Crescimento urbano x crescimento populacional – por que isso importa para o seu projeto? [ConstruFoco #08]

Não sei se você viu, mas, há alguns dias, a WRI Brasil divulgou um estudo inédito com dados de quase 30 anos sobre a forma urbana das cidades brasileiras. Um dos achados mais importantes foi que as construções estão crescendo mais do que a população.

A pesquisa aponta que, entre 1993 e 2020, o volume de imóveis nas cidades aumentou em um ritmo mais acelerado que o número de habitantes. Isso foi observado principalmente nas grandes metrópoles, como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Belo Horizonte – que cresceram verticalmente mesmo enfrentando estagnação ou queda populacional.

Além disso, o estudo revela que, em boa parte das cidades médias e pequenas, o padrão dominante foi o crescimento horizontal – ou seja, com espraiamento urbano, como mostram os infográficos abaixo:

O que isso significa para o seu negócio?

O crescimento urbano em descompasso com a população não é só uma questão de planejamento urbano, também é um alerta para quem investe, constrói ou incorpora. Afinal, quando há construção sem demanda real, surgem riscos como:

• imóveis vazios (frequentemente ligados à especulação ou à financeirização do espaço urbano);
• infraestrutura subutilizada e aumento dos custos fixos da operação;
• pressão por incentivos públicos para viabilizar empreendimentos em áreas com baixa atratividade;
• e, em alguns casos, retração nos valores de venda ou locação.

Esses fatores podem comprometer a rentabilidade de novos projetos – especialmente em cidades onde o crescimento é horizontal e disperso, exigindo maior investimento em mobilidade e infraestrutura.

Por outro lado, o estudo também indica que cidades mais compactas, com adensamento bem planejado, tendem a oferecer:

• maior eficiência no uso do solo e dos recursos públicos;
• valorização imobiliária mais consistente;
• menor impacto ambiental e climático;
• e melhor acesso da população a serviços, transporte e oportunidades econômicas.

Essas são variáveis que cada vez mais entram no radar de bancos, fundos e políticas públicas. 

Em um mercado competitivo, compreender as dinâmicas espaciais e demográficas da cidade pode ser o diferencial entre um projeto bem-sucedido e um empreendimento de baixa liquidez.

Como tomar decisões mais seguras nesse cenário?

Se você está avaliando um novo projeto, considerar a dinâmica urbana local, aliada a um bom estudo de demanda e a um orçamento bem fundamentado, pode fazer toda a diferença.

Compreender onde faz sentido construir (e com qual produto) reduz os riscos de sobreoferta, imóveis ociosos ou baixa atratividade comercial. Já um orçamento detalhado, adaptado à realidade de cada cidade, ajuda a antecipar custos com mais precisão e a evitar surpresas durante a execução.

Na Celere, temos apoiado incorporadoras com inteligência de custos e viabilidade financeira desde as primeiras fases do projeto – garantindo mais previsibilidade e segurança para decisões estratégicas.

Está planejando novos empreendimentos para 2025?

Entre em contato conosco e vamos conversar sobre como garantir viabilidade e eficiência, mesmo em contextos de crescimento urbano disperso.

Boa semana!

Raphael Chelin
CEO

PS: O estudo completo da WRI está disponível neste link. Vale a leitura.