Entenda a importância de considerar custos indiretos em orçamentos na construção civil e saiba como calcular o BDI para precificar melhor seus empreendimentos
Precificação é sempre um desafio. No mercado de construção, além das variações do mercado, é importante incluir na precificação custos que não são tão óbvios, mas que fazem toda a diferença no orçamento do projeto.
Para isso, é necessário calcular o BDI das suas obras levando em conta as despesas diretas e indiretas da construção.
O que é BDI?
BDI é a sigla para Budget Difference Income ou, em tradução livre, Benefícios e Despesas Indiretas.
Esse cálculo tem como objetivo ajudar a compor um preço adequado de venda para um imóvel, considerando todas as despesas envolvidas, principalmente no caso em que a incorporadora contrata a construção.
Ou seja, o índice BDI é utilizado na precificação de construções e leva em conta não só os custos diretos, como também os custos indiretos da obra e as despesas de administração da empresa contratada.
É importante ter em mente, porém, que este conceito se aplica para precificar diretamente a construção ou empreitadas, sejam elas públicas (concorrências, licitações) ou privadas. Isso porque para a precificação do negócio de incorporação (unidades habitacionais) seria necessário considerar outras variáveis não necessariamente diretamente ligadas à construção – como valor do terreno, aprovações, desenvolvimento de produto, custos para comercialização etc., além de estudos de mercado.
Entenda:
Custos diretos
São os custos relacionados aos serviços e materiais diretamente aplicados a um determinado serviço da obra. Ou seja, estão relacionados a uma área ou tarefa específica intrínseca à atividade de construção.
Portanto, é possível considerar custo direto todos os insumos vindos diretamente do escopo da obra e que estão no orçamento em uma composição de custo unitário de serviço.
Custos indiretos
São custos decorrentes da estrutura da obra e que não é possível atribuir diretamente à execução de um dado serviço. Essas despesas não são incorporadas ao produto final, mas contribuem para a formação do custo total.
Por exemplo:
O custo do bloco de concreto é um custo direto, afinal, está diretamente ligado ao custo da alvenaria – assim como o pedreiro também é custo direto e está ligado a essa mesma atividade.
Já o custo do engenheiro residente é um custo indireto, pois esse profissional supervisiona todas as atividades da obra – ou seja, não está incluído diretamente na construção, mas é essencial para que ela aconteça.
Além disso, também são custos indiretos:
- Administração da empresa;
- Seguros de obra;
- Garantias do cliente;
- Permissões e aprovações municipais, estaduais e federais;
- Tributos e encargos legais;
- Canteiro de obra;
- Segurança de obra (EPIs, EPCs).
Como calcular o BDI?
Cada obra, cada projeto possui características e demandas específicas. Por isso, independentemente de fórmulas matemáticas, o cálculo do BDI é dinâmico, variando de acordo com o tipo da obra e tamanho da empresa.
Ou seja, o importante é utilizar a metodologia para chegar a um preço de venda que seja justo e sustentável – para a empresa e para os clientes.
Existem diversas maneiras de se calcular o BDI. O Instituto Brasileiro de Engenharia de Custos (IBEC) indica a seguinte:
BDI ={ [ ( 1+ AC + CF + S + MI ) / ( 1 – TM – TE – TF – MBC – G ) ] – 1} x 100
Uma maneira mais simplificada de representar essa fórmula é: BDI = (( A / B ) – 1 ) x 100
Em que:
- A = 1 + Administração Central (AC) + Custo Financeiro (CF) + Seguros (S) + Garantias (G) + Margem de Incerteza (MI);
- B = 1 – (Tributos Municipais [TM] + Tributos Estaduais [TE] + Tributos Federais [TF] + Lucratividade Prevista)
Entendendo as siglas que compõem o cálculo do BDI
Estes são os elementos fundamentais para calcular o BDI:
AC = Custos com administração central
São despesas administrativas da empresa (como, por exemplo, aluguel das sedes e filiais, recursos humanos, comercial, contabilidade, financeiro etc.).
