Conheça as regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e entenda por que sua construtora ou incorporadora precisa estar atenta a esse tipo de financiamento habitacional
É fundamental que construtoras e incorporadoras entendam quais são os recursos disponíveis para financiamento de imóveis. Afinal, créditos voltados ao setor imobiliário e de construção são ferramentas importantes para impulsionar o setor.
Alguns fundos estão disponíveis para as próprias empresas – como o crédito associativo, por exemplo. Outros, porém, focam no cliente pessoa física, e têm o intuito de aquecer o mercado e facilitar o acesso à casa própria. Esse é o caso do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), mecanismo criado pelo Governo Federal para democratizar o crédito imobiliário.
O que é o Sistema Financeiro da Habitação (SFH)?
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é um recurso de financiamento imobiliário que o Governo Federal criou em 1964, através da Lei nº 4.380, com o objetivo de facilitar o acesso ao financiamento de construção, aquisição ou reforma de imóveis, visando a redução do déficit habitacional no país.
Desde sua criação, o SFH já financiou milhões de moradias. De acordo com um levantamento do Estadão, só em 2020, 127,55 mil unidades foram financiadas a partir desse recurso, movimentando um total de R$ 34,08 milhões.
O Sistema Financeiro da Habitação utiliza recursos provenientes de depósitos em caderneta de poupança e do FGTS e pode ser utilizado em financiamentos para:
- Aquisição de imóveis residenciais, novos, usados ou em construção;
- Construção de imóvel residencial, podendo incluir a aquisição do terreno;
- Reforma ou ampliação de imóveis residenciais;
- Produção de imóveis residenciais;
- Aquisição de material para construção, ampliação ou reforma de imóvel residencial.
É possível parcelar o pagamento em até 35 anos (420 meses).
Regras do Sistema Financeiro da Habitação
O Banco Central coordena o SFH. Segundo a entidade, as operações nesse sistema devem observar as seguintes condições específicas:
- O imóvel financiado deve ter um valor estimado de, no máximo, R$ 1,5 milhão.
- O custo para a pessoa que receber o financiamento (levando em conta juros, comissões e outros encargos financeiros) deve ser de, no máximo, 12% ao ano.
- O financiamento pode chegar a até 80% do valor do imóvel.
Para ter acesso a esse financiamento é preciso seguir alguns pré-requisitos, tais como:
- Ser brasileiro, naturalizado ou ter visto permanente para estar no Brasil;
- Não ter restrições em cadastros como Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal;
- Ter renda suficiente para pagar a prestação mensal;
- Ter mais de 18 anos ou comprovar ter sido emancipado após os 16 anos.
É importante ressaltar que a liberação do financiamento pelo SFH está atrelada à análise financeira do comprador, que deverá comprovar que os encargos mensais (prestação, seguros, juros) não ultrapassam 30% da sua renda mensal bruta.
Além disso, outra regra importante tem a ver com o objetivo central da criação desse recurso. Como o Sistema Financeiro da Habitação tem como propósito reduzir o déficit habitacional, o imóvel financiado não pode ter caráter comercial. Ou seja, não é possível alugar ou utilizar como loja ou escritório, por exemplo.
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Atenção: não confunda SFH com SFI!O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) engloba todos os financiamentos que não se encaixam nos pré-requisitos do SFH. O SFI tem como alvo um público que busca financiar um imóvel de valor mais elevado ou com parcelas um pouco mais altas. Nessa modalidade, é possível financiar até 90% do valor do imóvel, e a flexibilidade em termos de renda comprometida e juros aplicados é maior. Além disso, diferentemente do SFH, o Sistema de Financiamento Imobiliário atende tanto a pessoas físicas quanto jurídicas. Outra distinção importante entre os dois sistemas é que o SFI não utiliza recursos provenientes dos depósitos em caderneta de poupança nem do FGTS. O fundo do SFI vem de outras aplicações mantidas em instituições financeiras, fundos de investimento, fundos de pensão e do mercado de securitização. |
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Prós e contras do Sistema Financeiro da Habitação
Vantagens do SFH
- Maior acessibilidade a crédito habitacional, o que aquece o setor imobiliário e de construção e facilita a aquisição de imóveis.
- Limite de juros aplicado sobre as parcelas – com percentuais menores do que outras modalidades de financiamento.
- Possibilidade de utilizar o FGTS para quitar parte da dívida (caso já não utilize o FGTS para outro tipo de financiamento).
- Maior tempo para pagamento – com o prazo máximo de até 35 anos para quitação.
Desvantagens do SFH
- Não é possível parcelar 100% do imóvel.
- Limitação em relação ao valor do imóvel.
Por que sua construtora ou incorporadora precisa estar atenta ao SFH
É importante entender as regras desse tipo de financiamento habitacional porque essa pode ser uma questão estratégica para o seu negócio e no relacionamento com os clientes.
Ao conhecer esse tipo de crédito, sua empresa pode, por exemplo, desenvolver um empreendimento já pensado para o público que buscaria o SFH. Assim, poderá oferecer imóveis que se encaixam nas regras do Sistema Financeiro da Habitação, facilitando a aquisição de crédito para clientes interessados nessa modalidade de financiamento.
Dessa forma, seu negócio se posiciona estrategicamente e de maneira segmentada no mercado, atraindo um público com bom potencial comercial.
Além disso, há uma oportunidade para construtoras que souberem desenvolver diferenciais para esse mercado, aliando o preço acessível e dentro do limite do SFH, com a alta qualidade do imóvel.
Para fazer isso, claro, é importante contar com uma gestão de obras impecável, por meio de um orçamento preciso e um planejamento eficiente de ponta a ponta.
A CELERE Eficiência em Construção Civil pode ajudar sua construtora a planejar os custos dos seus projetos de forma minuciosa e estratégica, levando em conta os custos envolvidos em cada elemento de cada área da obra.
Assim, é possível entender como aplicar seu capital de forma mais inteligente, economizando o máximo possível e identificando potenciais de melhorias que se traduzem em diferenciais de mercado.
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Informações: Banco Central; Estadão Imóveis