Por que o médio padrão virou o elo mais frágil da incorpo

Mais uma vez, o ponto de partida da nossa conversa hoje é uma reportagem que li no jornal Valor Econômico*.

A matéria, assinada por Ana Luiza Tieghi, conta que incorporadoras de médio padrão estão com dificuldade para honrar financiamentos e manter obras em andamento.

O texto destaca que o volume de recursos da poupança para financiar construção caiu 48,6% entre janeiro e abril, em comparação com o mesmo período do ano passado. Com o “dinheiro barato” escasso, as incorporadoras precisam recorrer a crédito que chega a 20% ao ano – perigosamente próximo das margens do negócio. Apesar de a matéria trazer vários exemplos concretos disso, para mim, o importante é entendermos que não estamos falando de casos isolados, mas de sintomas de um problema que atinge justamente o segmento de R$ 500 mil a R$ 2 milhões, aquele que deveria ser o coração do mercado imobiliário brasileiro e que já foi tema de outras edições da ConstruFoco (elas estão todas disponíveis aqui, caso você tenha perdido alguma).

Por que o médio padrão virou o elo mais frágil?

Vejo esse cenário como uma tempestade perfeita:

O cliente sente mais os juros de 12% a 14% + TR (Taxa Referencial) e simplesmente decide esperar;
A incorporadora não consegue repassar custos para o preço nem reduzir muito a margem, senão não paga o financiamento a 20%;
E há um problema de timing – como destacou Maurício Muniz, da Brio, projetos concebidos na era dos juros baixos chegam ao mercado quando tudo mudou.

Outra coisa que preocupa é o aumento de casos de desvio do patrimônio de afetação – incorporadoras misturando recursos de diferentes obras. Como uma fonte relatou, “o dinheiro de março, abril e maio caiu e a obra não avançou 1%”. São sinais de desespero. Maurício Muniz fez uma observação certeira: “incorporadoras viveram em ambiente de taxa subsidiada nos últimos 60 anos, poucas têm departamento financeiro sofisticado”. A conta chegou. E ela está salgada. Por outro lado, há quem esteja aproveitando. Franco Pasquali, da 3Z Realty, relatou estar comprando terrenos e entrando em projetos de concorrentes que não conseguem arcar com o custo do crédito. É o mercado se reorganizando.

Caminhos para lidar com esse cenário

O que vejo é uma consolidação forçada acontecendo: empresas sem caixa sendo obrigadas a vender projetos enquanto as mais capitalizadas aproveitam para ganhar participação comprando terrenos e projetos de concorrentes em dificuldade. A expectativa é que a queda dos juros traga alívio, mas o efeito não será imediato. Empresas que descasaram custos e receitas podem continuar no prejuízo mesmo com juros menores. Quando as margens ficam apertadas e não há espaço para erro, a precisão do orçamento deixa de ser um diferencial para se tornar uma questão de sobrevivência.

As empresas que vão atravessar essa turbulência são aquelas que conseguem prever custos com precisão, identificar desvios antes que se tornem críticos e tomar decisões baseadas em dados reais, não em estimativas otimistas.

E é aí que a Celere entra! Ter uma base sólida de dados de mais de 600 projetos orçados nos permite ajudar incorporadoras a evitar os erros que estamos vendo no mercado. Seja com o Budget Analytics para orçamentos executivos com total rastreabilidade, seja com o Budget Express para análises mais rápidas durante o desenvolvimento do produto, neste momento, ter um orçamento confiável é condição básica para atrair crédito de investidores e fundos. Raphael Chelin

Quer entender como podemos ajudar sua empresa a navegar por esse cenário com mais segurança? Entre em contato, e vamos conversar! Boa semana! Raphael Chelin CEO

*PS: Você pode ler a matéria do jornal Valor Econômico que embasou esta edição da ConstruFoco aqui.

Por que o médio padrão virou o elo mais frágil da incorporação [ConstruFoco #19]

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