![MCMV de usados dispara e gera tensão no setor [ConstruFoco #22]](https://celere-ce.com.br/assets/images/artigos/d8bf3b18817f720cb99ff3fe508b36bc.png)
Uma reportagem publicada recentemente pelo g1 e assinada pelo jornalista André Catto aponta que 2024 foi o ano em que a compra de imóveis usados via MCMV disparou. No total, foram assinados 155.101 contratos, o maior volume da história do programa desde 2011.
A matéria alerta que isso está gerando uma tensão no setor de construção. Vamos, juntos, entender por quê.
O cenário e a análise do mercado
Com a Selic a 15% e o financiamento tradicional beirando 12% a 14%, o MCMV se tornou, de fato, a única alternativa viável para muitas famílias. Os juros de 4% a 10% do programa fazem toda a diferença.
Ana Maria Castelo, do FGV Ibre, foi direta: “o forte aumento na contratação de usados entre 2023 e 2024 levou a uma pressão pelo setor de construção”.Como argumenta a CBIC, em nota, moradias novas são responsáveis por ativar diretamente a cadeia produtiva da construção civil e gerar mão de obra essencial para a retroalimentação do FGTS. A entidade aponta ainda que a aquisição de imóveis usados, “embora relevante em determinados nichos, não gera postos de trabalho diretos, nem contribui para a sustentabilidade do fundo”.
Em agosto de 2024, diante da pressão do setor, o governo reduziu o teto para usados na Faixa 3 de R$ 350 mil para R$ 270 mil e aumentou a exigência de entrada. Foi uma tentativa de frear o avanço dos usados. Mas algumas regras foram suavizadas este ano, o que voltou a impulsionar a compra de usados. A entrada mínima para a Faixa 3 caiu de 50% para 35% no Sul/Sudeste e de 30% para 20% no Norte/Nordeste/Centro-Oeste. Além disso, a criação da Faixa 4, para famílias que recebem até R$ 12 mil, incluiu a possibilidade de financiar usados até R$ 500 mil.Como eu vejo tudo isso
Para mim, essa tensão é reflexo de um problema maior: com o SBPE perdendo recursos da poupança e juros altos, o programa habitacional carrega um peso desproporcional nas costas, tornando-se, como disse anteriormente, praticamente a única alternativa viável.
A questão é que os recursos do FGTS são limitados – como destacou Ana Maria, é um “cobertor curto” e “escasso” – e existe uma diferença econômica real entre financiar um apartamento novo (que gera empregos, movimenta a cadeia produtiva e recolhe FGTS) e um usado (que atende a demanda habitacional, mas não aquece a construção). Por outro lado, não dá para ignorar que existe demanda legítima por usados. Em muitas regiões, a oferta de novos é limitada. E para famílias que precisam de moradia, um apartamento usado bem localizado pode fazer mais sentido que um novo na periferia.O que isso significa na prática?
Para quem atua no setor, esse movimento reforça algumas tendências que já vínhamos observando: 1) A dependência extrema do MCMV continua. O setor está amarrado ao programa. Qualquer mudança nas regras gera impacto imediato. 2) A competição por recursos do FGTS se acirra. Agora não é só competição entre construtoras por financiamento, mas também entre imóveis novos e usados pelos mesmos recursos. 3) Eficiência operacional vira questão de sobrevivência. Com margens apertadas e competição acirrada, não há espaço para desperdício ou erro de planejamento.Velocidade na análise virou vantagem competitiva
Neste cenário em que imóveis novos competem diretamente com usados pelos recursos do FGTS, quem conseguir avaliar oportunidades com mais rapidez sai na frente.
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Boa semana!
Raphael Chelin
CEO | Celere
? Você pode ler a reportagem do g1 que inspirou esta edição da ConstruFoco aqui.