Para determinar esse valor, após somar todos os custos, é preciso dividi-los pelo número de obras da construtora. Dica: lembre-se de levar em consideração o prazo e o valor da obra na hora de se pensar em um critério de rateio deste custo.
CF = Custos financeiros
Custos financeiros são estimativas referentes ao capital investido na obra e a quanto ele renderia caso fosse aplicado no mercado financeiro tendo como base o rendimento do CDB.
Caso a obra seja financiada (seja por investidor ou banco), os custos financeiros podem se referir aos juros.
S = Seguros
É estimado em percentual com base no valor total da obra, devendo ser reservado como seguro básico.
G = Garantias
Aqui, entram taxas relacionadas ao seguro-garantia, caução, títulos da dívida pública ou fiança bancária.
MI = Margem de incerteza
Os recursos para possíveis imprevistos e riscos que seguros não cobrem entram aqui. É importante precificar o risco, que depende da probabilidade de ocorrência e seu impacto em custo.
TM = Tributos Municipais
Custos relacionados a impostos sobre serviços de qualquer natureza – como, por exemplo, ISS e outros tipos de tributos.
TE = Tributos Estaduais
Custos com tributos estaduais (como ICMS, por exemplo) que incidem sobre a circulação de mercadorias e serviços.
TF = Tributos Federais
Custos relacionados a contribuições para programas de integração social – como o PIS e COFINS –, que ajudam a compor o financiamento da seguridade social.
MBC = Margem bruta de contribuição
É a lucratividade prevista para o projeto, ou seja, o valor de retorno ao investimento realizado.
➔ Na prática, é importante determinar os valores correspondentes a cada um desses elementos para calcular o BDI das suas obras. Novamente, é relevante ressaltar que esses valores variam de acordo com o tipo da obra e o tamanho da construtora.
| Por fim, para chegar a um preço adequado para o seu projeto, o índice BDI deve ser calculado junto com os custos diretos da obra. Dessa forma: Preço de venda = Custo Direto x (1 + BDI/100) |
Como utilizar o BDI para precificar obras?
Para entender melhor como o cálculo do BDI pode afetar a precificação de uma obra, vamos considerar um exemplo prático.
Imagine que uma empresa planeje construir um edifício comercial de pequeno porte, com um custo total de R$ 1 milhão.
A seguir, vamos ver um exemplo simplificado de como calcular o BDI para essa obra, para garantir que o preço final cubra todos os custos envolvidos e permita uma margem de lucro adequada:
- Administração central: 10% (R$ 100.000)
- Custo financeiro: 5% (R$ 50.000)
- Seguros e garantias: 3% (R$ 30.000)
- Margem de incerteza: 5% (R$ 50.000)
Total do BDI: 23% (R$ 230.000)
Para chegar ao preço final, a empresa deve somar o BDI ao custo total da obra. Portanto, o preço final seria R$ 1.230.000.
Nesse exemplo, o BDI representa uma parcela significativa do preço final da obra. Variações nos valores dos elementos que compõem o BDI podem afetar diretamente o preço final da obra.
Por exemplo, se a empresa decidir aumentar a margem de incerteza para 10%, o BDI seria de 28%, e o preço final da obra seria de R$ 1.280.000. Ou seja, um aumento de R$ 50.000 em relação ao preço original.
Porém, se a empresa conseguir negociar um custo financeiro mais baixo, pode reduzir o BDI – e o preço final da obra também seria menor.
Além disso, é importante lembrar que o cálculo do BDI tem implicações diretas para a lucratividade e sustentabilidade do negócio.
Afinal, um cálculo inadequado pode fazer a empresa cobrar preços abaixo dos custos da obra, comprometendo a lucratividade e até mesmo a sobrevivência no mercado. Da mesma forma, se o BDI for calculado de forma muito elevada, a empresa pode perder clientes para a concorrência, o que também pode comprometer sua sustentabilidade a longo prazo.
