Funding limitado x demanda recorde: como garantir a viabilidade dos projetos? [ConstruFoco #03]

Na última semana, o Secovi-SP divulgou os resultados da Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI). Como ela traz informações interessantes, achei que valia a pena compartilhar algumas reflexões com você.

Para mim, o cenário apresentado já chama a atenção: enquanto a demanda por imóveis segue forte, com recordes de lançamentos e vendas, o setor enfrenta desafios crescentes para financiar essa expansão. Mas já chegaremos lá. Antes, vamos aos principais dados.

Em São Paulo, 104,4 mil unidades foram lançadas em 2024 – um aumento de 43% em relação a 2023. As vendas também dispararam, atingindo 103,3 mil unidades (+36%). O Minha Casa Minha Vida respondeu por 56% do total comercializado, evidenciando tanto a força do programa quanto a importância do funding público para o setor. Em números absolutos, foram 57,5 mil unidades MCMV contra 45,8 mil unidades em outros segmentos.

Nacionalmente, o Valor Global Vendido (VGL) alcançou R$ 146 bilhões nos primeiros nove meses do ano, enquanto o Valor Geral de Vendas (VGV) chegou a R$ 163 bilhões – altas de 13% e 21%, respectivamente.

Agora vem o ponto de inflexão: mesmo com esse desempenho, a oferta de imóveis na capital paulista caiu 9,2% no ano passado. E o motivo é um velho conhecido do setor – a escassez de recursos para financiamento.

Esta matéria do Money Times destaca, por exemplo, que o FGTS – principal fonte do Minha Casa Minha Vida – e a poupança não têm perspectiva de crescimento. Ao mesmo tempo, produtos financeiros do mercado de capitais como LCIs, CRIs e FIIs seguem impactados pelos juros altos, encarecendo o crédito imobiliário.

Para se ter uma ideia, embora o setor tenha conseguido financiar R$ 50,1 bilhões via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) em 2024 – um aumento de 27% em relação a 2023 –, a captação líquida segue estagnada em R$ 750 bilhões desde 2021. É um gargalo significativo, especialmente considerando o forte ritmo de crescimento do setor.

Por que isso importa para o seu negócio?

O momento atual do mercado imobiliário apresenta uma combinação única de oportunidades e desafios.

Por um lado, temos uma demanda robusta e valorização consistente dos imóveis (o índice IGMI-R mostra um crescimento de 88,1% nos últimos sete anos, superando significativamente a inflação). Por outro, enfrentamos gargalos no financiamento que podem limitar o crescimento.

Nossa experiência na Celere tem mostrado que, em cenários de recursos limitados, a precisão na estimativa de custos e o controle rigoroso da execução se tornam ainda mais importantes. Afinal, margens de erro em orçamentos podem significar a diferença entre a viabilidade ou não de um projeto, especialmente quando o custo de capital está alto.

Leia também: O que analisar em um estudo de viabilidade econômica

Nesse contexto, é fundamental ter ferramentas e processos que garantam maior previsibilidade financeira aos projetos. Na Celere, temos ajudado construtoras e incorporadoras a enfrentar esse desafio combinando:

• Análise granular de custos, considerando as especificidades de cada projeto.
• Inteligência de dados baseada em mais de 550 obras orçadas.
• Acompanhamento em tempo real das variações de preço e seus impactos nas tendências de orçamento.

Está buscando mais precisão e previsibilidade em seus orçamentos? Podemos ajudar!

Boa semana!

Raphael Chelin
CEO

PS: Quer entender melhor como otimizar seus custos em cenários de financiamento restrito? Entre em contato e vamos conversar sobre as melhores estratégias para seu negócio.