendo continuar após a entrega da obra, caso o incorporador não consiga vender todo o empreendimento e permaneça com estoque.

ETAPA 4: Pré-obra

A quarta etapa do ciclo é uma das mais importantes quando o assunto é engenharia. Embora as etapas até aqui comentadas aconteçam antes do início da obra, nomeamos “pré-obra” esse momento específico. Ou seja, o momento em que são desenvolvidos os projetos executivos, em que são feitas as primeiras contratações, em que o planejamento executivo da obra é desenvolvido, entre outras tarefas. Um pré-obra bem estruturado e planejado ajuda a aumentar a eficiência da obra e a minimizar erros.

Essa é uma etapa crucial para o sucesso da construção e que tem a engenharia como protagonista. Por isso essa etapa foi escolhida para iniciarmos o aprofundamento das discussões. Inclusive, desenvolvemos um checklist para ajudá-lo no planejamento dessa fase do ciclo. Para ter acesso a ele, clique aqui.

ETAPA 5: Obra

Esta é a hora de transformar em realidade o que foi refletido, debatido e planejado. Sabemos que imprevistos sempre ocorrem, porém, quanto mais maduro estiver o planejamento desenvolvido nas etapas anteriores, menores serão as surpresas ao longo do caminho.

E para minimizar ainda mais os possíveis problemas, é fundamental que as sub-etapas de monitoramento, acompanhamento e controle sejam feitas com a ajuda de processos claros e bem organizados. Isso garantirá que os ajustes necessários sejam apoiados por informações pontuais e efetivas.

Ciclo do empreendimento imobiliário na prática

ETAPAS 6 e 7: Entrega e pós-entrega

Ao levar as fases anteriores do ciclo do empreendimento imobiliário a sério, incorporadoras e construtoras chegam às etapas de entrega e pós-entrega sem muitas surpresas, entregando as unidades para seus respectivos proprietários no prazo estabelecido no contrato de venda e com as especificações acordadas.

Ainda, com planejamento e execução acompanhados e controlados, e com o compromisso de fazer a coisa certa, a obra é finalizada com qualidade, o que evita custos extras de assistência técnica no pós-entrega, beneficiando duplamente o construtor: diminuindo seus custos e ainda satisfazendo seus clientes.

Essa também é a etapa de consolidar as informações do que foi executado, comparando com o que havia sido previsto. As lições aprendidas tiradas nestes exercícios são ativos da empresa e devem ser utilizadas em futuros empreendimentos.

Entender tudo isso e contar com a ajuda das pessoas certas em cada uma das etapas fará a diferença nas suas próximas obras

Conte com a Celere para auxiliá-lo em todos os processos relativos à gestão de projetos de construção. Nossa missão é ser a sua ponte para obras mais eficientes e lucrativas!

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