Portanto, é fundamental fazer uma análise cuidadosa de todos os custos da obra e calcular o BDI de forma estratégica e precisa, levando em consideração as condições do mercado e as características específicas de cada projeto. Assim, será possível oferecer preços justos e competitivos, garantindo sua lucratividade e sustentabilidade a longo prazo.
Como estimar e calcular custos de maneira estratégica e precisa
Como você acabou de ver, o cálculo do BDI ajuda a determinar um preço final de venda justo e adequado, levando em conta todas as despesas envolvidas no projeto.
Contudo, como ele se baseia em informações sobre os custos da obra, é importante entender que, para chegar a um preço competitivo, é crucial fazer um levantamento detalhado do custo de construção.
O que acontece muitas vezes é que, para começar, o próprio orçamento da obra não é detalhado e organizado.
Além de ser uma tarefa muito manual passível de erros (várias planilhas em Excel), muitas vezes, não traz informações precisas das premissas e critérios adotados, deixando muito a desejar quanto à rastreabilidade e quanto à análise do melhor aproveitamento dos materiais e espaços da obra (empreendimento).
Em geral, em muitas empresas o orçamento funciona mais ou menos assim:
→ Cria-se o orçamento e o levantamento quantitativo em uma planilha que apresenta apenas o custo unitário de cada item e o valor total dos serviços. Ou seja, tem-se o valor absoluto, mas pouco se sabe a respeito de onde e como cada recurso está sendo utilizado e, principalmente, como é possível otimizar cada recurso ou cada espaço da obra.
Dessa forma, mesmo que se calcule o BDI, o cálculo se baseará em informações imprecisas e que não refletem todo o potencial da obra em termos de melhor aplicação do capital e dos recursos.
Com as metodologias da CELERE, é possível saber de forma muito segura o custo da obra. Todos os custos envolvidos são rastreáveis e possuem vínculo com os projetos. Isso, por sua vez, possibilita que o gestor aumente a segurança e a previsibilidade, além de permitir análises exclusivas para reduzir o custo da obra.
Como a CELERE ajuda sua empresa a criar um orçamento detalhado e preciso
Imagine o seguinte cenário:
Você abre o seu orçamento de obras e se depara com um modelo 3D (BIM) com informações e TOTALMENTE vinculadas com o quantitativo e o orçamento – mesmo que seus projetos estejam em AutoCad (2D), pois elaborar os modelos (BIM-3D) já faz parte da nossa metodologia de orçamentos!
Além das informações tradicionais de um orçamento (EAP/composições/curvas ABCs), você poderá visualizar isso numa plataforma com relatórios BI, tendo rastreabilidade completa das informações – com total segurança do quantitativo e do valor do seu orçamento.
Saber exatamente o que se deve executar, de uma forma clara e detalhada, faz com que as informações sejam absolutamente confiáveis. Além disso, traz PREVISIBILIDADE, pois é possível antecipar as decisões no momento de se pensar em projeto, orçamento e planejamento.
O orçamento é detalhado a tal ponto, que é possível saber todas as quantidades de todos os itens em todos os locais da obra. Como por exemplo, saber a quantidade e custo do gesso liso na sala do apartamento 3, do pavimento 5, da torre 1.
Além de possibilitar análises aprofundadas no orçamento para fazer uma engenharia de valor e reduzir o custo meta da obra, você já parte para obra com toda base de controle montada, tem uma lista completa de escopo e informações prontas para se utilizar em planejamento, compra, contratação, medição, qualidade, controle etc.
Ou seja, também recebe uma ferramenta para aumentar o controle da obra. Isso fará com que reduza o custo indireto, já que a equipe não precisará levantar e calcular estas informações para demandas específicas.
E mais: TODOS utilizarão a mesma base de informações e de dados.
É esse tipo de análise que um orçamento detalhado possibilita. E é justamente nesse nível de detalhamento que os gestores de obras conseguem alcançar ao utilizar as ferramentas de orçamento preliminar e executivo em BIM da CELERE. Diferente de qualquer orçamento – e de qualquer BIM 5D – que você já viu.
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