![Gestoras têm R$ 5 trilhões para construção – mas não para qualquer um [ConstruFoco #34]](https://celere-ce.com.br/assets/images/artigos/49d181f6906cc974c1b3623bd5729342.png)
Há alguns dias, li uma reportagem do Valor Econômico que me fez refletir sobre algo que temos discutido nas últimas edições da ConstruFoco e que considero um dos grandes assuntos do momento para o nosso mercado: a dificuldade crescente de acesso ao crédito para construtoras e incorporadoras.
A matéria traz uma perspectiva interessante de gestores de recursos que veem o mercado de capitais ocupando rapidamente o espaço deixado pelos bancos tradicionais no financiamento de projetos imobiliários.
Há dois lados dessa moeda que acho importante destacar:
Lado positivo:
Diversificação de fontes de funding é sempre algo bom. Se os bancos tradicionais estão restritos, ter gestoras de recursos como alternativa viável mantém projetos acontecendo.
“Cada vez mais a gente vê o aumento da importância de outras fontes e que hoje representam parcela importante do financiamento imobiliário”, afirmou Alessandro Vedrossi, sócio-diretor de ativos reais da Valora, durante conferência do J.Safra Investment.
Achei que valia trazer esse debate para cá, especialmente porque esse movimento pode representar uma mudança estrutural importante para quem busca viabilizar projetos.Leia também: E se a Selic a 15% não for algo temporário?
O “credit crunch” confirmado pelos números
Nas últimas edições da ConstruFoco, discutimos como 86% das incorporadoras relatam dificuldades crescentes para captar financiamento e como a intenção de investimento despencou para o menor nível em 28 meses. A reportagem do Valor usa o termo “credit crunch” – “aperto de crédito” ou “restrição severa de crédito”, em bom português – para descrever essa situação. Não se trata apenas de crédito mais caro, mas de crédito que simplesmente não está disponível no volume necessário. Os gestores entrevistados pelo Valor confirmam essa realidade e apontam a causa estrutural: desde 2020, a poupança – principal fonte de financiamento do crédito imobiliário – não tem captação positiva. A carteira de empréstimos está quase do tamanho do funding disponível.Ou seja, não é apenas uma questão de taxa de juros alta. É uma questão de volume disponível mesmo.
A alternativa que está funcionando
O que me chamou atenção na reportagem foi o tamanho e a velocidade dessa mudança. Segundo Arturo Profili, sócio-fundador da Capitânia Investimentos, o mercado de capitais saiu de R$ 1 trilhão para R$ 5 trilhões em apenas quatro anos, crescendo entre 35% e 40% ao ano. Isso não acontece apenas porque as gestoras têm recursos, mas porque elas conseguiram criar produtos tão eficientes quanto – ou até mais – que o tradicional plano empresário dos bancos. Na visão de Vedrossi, “o mercado de capitais tem total capacidade para concorrer de maneira extremamente eficiente do ponto de vista operacional em relação aos bancos e, hoje, do jeito que a taxa de juros está, consegue concorrer com preço”.O que isso significa para construtoras e incorporadoras
Há dois lados dessa moeda que acho importante destacar:
Lado positivo:
Diversificação de fontes de funding é sempre algo bom. Se os bancos tradicionais estão restritos, ter gestoras de recursos como alternativa viável mantém projetos acontecendo.
Profili menciona que existem entre 50 e 100 gestoras brasileiras muito bem equipadas, com patrimônio entre R$ 5 bilhões e R$ 100 bilhões.
Lado desafiador: Operações via mercado de capitais exigem muito mais transparência e governança. Como destacou Rafael Quintas, executivo-chefe de investimentos (CIO) de crédito e alternativos do Safra, “há todo um rito a seguir de oferta pública pela CVM que faz com que as companhias deem passos na evolução da sua governança, com maior transparência e diligência de números”.Em outras palavras: o mercado de capitais está disponível, mas não para qualquer empresa. Ele premia quem tem processos estruturados, números confiáveis e capacidade de demonstrar viabilidade de forma clara.
Uma reflexão sobre o momento
Profili fez uma observação que considero importante: referindo-se à crise de 2008, ele destacou que o Brasil não tem a prerrogativa de alavancagem que quebrou participantes lá fora. Com regulação e autorregulação mais rigorosas, “o Brasil só está no começo dessa onda”. Isso me parece um sinal positivo. Estamos vendo uma evolução do mercado de funding, não uma bolha. É uma resposta estruturada a uma necessidade real do setor. Para empresas que conseguem se adaptar a esse novo padrão de exigência – governança robusta, números precisos, transparência consistente –, o mercado de capitais pode representar não apenas uma alternativa aos bancos, mas potencialmente uma opção melhor. O desafio está em se preparar para esse nível de exigência.
Fica então a pergunta que cada gestor deveria se fazer: sua empresa está preparada para o nível de transparência e governança que esse novo modelo exige?
