No fim do ano passado, falamos o potencial do programa Reforma Brasil para movimentar o mercado de reformas e a cadeia de materiais em 2026.
Agora, o programa voltou ao meu radar, mas por outro motivo…
Uma reportagem publicada pelo Terra levantou a possibilidade de o crédito ajudar a "desencalhar" imóveis que hoje têm dificuldade de venda porque precisam de pintura, reparos, atualização das instalações ou outras melhorias.
Fiquei pensando no outro lado dessa história:
Se parte dos imóveis usados consegue voltar ao mercado em melhores condições, o que isso significa para quem está vendendo imóvel novo?
O que mudou no Reforma Casa Brasil
Em maio, o Reforma Casa Brasil ganhou novas condições. Famílias com renda mensal de até R$ 13 mil podem contratar entre R$ 10 mil e R$ 50 mil, com juros de 0,99% ao mês e prazo de 36 a 72 meses.
O dinheiro pode ser usado em intervenções como pintura, revestimentos, elétrica, hidráulica, portas e janelas, telhado, acessibilidade e até construção ou reforma de cômodos.
O programa é voltado ao imóvel onde o tomador mora. Portanto, não estamos falando de uma linha criada para investidores reformarem estoques de imóveis para revenda. Mesmo assim, a matéria do portal Terra levanta uma consequência interessante para o mercado secundário:
Um proprietário que mora em um imóvel deteriorado e pretende vendê-lo pode, em determinadas situações, ter acesso a um crédito relativamente barato para corrigir problemas que afastariam compradores ou pressionariam o preço para baixo. E isso pode melhorar o produto que chega ao mercado de usados.
A diferença entre novo e usado pode diminuir
Vamos nos colocar na pele do comprador. Para ele, há, de um lado, um apartamento novo; do outro, um usado bem localizado, talvez maior ou mais barato, mas com pintura antiga, instalações desgastadas, infiltrações ou acabamentos que exigiriam investimento logo após a compra. A necessidade de reforma entra na equação da decisão.
Agora, imagine que parte desses problemas já tenha sido resolvida antes da venda. O usado não vira novo, claro, mas algumas das desvantagens que ajudavam a justificar a diferença de preço ou a escolha pelo lançamento podem diminuir.
Acho que esse é o ponto desta notícia que mais interessa às incorporadoras.
O Reforma Casa Brasil não vai, sozinho, alterar a dinâmica do mercado imobiliário. Porém, ele chama atenção para algo maior: o imóvel novo não compete apenas com outros lançamentos; compete também com um enorme estoque existente que pode ser atualizado.
E isso coloca uma pergunta importante para quem desenvolve produto: o que o comprador realmente paga para ter?
Se uma reforma de R$ 20 mil ou R$ 30 mil consegue eliminar boa parte da diferença percebida entre um imóvel antigo e um novo, talvez algumas características que consideramos diferenciais não sejam tão difíceis de reproduzir assim.
Por outro lado, há atributos que uma reforma pontual dificilmente consegue entregar. Penso em coisas como:
- Uma planta melhor resolvida;
- Infraestrutura preparada para novas demandas;
- Eficiência no uso de água e energia;
- Conforto térmico e acústico;
- Áreas comuns adequadas ao perfil do público;
- Menor necessidade de manutenção nos primeiros anos;
- Soluções construtivas que melhoram a experiência do morador.
É aí que a discussão deixa de ser simplesmente sobre acabamento e passa a ser sobre valor percebido.
Ou seja, uma incorporadora deveria se perguntar quais soluções fazem o comprador perceber uma diferença real entre o seu produto e as alternativas que ele encontra no mercado. E, claro, quanto custa entregar cada uma delas.
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Guia da análise de custos no desenvolvimento de produtos na incorporação
Valor percebido também precisa fechar na planilha
Esse raciocínio importa porque adicionar diferenciais sem medir seu impacto no custo também é um problema.
Um empreendimento pode acumular soluções, acabamentos e especificações que elevam o orçamento sem produzir aumento equivalente de preço ou velocidade de venda.
No outro extremo, cortar custos indiscriminadamente pode retirar justamente aquilo que faria o comprador escolher o produto novo diante de um imóvel usado mais barato e agora em melhores condições.
O desafio, portanto, é entregar aquilo que o cliente valoriza sem carregar o produto com custos que ele não está disposto a pagar.
Essa, aliás, é uma discussão que começa muito antes do canteiro. Passa pela concepção do produto, pela compatibilização das decisões de projeto e pelo orçamento das diferentes alternativas antes que elas virem especificações definitivas.
Na Celere, esse é um dos pontos que orientam nosso trabalho: não olhar cada decisão de custo isoladamente, mas entender o impacto que ela produz no empreendimento como um todo.
O Reforma Casa Brasil foi criado para melhorar as condições de moradia das famílias. Mas, se ele também ajudar parte do estoque usado a chegar melhor ao mercado, deixa uma provocação interessante para quem incorpora: se o usado melhora, o que faz o seu imóvel novo continuar sendo a melhor escolha?
Vale fazer essa conta antes de decidir o próximo produto.
Se quiser conversar sobre como avaliar custos e alternativas ainda na concepção do empreendimento, entre em contato com a gente.
Boa semana!
Raphael Chelin
CEO
Imagem de destaque: Stefan Lehner na Unsplash
