Ciclo de alta para incorporadoras chegou ao fim? [ConstruFoco #24]

Por Raphael Chelin Publicado em 29/07/2025 Leitura: 3 min
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Ciclo de alta para incorporadoras chegou ao fim? [ConstruFoco #24]
Há poucos dias, tive acesso ao estudo “Incorporadoras Q4 2024” e, ao terminar de ler o material – que foi desenvolvido pela Grant Thornton –, concluí que seria interessante dividir minhas percepções com você… 

Aliás, também gostaria de saber a sua opinião. Fique à vontade para responder esse e-mail se quiser conversar sobre algum ponto específico.

O gráfico abaixo reúne os principais dados levantados de uma forma muito interessante: Comportamento trimestral dos resultados do setor de incorporac?a?o

Vamos ao que interessa: os números de 2024 em perspectiva

Segundo o estudo, o lucro líquido combinado das incorporadoras saltou 88% em 2024, chegando a R$ 5,7 bilhões, e a receita combinada atingiu R$ 46,1 bilhões (+23,7% vs. 2023), com margem líquida subindo de 27,4% para 31,3%.

São números robustos que, à primeira vista, sugerem um setor em expansão. Porém, quando olhamos os indicadores operacionais, percebemos que há uma pressão crescente sobre custos…  

Olha só o que temos:
  • Os custos gerais cresceram 19,9% enquanto a inflação ficou em 4,83%.
  • As despesas administrativas subiram 10,1% e as comerciais aumentaram 13,5%.
  • E ainda, o INCC-DI atingiu 7,54% nos últimos 12 meses, criando uma pressão adicional que será difícil de repassar aos preços.
A estrutura financeira também mudou. O endividamento subiu, com a dívida sobre patrimônio saltando de 70% para 74%. Os empréstimos aumentaram R$ 4,8 bilhões, enquanto os estoques se mantiveram estáveis em R$ 44,3 bilhões, apesar do crescimento de 18,6% nos lançamentos. Essa estabilidade dos estoques indica que a velocidade de vendas acompanhou o ritmo de lançamentos, algo que pode não se repetir este ano.

Na prática, o que aconteceu foi que os resultados excepcionais de 2024 refletem projetos concebidos quando a Selic estava em 10,5%. 

Em 2025, novos projetos precisam ser viabilizados com Selic a 14,75%. Essa defasagem temporal significa que o verdadeiro impacto dos juros altos ainda não se materializou completamente nos resultados. Para os próximos trimestres, vale acompanhar três fatores críticos: a velocidade de vendas, a evolução dos estoques e a manutenção das margens em um cenário de custos crescentes. Esses dados indicarão se o mercado consegue sustentar o ritmo de lançamentos observado em 2024.

O que esperar daqui para frente?

Minha leitura é que as incorporadoras que conseguiram acumular caixa em 2024 estarão em posição mais confortável para navegar pela turbulência que se aproxima. Aquelas que não fizeram essa lição de casa podem enfrentar dificuldades.

O estudo da Grant Thornton oferece uma fotografia do setor e também nos lembra que números excepcionais em um ano podem mascarar desafios estruturais que estão apenas começando a aparecer.

Raphael ChelinVale conferir o material completo no site da Grant Thornton. A análise detalhada dos indicadores financeiros e as perspectivas dos especialistas oferecem insights importantes para quem quer entender para onde o setor está caminhando. Boa semana! Raphael Chelin CEO
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