Entidades da construção civil alertam para riscos de aumento de custos e insegurança jurídica com possibilidade de antecipação do pagamento e novos critérios de base de cálculo
Você sabia que a forma como compradores de imóveis pagam o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (um dos principais impostos incidentes sobre transações imobiliárias no Brasil) pode mudar?
O PL 108/2024, Projeto de Lei Complementar que tramita no Congresso Nacional e integra a segunda etapa da reforma tributária, estabelece novas regras para dois aspectos fundamentais do imposto: o momento de cobrança e os critérios para definição da base de cálculo.Entre as principais mudanças propostas está a possibilidade de municípios anteciparem a cobrança do tributo para o momento da assinatura da escritura pública – em vez de apenas no registro cartorial, como acontece hoje.
Na visão de Leonardo Sperb de Paola, advogado e consultor tributário do Sinduscon-PR entrevistado pelo Portal Itambé, essa antecipação do pagamento prejudica o contribuinte, uma vez que a escritura, por si só, não transfere a propriedade. “Cobrar o imposto neste momento significa tributar um fato que ainda não ocorreu, contrariando a jurisprudência atual”, avalia. Por outro lado, os autores do projeto dizem que o objetivo é combater o problema dos “contratos de gaveta” – transações informais que evitam a formalização para escapar da tributação –, bem como reduzir a inadimplência observada quando o pagamento é postergado.Além disso, inicialmente, o projeto previa autorizar os municípios a estabelecerem a base de cálculo do imposto a partir de valores de referência próprios, utilizando as chamadas “plantas genéricas de valores”. Essa prática, anteriormente considerada ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), poderia ganhar respaldo legal.
Contudo, após pressão do setor, a Câmara dos Deputados suprimiu a possibilidade da base de cálculo do imposto ser mensurada por intermédio do valor de referência, determinando que o valor venal deve corresponder ao valor de negociação do imóvel ou direito real, exceto o de garantia, em condições normais de mercado. À reportagem do Portal Itambé, Eduardo Natal, sócio do escritório Natal & Manssur Advogados e presidente do Comitê de Transação Tributária da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (ABAT), explicou que a base de cálculo do tributo está constitucionalmente vinculada ao valor efetivo da operação imobiliária, e que o que o PL faz é inverter essa lógica, permitindo que o município presuma um valor e transfira ao contribuinte o ônus de provar que o valor correto é outro.Setor da construção civil manifesta preocupações
As entidades representativas do setor da construção civil articularam resistência às mudanças propostas.O SindusCon-SP enviou ao grupo de trabalho da Câmara dos Deputados uma proposta de aperfeiçoamento das disposições sobre o imposto, alertando que as mudanças afetam a previsibilidade econômica dos empreendimentos, o custo final para o comprador e compromete a segurança jurídica das transações imobiliárias.
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) também expressou preocupação durante audiência pública no Senado Federal. Ricardo Lacaz Martins, consultor da CBIC, argumentou que “imaginar que a base de cálculo deve ser o valor de referência e não o do negócio pactuado é inverter a lógica do sistema. Isso pode gerar situações de confisco e mais litígios tributários”.Impactos econômicos em análise
Para os especialistas, as alterações podem impactar diretamente o mercado imobiliário, especialmente em municípios onde eventualmente sejam estabelecidos valores de referência superiores aos praticados pelo mercado. Há também preocupação com potencial aumento de litígios, já que mudanças na sistemática de apuração podem gerar mais questionamentos judiciais por parte dos contribuintes.Entidades do setor de construção acompanham a tramitação da proposta e defendem ajustes no texto para preservar a segurança jurídica e o equilíbrio entre o poder de arrecadação dos municípios e os direitos dos contribuintes.
Orçamentação estratégica diante de incertezas tributárias
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